Beyoğlu'nda kentsel dönüşüm 2026: Okmeydanı ve sit alanları

Beyoğlu'nda deprem riski: İBB'nin ilçe tahmini

İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verisine dayanan ve 2020'de ilçe ilçe yayımlanan Olası Deprem Kayıp Tahmini kitapçığı, Beyoğlu için 27.335 binayı analiz ediyor. 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde binaların yaklaşık %58'inin hasarsız kalacağı, %26'sının hafif, %11'inin orta, %3'ünün ağır ve %2'sinin çok ağır hasar göreceği tahmin ediliyor. Sayıyla: 410 çok ağır, 841 ağır ve 3.132 orta hasarlı bina; toplamda yaklaşık 4.383 bina, yani stokun %16'sı orta ve üstü hasar bandında. Deprem gece olursa ortalama 217 can kaybı ve 10.295 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor.

Kitapçığın sonuç bölümüne göre Beyoğlu'ndaki yapıların yaklaşık yarısı 1-4 katlı ve yaklaşık %90'ı 2000 ve öncesinde inşa edilmiş. Raporun önerisi, risk azaltmada tek tek bina yerine en azından ada ölçeğinde düşünülmesi.

Mahalle tablosunda çok ağır hasar tahmininin en yüksek olduğu yerler İstiklal (29 çok ağır, 66 ağır), Camiikebir (28 ve 46), Piripaşa (26 ve 55), Kemankeş Karamustafapaşa (23 ve 29), Örnektepe (22 ve 45) ve Sütlüce (22 ve 39). Orta hasar tahmininde ise Okmeydanı tarafındaki Piripaşa (208), Piyalepaşa (168), Örnektepe (166), Keçeci Piri (164) ve Fetihtepe (148) öne çıkıyor. Bu rakamlar bir modelin ilçe ortalaması; kendi binanızın durumunu yalnız lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti gösterir.

Kitapçıkta Beyoğlu'nun zemin hız (Vs30) dağılımı yalnız harita olarak verilmiş; ilçeye özgü yazılı bir zemin ya da fay değerlendirmesi bulamadık. Binanız için geçerli bilgi, ruhsat aşamasında hazırlanacak zemin etüt raporundan çıkar.

Okmeydanı: ilçenin en büyük dönüşüm alanı

Beyoğlu'nda dönüşüm denince akla ilk Okmeydanı geliyor. Diken'in 3 Haziran 2014 tarihli haberine göre Beyoğlu Belediye Meclisi, Fetihtepe, Kaptanpaşa, Keçecipiri, Piripaşa ve Piyalepaşa mahallelerini kapsayan yaklaşık 1,6 milyon metrekarelik alan için riskli alan kararını oy çokluğuyla kabul etti. Aynı haberde bölgede yaklaşık 5.600 bina ve 18.500 konut bulunduğu, mahalle derneğinin ve CHP'li meclis üyelerinin mülkiyet sorunu çözülmeden alınan karara itiraz ettiği aktarılıyor.

Haber7'nin 7 Haziran 2018 haberinde dönemin belediye başkanı, Okmeydanı'nın 6306 sayılı Kanun'a göre dönüşüm alanı ilan edildiğini ve 24 bin hak sahibinin alacağı metrekarelerin belirlendiğini söylüyor. Aynı habere göre projenin alanı 2.250.000 metrekare; ilk etap, 8 blok ve 80 bağımsız birimden oluşan Van Blokları'nda 9 Haziran 2018'de başlayacaktı. Milliyet'in 30 Mart 2023 tarihli haberinde ise belediye başkanı 123 hektarlık alan için riskli alan kararı verildiğini, Okmeydanı'nda 6 mahallede 25 bin bağımsız bölüm bulunduğunu ve yapıların yaklaşık %90'ının ruhsatsız ve tapusuz olduğunu söylüyor. Kaynaklar alanın büyüklüğünü farklı veriyor (1,6 milyon m², 2,25 milyon m², 123 hektar); hangi sınırın güncel olduğunu belediyeden teyit edin.

Belediyenin "Okmeydanı Mülkiyet Odaklı Planlama" sayfası bölgenin 30 alt bölge olarak planlandığını ve bunların 6 kümede birleştirildiğini anlatıyor. Okmeydanı'nın 2025–2026 tarihli resmî bir ilerleme raporunu ya da tamamlanan etap sayısını bulamadık.

Okmeydanı'nda malik olmanın pratik anlamı şu: riskli alan içindeki dönüşüm, tek bina için bir müteahhitle anlaşmaktan farklı işliyor. Hak sahipliği, metrekare tespiti ve uzlaşma idareyle yapılıyor; tapu tahsis belgesi ya da hisseli tapu gibi mülkiyet durumları süreci uzatabiliyor. Kendi parselinizin alan bazlı projeye mi girdiğini, yoksa bina bazlı dönüşüme açık mı olduğunu müteahhitle konuşmadan önce Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nden yazılı olarak öğrenin.

Fetihtepe, Tarlabaşı, Örnektepe, Piyalepaşa

Milliyet'in 2023 haberinde belediye başkanının verdiği rakamlara göre Fetihtepe'de ruhsatsız ve riskli yapılardan oluşan 1.000 bağımsız bölüm dönüşüyordu. Tarlabaşı 2005'te yenileme alanı ilan edilmiş ve 500 bağımsız birim dönüştürülmüştü. Örnektepe'de 400 birimlik bir alan dönüştürülmüş, Piyalepaşa'da ise 80 hak sahibiyle 130 bağımsız bölüm için dönüşüm başlatılmıştı. Bu rakamlar belediyenin o dönemki açıklamaları; bağımsız bir doğrulamasını ve 2026 itibarıyla güncel durumunu bulamadık.

Aynı haberde Şişhane ile Taksim arasındaki tarihi sit bölgesinde karot testi için vatandaş talebi gelmediği, bu yüzden inceleme yapılmadığı aktarılıyor. Oysa İBB tahmininde çok ağır hasar sayısının en yüksek çıktığı mahallelerden ikisi İstiklal ve Camiikebir. Tarihi bölgede oturan ya da mülk sahibi olanların tespit konusunda kendiliğinden harekete geçmesi gerekiyor.

Başvuru nereye yapılır

Beyoğlu Belediyesi'nin teşkilat şemasında ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü var. Belediyenin iletişim sayfasına göre müdürlüğün e-posta adresi kentseldonusum@beyoglu.bel.tr; müdürlüklere belediyenin 444 0 160 numaralı santralinden ulaşılıyor. Belediye ana hizmet binasının adresi Şahkulu Mahallesi, Meşrutiyet Caddesi No:121. Şemada ayrıca Beyoğlu Dönüşüm A.Ş. adlı bir belediye şirketi yer alıyor.

Ruhsat, imar durumu ve yıkım belgesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınıyor; belediyenin imar sayfasında imar durumu, yapı ruhsatı, yıkım belgesi ve zemin etüdü için dilekçe örnekleri bulunuyor. Aynı sayfa, koruma alanındaki işler için Koruma Uygulama ve Denetim Bürosu'nun (KUDEB) çalıştığını ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'nun ilgili mevzuat arasında olduğunu belirtiyor.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı İstanbul genelinde Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor. Yarısı Bizden'de hak sahipliği başvurusu ise ilçe belediyesine yapılıyor.

Destekler kısaca

Beyoğlu'ndaki riskli yapılar İstanbul genelindeki desteklerin hepsinden yararlanabiliyor. Yarısı Bizden 31 Aralık 2027'ye uzatıldı ve konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği içeriyor. Bakanlık kira yardımı İstanbul'da 2025'ten itibaren aylık 8.000 TL. İBB de D ya da E sınıfına giren ve yıkılan binalarda oturan malike 18 ay aylık 10.000 TL (emekliye 12.000 TL) ek destek veriyor. Dünya Bankası destekli, bağımsız bölüm başına 3 milyon TL'ye kadar kredi de İstanbul'u kapsıyor.

Ayrıntılar, şartlar ve başvuru sırası için İstanbul geneli il rehberine bakın.

Kat karşılığında Beyoğlu'na özgü dikkat noktaları

Binanız tarihi sit alanında ya da tescilli bir yapının yakınındaysa, yeniden yapımda yalnız imar planı değil koruma mevzuatı da devreye girer. Yeni binanın kat ve cephe tasarımı onay süreçlerine bağlı olabilir; bu da müteahhidin vaat edebileceği alanı ve takvimi doğrudan etkiler. Sözleşmeden önce parselinizin koruma alanında olup olmadığını belediyeden öğrenin ve takvimi buna göre yazdırın.

Okmeydanı ve çevresindeki riskli alanda ise bina bazlı bir kat karşılığı sözleşmesi, alanın planı ve hak sahipliği tespitleriyle çelişebilir. Önce parselin alan bazlı projeye dahil olup olmadığını netleştirin. Tapu tahsis belgesi, hisseli tapu ya da kayıt dışı kat gibi durumlar varsa sözleşmeye kimin hangi alanı alacağını açıkça yazdırın.

Kanunun sizi koruyan hükümleri burada da geçerli. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor. Yönetmelik, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat şartı getiriyor (tamamlama sigortası varsa aranmıyor). 4 Şubat 2026'dan beri salt çoğunluk kararından önce toplantı çağrısı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu.