Sultangazi'de kentsel dönüşüm 2026: site dönüşümü ve başvuru

Sultangazi'de dönüşüm nasıl işliyor

Sultangazi'de son yıllarda öne çıkan model, büyük bir alanın tek seferde boşaltılması değil, sitelerin ve apartmanların malik-müteahhit uzlaşmasıyla tek tek yenilenmesi. Belediyenin ve yerel basının 2024-2026 haberlerinde geçen projelerin hemen hepsi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Yarısı Bizden kampanyasına bağlı.

Yeni Birlik Gazetesi'nin 31 Ekim 2024 haberine göre belediye, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü içinde kampanya için ayrı bir bilgilendirme birimi kurdu. Aynı haberde Başkan Abdurrahman Dursun, Sultangazi'nin kampanyaya yapılan taleplerde İstanbul'da üçüncü sırada olduğunu ve o tarihe kadar ilçedeki maliklere 177 milyon TL destek verildiğini söyledi. Bu sıralamayı Bakanlığın resmî bir ilçe tablosunda doğrulayamadık; belediyenin açıklaması olarak okuyun.

Kampanyanın tutarları o günden bu yana arttı. Bugün konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği veriliyor ve kampanya 31 Aralık 2027'ye uzatıldı; ayrıntılar İstanbul il rehberinde.

İlçedeki somut projeler

Esentepe Mahallesi, Ürünkent Sitesi: DHA'nın 7 Temmuz 2026 haberine göre 120 konutluk site yüzde 100 malik-müteahhit uzlaşmasıyla yıkıldı. Yerine 144 konut ve ticari bağımsız bölümden oluşan, zemin altı otoparklı bir site yapılacak; çalışma Yarısı Bizden kapsamında. İstiklal gazetesinin 16 Ocak 2026 haberi ise ilçenin ilk yüzde 100 uzlaşmalı projesi olarak "Ürün Sitesi"ni 6 blok ve 144 daire olarak veriyor ve yerine 168 konut yapılacağını yazıyor. İki haberin aynı siteyi mi anlattığını ve hangi rakamın güncel olduğunu doğrulayamadık.

Mavi Evler Sitesi: İHA kaynaklı Haber Kenti haberine göre (4 Eylül 2026) 176 dairelik site, belediye ve Bakanlığın ortak yürüttüğü projeyle 252 bağımsız bölüme dönüşüyor. Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nden Daire Başkanı Enes Gürbüz projenin 24 ayda tamamlanmasının hedeflendiğini söyledi.

Esentepe ve Cumhuriyet mahalleleri: DHA'nın 15 Şubat 2024 haberinde Başkan Dursun, 2021'de risk analizleriyle depreme dayanıksız bulunan ve mülkiyet sorunları olan Esentepe'deki yapıların dönüşümünde sona gelindiğini açıkladı. Haber7'nin 15 Ekim 2021 haberine göre Cumhuriyet Mahallesi'nde belediye, Bakanlık ve TOKİ'nin ortak projesinde 1.112 dairenin yenilenmesi ve 377 daire eklenmesi, tahliyeden sonra 48 ay aylık 1.500 TL kira yardımı öngörülüyordu. Bu projenin bugünkü aşamasına dair güncel bir açıklama bulamadık.

Sultangazi için Resmî Gazete'de yayımlanmış güncel bir riskli alan ya da rezerv alan kararı ve ilçede bir İBB/KİPTAŞ projesi bulamadık.

Deprem riski: İBB tahmini ve 2019 depremi

İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verileriyle Haziran 2020'de hazırladığı Sultangazi ilçe kitapçığı, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için 33.969 binayı analiz ediyor. Tahmine göre binaların yaklaşık %7'si, yani yaklaşık 2.110 bina orta ve üstü hasar görebilir: 61 bina çok ağır, 245 bina ağır, 1.804 bina orta hasarlı. Gece senaryosunda ortalama 57 civarında can kaybı öngörülüyor.

Bu oranlar komşu Gaziosmanpaşa'dan (yaklaşık %10) daha düşük; yine de risk mahalleden mahalleye değişiyor. Kitapçığın tablosunda orta ve üstü hasar tahmini en yüksek mahalleler 50. Yıl (10 çok ağır, 32 ağır, 278 orta), Cebeci (7, 30, 256), Uğur Mumcu (8, 25, 206) ve Zübeyde Hanım (8, 38, 164). Kitapçık ilçedeki yapıların yaklaşık %67'sinin 2000 ve öncesinde yapıldığını ve binaların çoğunun 1-4 ve 5-8 kat aralığında olduğunu yazıyor.

Sultangazi bu riski yakın zamanda yaşadı. CNN Türk'ün 29 Ocak 2020 haberine göre 26 Eylül 2019'daki 5,8 büyüklüğündeki Silivri açıkları depreminde Cebeci Mahallesi'nde aynı sokakta karşılıklı iki beş katlı bina ağır hasar aldı, boşaltılıp mühürlendi. Sakinlerin bir kısmı sonradan evlerine döndü ve belediye yeniden tahliye için harekete geçti.

Zemin için kitapçık yalnız bir Vs30 haritası veriyor; Sultangazi'ye özgü yazılı bir zemin ya da fay değerlendirmesi bulamadık. Kitapçık, tahminlerin tek tek binalar hakkında bilgi vermediğini de belirtiyor; binanız için geçerli olan lisanslı kuruluşun tespiti.

Başvuru: belediye ve Bakanlık

Belediyenin müdürlükler sayfasında Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü için kentseldonusum@sultangazi.bel.tr adresi ile 444 23 32 ve (0212) 459 38 10 numaraları yer alıyor. Belediye binası Uğur Mumcu Mahallesi Atatürk Bulvarı No:54'te. Belediyenin web sitesi 20 Ekim 2026'da erişilemiyordu; bu bilgileri sitenin Ocak 2025 tarihli arşiv kopyasından aldık, gitmeden önce telefonla teyit edin. İmar durumu belgesi belediyenin e-İmar hizmetinden sorgulanabiliyor.

Yarısı Bizden'de sıra şöyle: malikler Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıyor, birlikte müteahhit seçiyor, proje ve ruhsatı alıyor; hak sahipliği başvurusu ilçe belediyesine yapılıyor. Rapora itiraz ve Bakanlık kira yardımı Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor. Kira yardımı İstanbul'da 2025'ten beri aylık 8.000 TL; İBB'nin D/E sınıfı binalar için ek kira desteği ayrıca var.

4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğinden beri salt çoğunluk kararından önce malikleri toplantıya çağırmak, yeri ve zamanı 15 gün ilan etmek ya da noterle bildirmek zorunlu. Sultangazi'deki gibi çok bloklu sitelerde bu toplantı ve bildirim adımı, karar sürecinin en uzun parçası olabilir.

Kat karşılığında Sultangazi'de nelere dikkat

Site ölçeğinde dönüşümde yüzde yüz uzlaşma hızlı ilerletiyor ama şart değil: 6306 kapsamında arsa payına göre salt çoğunluk yeterli. Yine de Ürünkent ve Mavi Evler örneklerinde olduğu gibi blokların hepsini aynı projeye bağlamak, otopark ve ortak alan çözümünü kolaylaştırıyor. Blok blok ayrı müteahhitle anlaşmak yerine sitenin tamamı için tek teklif turu yapmayı düşünün.

Yarısı Bizden'den yararlanacaksanız yeni binanın toplam inşaat alanının eskisinin 1,5 katını geçmemesi gerekiyor (otopark ve sığınak hariç). Mavi Evler'de 176'dan 252'ye çıkan bağımsız bölüm sayısı gibi artışların bu sınırla nasıl uyumlu olduğunu, kendi projenizde alan hesabıyla görün; müteahhidin payına düşen daireler bu hesaba dahil.

Sözleşmeye teslim süresini, gecikme cezasını, kira desteğinin kimden geleceğini ve ruhsattan önce verilecek %6 teminatı ya da tamamlama sigortasını yazdırın. Müteahhit payındaki dairelerin ancak tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satılabildiğini hatırlatın.