Kadıköy'de kentsel dönüşüm 2026: Fikirtepe ve bina bazlı yol

Kadıköy'de dönüşüm nasıl ilerliyor

Kadıköy, İstanbul'da dönüşümün en erken ve en yoğun başladığı ilçelerden biri. Burada iki ayrı yol yan yana yürüyor. Birincisi, Bağdat Caddesi çevresinden Göztepe'ye, Kozyatağı'ndan Acıbadem'e kadar ilçenin büyük bölümünde görülen bina bazlı dönüşüm: malikler binalarını 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı tespitiyle yıkıp tek tek ya da birkaç parselle yeniden yaptırıyor. İkincisi, devletin alan bazlı yürüttüğü Fikirtepe projesi.

Belediyenin ölçeği hakkında fikir veren bir rakam, Gazete Kadıköy'ün Nisan 2026'da aktardığı 2025 faaliyet raporundan geliyor: Belediye Başkanı Mesut Kösedağı'na göre 2025'te 6306 kapsamında yenilenen 213 binanın çevresinde kaldırım ve yol düzenlemesi yapıldı. Bu, o yıl ilçede biten dönüşüm sayısının tamamı değil; yalnız çevre düzenlemesi yapılan binaların sayısı.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik krediye ilgi de Kadıköy'de yüksek. AA'nın 30 Eylül 2026'da aktardığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı verilerine göre Kadıköy'den 2.591 ön başvuru gelmiş ve bu başvurular 23.793 bağımsız bölümü kapsıyor. Başvuru sayısında Bakırköy ve Bahçelievler'in hemen ardında. Bunlar ön başvuru; onaylanmış kredi sayısı değil.

Başvuru: belediyede hangi birim

Kadıköy Belediyesi'nde dönüşümle ilgili işler birden fazla müdürlüğe dağılmış durumda. Belediyenin sitesinde kentsel dönüşüm adını taşıyan ayrı bir müdürlük yok; bunun yerine Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü altında bir Kentsel Yenileme Birimi, bir Kira Yardım Birimi ve bir Beton ve Zemin Birimi (laboratuvarıyla birlikte) listeleniyor. Müdürlük sayfasında belediye santrali (0216) 542 50 00 ve Kentsel Yenileme Birimi için 1676, 1677, 1678 dahili numaraları yazıyor. Belediyenin genel çağrı hattı 444 55 22.

Ruhsat tarafında muhatap İmar ve Şehircilik Müdürlüğü. Bu müdürlüğün altında Statik, Proje Tasdik, Ruhsat ve imar durumu veren Durum birimleri var; aynı santralden dahili numaralarla ulaşılıyor. İmar durumu belediyenin webgis.kadikoy.bel.tr adresindeki çevrimiçi sorgu ekranından da görülebiliyor ve belediyenin e-İmar başvuru sayfası bulunuyor. Plan değişiklikleri ise Plan ve Proje Müdürlüğü'nün işi.

Belediye, riskli olduğu düşünülen binalarda maliklerin harekete geçmesini de bekliyor. Milli Gazete'de 2 Eylül 2025 tarihiyle yayımlanan bir ilanen tebligatta Kadıköy Belediyesi, İBB yazısına göre E grubu (çok yüksek risk) sayılan bir yapının maliklerine 30 gün içinde lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti ya da yetkili kuruluşa performans analizi yaptırmalarını bildirdi. Süre içinde belge sunulmazsa tespitin belediyece yaptırılacağı ve masrafın maliklerden hisseleri oranında 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edileceği yazıyordu. Böyle bir tebligat aldıysanız süreyi kaçırmayın.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı İstanbul genelinde Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nün işi; ayrıntılar İstanbul il rehberinde.

Fikirtepe: 2005'ten 2026 teslimlerine

Fikirtepe'nin geçmişi uzun. Milliyet'in 18 Mayıs 2026 haberine göre bölge 2005'te özel proje alanı, 2007'de kentsel dönüşüm alanı oldu ve 2013'te Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edildi. Özel sektörün yürüttüğü projeler yıllarca bitirilemedi; 2021'de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı süreci devraldı, uygulamayı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Emlak Konut üstlendi.

Aynı habere göre Emlak Konut Fikirtepe 1. Etap'ta 11.729 bağımsız bölüm tamamlandı ve teslimler 18 Mayıs 2026'da başladı; Bakan Kurum yaklaşık 25 bin kişinin yeni konutlara yerleşeceğini söyledi. Hak sahipleri gayrimenkul bilgilerine kdb.gov.tr üzerinden ulaşabiliyor, anahtar teslimleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ofisleri üzerinden yapılıyor.

Süreç herkes için bitmiş değil. Gazete Kadıköy'ün Ekim 2024 haberinde hak sahipleri, Bakanlığın 2023 için verdiği teslim sözüne rağmen projelerin çoğunun kaba inşaatta kaldığını, 2021'de açıklanan yüzde 50-50 paylaşım oranının bir sözleşmeyle resmileşmediğini ve 2. ve 3. etap hak sahiplerinin inşaatın başlamasını beklediğini anlatıyordu. 2. ve 3. etap için resmî bir teslim takvimi bulamadık. Fikirtepe'de mülkünüz varsa bilgiyi doğrudan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan alın; bu alan bina bazlı dönüşümden farklı kurallarla yürüyor.

Kadıköy'ün imar planları ve yoğunluk

Kadıköy'de bina bazlı dönüşümün en çok tartışılan konusu imar hakkı. Habertürk'ün 30 Kasım 2013 haberine göre belediye o dönem ilçedeki emsalin 2,07'den 2,5'e çıkarılmasını içeren dört aşamalı bir yenileme planını Bakanlık onayına göndermişti. Bu artışın sonradan nasıl sonuçlandığını gösteren güncel bir resmî metin bulamadık; güncel değer için parselinizin imar durumuna bakın.

2025 faaliyet raporuna göre belediye Acıbadem, Koşuyolu ve Hasanpaşa mahallelerini kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planını hazırlayıp yürürlüğe koydu. Rasimpaşa kentsel sit alanı için koruma amaçlı uygulama imar planı Büyükşehir Belediye Meclisi'ne sunuldu. Caferağa, Osmanağa ve Rasimpaşa'nın bir kısmını kapsayan Kadıköy merkez için süreç Koruma Kurulu'nda bekliyor. Bu mahallelerde binanız varsa, müteahhitle konuşmadan önce hangi planın geçerli olduğunu ve sit sınırı içinde olup olmadığınızı öğrenin; sit alanında koruma kurulu onayı süreci uzatabilir.

Yoğunluğun bedeli de konuşuluyor. Aynı gazetede Koşuyolu'ndan bir mahalle temsilcisi, dönüşümle 450 dairelik sitelerin 900'lü sayılara çıktığını ve otopark ile trafik sorununun büyüdüğünü söylüyor. Daire sayısını artıran projelerde otopark yükümlülüğünün nasıl karşılanacağı sözleşmede açık olmalı.

Deprem riski ve zemin: rakamlar ne diyor

İBB ve Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verisiyle hazırlayıp 2020'de yayımladığı ilçe kitapçığı, 7,5 büyüklüğünde bir senaryo depremi için Kadıköy'de 25.210 binayı analiz ediyor. Gazete Kadıköy'ün Nisan 2025'te aktardığına göre binaların yaklaşık %27'sinin hafif, %10'unun orta, %2'sinin ağır, %1'inin çok ağır hasar görmesi bekleniyor. BirGün'ün aynı kitapçığa dayanan haberinde sayılar çok ağır hasarlı 209, ağır hasarlı 505, orta hasarlı 2.426 bina. Gece senaryosunda tahmini can kaybı 190. Bu tahminler 2019 bina stokuna dayanıyor; o tarihten sonra yıkılıp yeniden yapılan binalar hesapta yok.

Bina stoku rakamları kaynağa göre değişiyor: İBB kitapçığı 25.210 bina analiz ederken, Gazete Kadıköy'ün Kasım 2020 haberi ilçedeki bina sayısını yaklaşık 28 bin, Habertürk'ün 2013 haberi yaklaşık 30 bin olarak veriyor. Aynı Kasım 2020 haberine göre o tarihe kadar 3.763 bina riskli bulunmuş, 3.513'ü yıkılmış, 250'sinin yıkımı sürüyordu.

Zemin konusunda uzmanlar ayrışıyor. Habertürk'ün 2023 haberinde Prof. Dr. Naci Görür ve Prof. Dr. Şener Üşümezsoy, Kadıköy zemininin genel olarak iyi olduğunu, ancak Kurbağalıdere vadisinin depremin etkisini büyütebileceğini söylüyor; Feneryolu ve Fenerbahçe'den başlayan kaya zeminler sağlam olarak anılıyor. Sahile yakın bölgeler için İBB-ODTÜ tsunami çalışması, Prens Adaları fayını kritik kaynak sayıyor ve ilçenin %6,34'ünün (8 mahalle) su baskınından etkilenebileceğini öngörüyor. Bunlar genel değerlendirme; parselinizin zemin etüdü tek başına belirleyici.

Kat karşılığında Kadıköy'de nelere dikkat

Kadıköy'de dönüşümün çoğu bina bazlı ve parseller küçük olduğu için iki komşu parselin birlikte yapılması sık gündeme geliyor. Tevhit (birleştirme) düşünülüyorsa her iki binanın malikleriyle ayrı ayrı karar alınması ve tapu payının nasıl dağıtılacağının baştan yazılması gerekir.

Sit alanı ve plan değişikliği riskini hesaba katın: Rasimpaşa, Caferağa ve Osmanağa'da onay bekleyen planlar yürürlüğe girdiğinde yapılaşma koşulları değişebilir. Sözleşmeye, ruhsatın hangi plana göre alınacağını ve plan değişirse ne olacağını yazdırın.

Kanuni korumalar burada da geçerli: müteahhit kendi payındaki daireleri tamamlanma oranının yüzde on altında satabiliyor; işe bir yıl içinde başlanmaz ya da iş altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat ya da tamamlama sigortası aranıyor. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle salt çoğunluk kararı için toplantı ve ilan usulü de zorunlu.

Yarısı Bizden'den yararlanacaksanız yeni binanın inşaat alanının eskinin 1,5 katını geçmemesi gerektiğini unutmayın; ayrıntılar İstanbul il rehberinde.