Sancaktepe'de kentsel dönüşüm 2026: Fatih Mahallesi alanı

Sancaktepe'nin bina stoku

İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin 2019 projesinden üretilen 2020 tarihli kitapçığa göre ilçede 20 mahalle var, TÜİK 2019 verisiyle nüfus 436.733 ve yüzölçümü 61,87 km². Kitapçıkta analiz edilen bina sayısı 30.295. Bunların yaklaşık %54'ü 2000 ve öncesinde yapılmış.

Binaların %68,1'i 1–4 katlı, %31,2'si 5–8 katlı. Komşu Sultanbeyli'de aynı çalışmaya göre 5–8 katlı binaların payı yalnız %10; Sancaktepe'de dönüşüm daha sık apartman ölçeğinde konuşuluyor. Taşıyıcı sistemde betonarme %89, yığma %10,2 (3.097 bina). Kitapçık, risk azaltmada önceliğin 2000 öncesi yapılarda olması gerektiğini ve tek tek binalar yerine en azından ada ölçeğinde düşünülmesini öneriyor.

Deprem riski: İBB'nin ilçe tahmini

7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için kitapçıktaki ortalamalar şöyle: binaların %68'i hasarsız, %22'si hafif, %8'i orta, %1,5'i ağır, %0,5'i çok ağır hasar görebilir. Toplamda yaklaşık 3.039 bina orta ve üstü hasar alabilir. En kötü durum olan gece senaryosunda ortalama 48 civarında can kaybı, 24 ağır yaralı ve 216 kişinin hastanede tedavi ihtiyacı öngörülüyor. Acil barınma ihtiyacı yaklaşık 12.967 hane. Kitapçık hane başına 3 kişi kabulüyle bunun yaklaşık 38.900 kişiye karşılık geldiğini hesaplıyor.

Mahalle tablosunda ağır ve çok ağır hasar beklentisinin en yüksek olduğu yerler Osmangazi (19 çok ağır, 84 ağır hasarlı bina tahmini), Akpınar, Veysel Karani, Fatih ve Abdurrahmangazi. Bu rakamlar hücre bazlı model sonuçlarının mahallelere dağıtılmasıyla elde edildi. Kitapçık küçük mahallelerde belirsizliğin arttığını ve sonuçların tek bir bina hakkında bilgi vermediğini açıkça belirtiyor.

Zemin tarafında İBB'nin 2020 tarihli Pendik-Sancaktepe-Sultanbeyli-Tuzla heyelan kitapçığı dört ilçede toplam 41 yamaçta kütle hareketi saptadı. Kitapçığa göre bölge genel olarak %20'nin altında eğimli; eğim kuzeye ve batıya doğru artıyor. Kitapçık, ilçeye adını veren ve ileri derecede ayrışıp arenaya dönüşmüş Sancaktepe Granitini ayrı bir birim olarak tanımlıyor. Dört ilçedeki 41 yamacın 16'sında zeminde heyelan, 25'inde kaya şevi duraysızlığı var. Hareketlerin çoğu (34) kayma tipinde. Zemindeki heyelanların 8'i etkin, 8'i potansiyel; kaya şevlerinin 3'ü etkin, 22'si potansiyel. Ayrışmış granit, zemin etüdünde dikkatle ele alınması gereken bir zemin türü. Aynı çalışma bölgenin Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlığı nedeniyle deprem tehlikesinin daha yüksek olabileceğini de not ediyor.

Fatih Mahallesi proje alanı

Sancaktepe'ye özgü en somut resmî karar Fatih Mahallesi'yle ilgili. 12 Ocak 2018 tarihli ve 30299 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 2017/11064 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'yla Fatih Mahallesi sınırlarındaki bazı alanlar kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edildi. Bu kararın dayanağı 6306 değil, 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi. Karara göre alandaki ve belediyelere devredilen Hazine taşınmazları, kentsel dönüşüm amaçlı imar planı ve uygulaması yapılmadan satılamıyor.

Bu ayrım malik için önemli. 5393'e göre ilan edilen proje alanında süreç belediyenin hazırladığı planla ve uzlaşmayla ilerler. 6306'nın riskli yapı hükümleri ise bina bazında ayrıca uygulanabilir. Fatih Mahallesi'ndeyseniz taşınmazınızın proje alanı sınırında olup olmadığını belediyeden yazılı olarak öğrenin. Proje alanının güncel uygulama durumunu gösteren bir kaynak bulamadık.

Sancaktepe için 6306'ya göre ilan edilmiş bir riskli alan kararı bulamadık.

Başvuru nereye yapılır

Sancaktepe Belediyesi'nin kentsel dönüşümle ilgili birimini, adresini ve telefonunu belediyenin resmî sitesinden doğrulamaya çalıştık; araştırma sırasında siteye erişilemedi. Bu nedenle burada iletişim bilgisi vermiyoruz. Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı belediyeden, Yarısı Bizden'de hak sahipliği başvurusu da ilçe belediyesinden yapılıyor.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı için İstanbul genelinde muhatap Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü (Altunizade, Üsküdar). Tespit tutanağı muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor ve bu süre içinde itiraz edilebiliyor.

Destekler kısaca

Sancaktepe'de de Yarısı Bizden kampanyası (31 Aralık 2027'ye uzatıldı), 3 milyon TL'ye kadar Dünya Bankası destekli kredi ve İBB ek kira desteği geçerli. Bakanlığın İstanbul için kira yardımı 2025'ten itibaren aylık 8.000 TL. Ayrıntılar İstanbul il rehberinde. Sancaktepe'ye özgü bir belediye hibesi ya da kampanyası bulamadık.

Kat karşılığında Sancaktepe'de nelere dikkat

5–8 katlı binalarda ek alan dar olabilir. İlçedeki binaların yaklaşık üçte biri zaten orta yükseklikte. Mevcut imar hakkı büyük ölçüde kullanılmışsa, müteahhidin kendi payını çıkarabileceği ek alan azalır. Teklif almadan önce güncel imar durumu belgesini alın. Ek kat, otopark ve çekme mesafesi hesabının bu belgeye dayandığından emin olun.

Ada ölçeğinde düşünmek işe yarar. Kitapçığın da önerdiği gibi, komşu parsellerle birlikte yapılan dönüşüm otopark ve sosyal alan sorununu çözmeyi kolaylaştırır. Bu yol, tek parselde sığmayan projeyi mümkün kılabilir. Ancak her parselin malikleriyle ayrı karar ve sözleşme gerekir.

Sözleşme güvenceleri: 2026 yönetmeliği salt çoğunluk kararından önce toplantı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi şartı getirdi. Müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor. Ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat da gerekiyor.