Tuzla'da kentsel dönüşüm 2026: İçmeler, rezerv alan, başvuru

Tuzla'da dönüşümün iki yolu

Tuzla'da bir binanın yenilenmesi ya Bakanlığın yürüttüğü alan bazlı bir projenin içinde kalıyor ya da maliklerin kendi başlattığı bina bazlı dönüşümle oluyor. Hangisinde olduğunuz; kimin müteahhit seçeceğini, hangi desteğin geçerli olduğunu ve başvurunun nereye yapılacağını değiştiriyor.

Alan bazlı tarafta Tuzla'nın resmî olarak ilan edilmiş bir riskli alanı var: Bakanlar Kurulu'nun 19 Ağustos 2013 tarihli ve 2013/5297 sayılı kararıyla İçmeler Mahallesi sınırları içindeki bir bölge 6306 sayılı Kanun'a göre riskli alan ilan edildi; karar 12 Ekim 2013 tarihli ve 28793 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Binanız bu alanın içindeyse süreç Bakanlık ve İBB'nin alan uygulamasına bağlı ilerliyor. Sınırları kararın ekindeki kroki ve koordinat listesi belirliyor; bina adresinizin içeride olup olmadığını Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nden sorun.

Bina bazlı tarafta ise Tuzla'daki diğer bütün binalar için geçerli olan yol, lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmak. Bu yolda binanın bir alan kararı içinde olması gerekmiyor; tek bir malik bile tespiti başlatabiliyor.

İçmeler, Has Sitesi ve rezerv alanlar

Tuzla'da 2026'da tamamlandığı resmî olarak açıklanan proje Has Sitesi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 20 Temmuz 2026'da yaptığı açıklamaya göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın yürüttüğü projede 232'si konut, 31'i iş yeri olmak üzere 263 bağımsız bölümün inşaatı bitti ve hak sahipleri mart ayından itibaren yeni evlerine taşınmaya başladı. Bakanlık projeyi Tuzla'da rezerv yapı alanı dönüşümüne örnek olarak tanıtıyor. Haberlerde sitenin hangi mahallede olduğu yazmıyor.

Daha geniş plan hakkındaki en ayrıntılı bilgi, Mayıs 2023'teki bir Bakan açıklamasından geliyor. Posta'nın 5 Mayıs 2023 haberine göre o tarihte Tuzla'da 20 ayrı bölgede rezerv alan ilanı ve imar planı çalışması olduğu, Aydınlı Mahallesi'nde Şekerpınar Caddesi bitişiğindeki alanın rezerv alan ilan edileceği, İçmeler'de 68 bin metrekarelik dönüşüm alanının ilk etabında 640 konut, 120 dükkân ve 850 araçlık bir otopark planlandığı söyleniyor. Aynı açıklamada Yayla Mahallesi'ndeki Penguen Sitesi'nde yıkıma başlandığı ve Albatros, Asena, Mavi Okyanus, Taşpınar, Tuzlalılar ve Borsakent sitelerinin dönüşüm kapsamına alınacağı belirtiliyor. Bunlar seçim döneminde yapılmış hedef açıklamaları; hangilerinin bugün hangi aşamada olduğunu doğrulayan güncel bir resmî kaynak bulamadık. Siteniz bu listedeyse kendi durumunu Bakanlıktan yazılı olarak öğrenin.

İhtiyacın büyüklüğüne dair bağımsız bir değerlendirme de var. İBB'ye bağlı İstanbul Planlama Ajansı'nın Şubat 2024'te açıklanan rezerv alan ve riskli alan raporuna göre Tuzla, dönüşümün öncelikli ele alınması gereken yedi ilçeden biri; raporda Tuzla'daki dönüşüm ihtiyacının Bakanlığın ilan ettiği alanın 38 katı büyüklükte olduğu hesaplanıyor. Yani ilçedeki binaların büyük kısmı ilan edilmiş bir alanın dışında kalıyor ve bina bazlı yoldan dönüşmek zorunda.

Deprem riski: İBB tahmini ne diyor

İBB'nin Temmuz 2020'de kamuoyuyla paylaştığı olası deprem kayıp tahminleri çalışması 7,5 büyüklüğünde bir deprem senaryosuna dayanıyor. Medyascope'un çalışmadan aktardığına göre bu senaryoda Tuzla'daki binaların ortalama yüzde 5'inin ağır, yüzde 2'sinin çok ağır hasar görmesi ve yaklaşık 7.126 binanın orta ve üzeri hasar alması bekleniyor. Habertürk'ün 2023'te aynı kitapçıktan aktardığı Tuzla rakamı da orta ve üzeri hasarda yaklaşık 7 bin bina.

Bu rakamlar adres bazlı değil, bina stokundan yapılan olasılık hesabı. Binanızın riskli olup olmadığını göstermez; bunu yalnız lisanslı kuruluşun yaptığı tespit gösterir. İBB'nin Tuzla ilçe kitapçığının bağlantısı haberlerde verilmiş, ancak dosya artık açılmıyor; bu yüzden ilçedeki toplam bina sayısını, mahalle kırılımını ve zemin sınıflarını doğrudan kitapçıktan doğrulayamadık. Tuzla'nın zemin ve fay durumu hakkında da ilçeye özgü, kaynağı açık bir resmî veri bulamadık. Kendi parseliniz için zemin etüdü zaten ruhsat sürecinin parçası; sonucunu müteahhitten isteyin.

Tuzla Belediyesi'nin 2023'teki açıklamalarında 1999 Marmara Depremi'nde orta hasarlı olarak tespit edilmiş binaların hâlâ dönüştürüldüğü görülüyor: DHA'nın 25 Ağustos 2023 haberine göre o tarihte bu tür iki bina hak sahiplerinin rızasıyla yıkıldı. Aynı habercilikte belediyenin dönüştürdüğü bina ve bağımsız bölüm sayıları için birbirini tutmayan rakamlar geçtiğinden burada bir toplam vermiyoruz.

Tuzla'da başvuru nereye yapılır

Tuzla Belediyesi'nin müdürlükler listesinde ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yok. Belediyenin yayımladığı görev tanımına göre sağlıksız yapılaşmış ya da yenilenmeye açık bölgeler için kentsel dönüşüm planları geliştirmek ve zemin etütlerini denetlemek İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün işi. Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı da bu tarafta. Belediyenin adresi Evliya Çelebi Mahallesi, Hat Boyu Caddesi No:17, Tuzla; santral 444 09 06. Belediyede ayrıca Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü var, ancak görev tanımında riskli yapı ya da dönüşüm başvurusu yer almıyor.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı başvurusu ise ilçe belediyesine değil, Bakanlığın Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne (Altunizade, Üsküdar) yapılıyor. Yarısı Bizden kapsamındaki hak sahipliği başvurusu ilçe belediyesine yapılıyor. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi için İstanbul'daki bilgilendirme ofislerinden biri Üsküdar Kirazlıtepe'de; Anadolu yakasındaki Tuzlalı malikler için en yakın seçenek bu. AA'nın 30 Eylül 2026'da yayımladığı ilçe sıralamasında Tuzla yer almıyor; bu krediye Tuzla'dan kaç ön başvuru yapıldığını gösteren bir rakam bulamadık.

Destekler kısaca

Tuzla İstanbul'un 39 ilçesinden biri olduğu için Yarısı Bizden kampanyası, Bakanlığın aylık 8.000 TL kira yardımı (2025'ten beri geçerli tutar) ve İBB'nin D/E sınıfı binalar için ek kira desteği burada da geçerli. Tutarların, şartların ve birlikte kullanılabilme kurallarının ayrıntısı il geneli için aynı; bunlar İstanbul rehberinde anlatılıyor. Tuzla'ya özgü ayrı bir belediye hibesi ya da kira desteği bulamadık.

Kat karşılığında Tuzla'da nelere dikkat

Önce binanızın hangi rejimde olduğunu netleştirin. İçmeler riskli alanı içinde ya da Bakanlığın rezerv alan projelerinden birinde kalıyorsanız, kendi başınıza bir müteahhitle anlaşmanız plan ve uygulama kararlarıyla çelişebilir. İmzadan önce İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden güncel imar durumunu, Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nden de parselin bir alan kararına girip girmediğini yazılı olarak isteyin.

Tuzla'daki dönüşüm haberlerinin önemli bir kısmı Penguen, Albatros, Asena gibi çok bloklu sitelerle ilgili. Sitelerde ortak alan, otopark ve sosyal tesislerin yeni projede nasıl paylaşılacağı, blokların aynı anda mı yoksa etap etap mı yıkılacağı ve her blok için ayrı riskli yapı tespiti yapılıp yapılmayacağı sözleşmede açık yazılmalı. 2026 yönetmelik değişikliğiyle salt çoğunluk kararından önce toplantı çağrısı ve ilan ya da noter bildirimi zorunlu; çok malikli sitelerde bu usulü atlamak ruhsatı geciktirir.

Kanunun koruyucu hükümlerini sözleşmeye yazdırın: müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 6'sı kadar teminat (ya da tamamlama sigortası) veriyor, bir yıl içinde işe başlamazsa ya da iş altı ay durursa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor.