Üsküdar'da kentsel dönüşüm 2026: belediye desteği, Kirazlıtepe

Üsküdar'da başvuru nereye yapılır

Üsküdar Belediyesi'nde dönüşüm işleri Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nde toplanıyor. Belediyenin müdürlük sayfasına göre birim, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama işlerini, riskli alan ve rezerv alan dosyalarının hazırlanıp Bakanlığa sunulmasını, hak sahipleriyle uzlaşma ve sözleşme süreçlerini yürütüyor. Sayfada birim için yalnız bir e-posta adresi veriliyor: kentseldonusum@uskudar.bel.tr. Müdürlüğün ayrı bir adresini ya da doğrudan telefonunu bulamadık; belediyenin genel adresi Mimar Sinan Mahallesi, Çavuşdere Caddesi No:35, santrali (216) 531 30 00, çözüm hattı 444 0 875.

Belediyede ayrıca bir Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü var. Bu birimin görev tanımı afet müdahale planları, sivil savunma ve tatbikatlarla ilgili; riskli yapı başvurusu ya da dönüşüm sözleşmesi için muhatap Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ve Üsküdar Yenileniyor platformu.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı ise ilçe belediyesine değil, Bakanlığın Altunizade'deki Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor. Bu müdürlük de Üsküdar sınırları içinde. Yarısı Bizden'de hak sahipliği başvurusu ve yapı ruhsatı Üsküdar Belediyesi'nden alınıyor. Kampanyanın tutarları ve İstanbul genelindeki kurallar için İstanbul il rehberine bakın.

Üsküdar Yenileniyor: belediyenin kendi modeli

Üsküdar'ı diğer ilçelerden ayıran en somut araç, belediye iştiraki KENTAŞ'ın yürüttüğü uskudaryenileniyor.com platformu. Platform 19 Ağustos 2024'te Bağlarbaşı Kongre ve Kültür Merkezi'nde tanıtıldı. Medyascope'un haberine göre bu yapı, İBB'nin KİPTAŞ eliyle yürüttüğü İstanbul Yenileniyor sürecinin ilçedeki ayağı olarak kuruldu ve "yerinde dönüşüm" ilkesini benimsiyor.

Platformda üç başvuru türü var. Yenileme başvurusu özel mülkiyetteki ve 1999'dan önce yapılmış binalar için. Güçlendirme başvurusu, İBB'nin hızlı tarama analizinde E sınıfı çıkan ve güçlendirilmesi uygun bulunan yapılar için; başvuruda temsil yetki belgesi, hızlı tarama raporu ve ruhsat ya da yapı kayıt belgesi isteniyor. Üçüncü tür, uzlaşma sağlanan binalarda iş almak isteyen müteahhitlerin başvurusu. Platformun sıkça sorulan sorular sayfasına göre başvuru da, hazırlanan taslak çalışmalar da ücretsiz. Herhangi bir malik, vekili ya da karar defterinde yetkilendirilmiş kişi başvurabiliyor; bir kişi en fazla beş başvuru yapabiliyor. Tapudaki şerh ya da ipotek başvuruya engel değil, ama yenileme sırasında engel olacak şerhlerin kaldırılması gerekiyor.

Süreç başvuru, teklif ve uzlaşma aşamalarından oluşuyor. Teklif aşamasında mevcut durum ve yürürlükteki imar planına göre bir ön teklif formu hazırlanıyor; bu formda yenileme bedeli metrekare başına TL olarak gösteriliyor, ama hangi malikin hangi daireyi alacağı belirtilmiyor. Malikler arsa payına göre salt çoğunlukla isterse sözleşmenin yapıldığı uzlaşma aşamasına geçiliyor. Platform, binanın riskli yapı ilan edilip edilmeyeceğinin maliklerin kararı olduğunu açıkça yazıyor: teklif kabul edilirse riskli yapı tespitini malikler yaptırıyor.

Belediyenin mali desteği de bu platforma bağlı. Sözcü'nün 11 Aralık 2024 haberine göre Belediye Meclisi'nin onayladığı karar, yenileme bedelini karşılayamayan maliklere kısmi destek öngörüyor: net hane geliri en fazla iki asgari ücret olanlara %60 (emekliye %65), en fazla üç asgari ücret olanlara %40 (emekliye %45). Şartlar şöyle: bina 6306'ya göre riskli yapı olarak tespit edilmiş olmalı, malikin ikameti Üsküdar'da olmalı, malikin, eşinin ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin İstanbul'da başka taşınmazı olmamalı. Destek en fazla 80 metrekarelik konut büyüklüğü üzerinden hesaplanıyor. Tanıtım toplantısında ise bir İBB yöneticisinin inşaat maliyetinin %60'ını büyükşehirin üstleneceğini söylediği aktarılıyor; iki rakamın nasıl birleştiğini kaynaklarda net göremedik, başvuru öncesi KENTAŞ'a sorun.

Kirazlıtepe, Çamlıca ve ilan edilmiş alanlar

Üsküdar'daki en büyük alan bazlı proje Çamlıca Camii çevresinde. Yeni Akit'in 18 Haziran 2021 tarihli haberine göre dönemin Bakanı Murat Kurum, TOKİ'nin yürüttüğü Kirazlıtepe ve Ferah mahallelerindeki projenin 1.876 konut ve 142 dükkânı kapsadığını, Mehmet Akif ve Küplüce mahallelerinde yeni bir dönüşüm etabının başladığını ve Çamlıca çevresindeki projelerle toplam 7 bin konut ve iş yeri yapılacağını açıkladı.

Kirazlıtepe'nin riskli alan süreci tartışmalı oldu. Milletvekili Hayrettin Nuhoğlu'nun 21 Kasım 2018'de TBMM'de yaptığı konuşmaya göre alan Şubat 2018'de riskli alan ilan edildi, Mart 2018'de Bakanlık yetkisini Üsküdar Belediyesi'ne devretti; 788 hak sahibinden 352'si imza vermişti. Aynı tutanaklardaki başka bir konuşmada ilanın tarihi ve kararı veren makam farklı anlatılıyor; Resmî Gazete'deki kararın kendisini doğrulayamadık. BirGün'ün 7 Nisan 2025 haberine göre ise teslim edilmeyen konutların sahipleri, Bakanlığın kira ödemelerini durdurduğu gerekçesiyle haftalardır eylem yapıyordu. Alan bazlı projelerde teslim takvimi ve kira yardımının süresi ayrı bir risk; bunu baştan yazılı olarak öğrenin.

BirGün'ün 5 Şubat 2021 tarihli derlemesine göre 2018'den beri İstanbul'da riskli alan ilan edilen 20 bölge arasında Üsküdar'ın Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce mahallelerinde 18,25 hektarlık bir alan da var; karar tarihi haberde yazmıyor. Sözcü'nün 16 Temmuz 2018 haberine göre İBB Meclisi Kuzguncuk'ta İBB mülkiyetindeki 89 bin metrekarelik bir alanı Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ilan etmişti. Bu iki alanın 2026'daki durumunu bulamadık. Binanız bu mahallelerdeyse önce belediyeden parselin bir riskli alan ya da proje alanı içinde olup olmadığını sorun; alan kararı varsa bina bazlı dönüşüm farklı kurallara tabi olabilir.

Üsküdar'da deprem riski ne kadar

İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin 2019 tarihli kayıp tahmini güncellemesine dayanan Üsküdar ilçe raporu, BirGün'ün 2 Nisan 2025 haberinde aktarıldığı hâliyle, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremde ilçede 146 binanın çok ağır, 493 binanın ağır, 3.341 binanın orta ve 9.610 binanın hafif hasar görebileceğini tahmin ediyor. Aynı rapora göre olası can kaybı 96. BirGün'ün 21 Haziran 2020 haberindeki "Üsküdar'da yaklaşık 4 bin yapıda orta ve üstü hasar" ifadesi bu rakamlarla uyumlu.

Bu rakamlar Avrupa Yakası'nın kıyı ilçelerine göre düşük; ancak ilçe ortalamasıdır, sizin binanız hakkında bir şey söylemez. Üsküdar'a özgü zemin sınıfı ya da ilçeden geçen bir fay hattı hakkında kaynaklı, ilçe ölçeğinde bir bilgi bulamadık. İBB'nin mikrobölgeleme çalışmasıyla ilgili haberlerde sıvılaşma ve yumuşak zemin riski en yüksek yerler arasında Üsküdar sayılmıyor, ama bu da tek tek parseller için bir güvence değil. Binanız için geçerli olan, lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti ve yeni proje için yaptırılacak zemin etüdü.

2026'da Üsküdar'da ne var

Dünya Bankası destekli İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi'nin İstanbul'daki iki bilgilendirme ofisinden biri Üsküdar Kirazlıtepe'de (AA, 6 Nisan 2026). Kredi bağımsız bölüm başına 3 milyon TL'ye kadar; şartları il rehberinde anlatılıyor. AA'nın 30 Eylül 2026 tarihli verisine göre Üsküdar'dan 1.459 ön başvuru yapıldı ve bu başvurular 13.503 bağımsız bölümü kapsıyor. Bu, ilçeyi başvuru sayısında İstanbul'da altıncı sıraya koyuyor. Sayı ön başvurudur; onaylanmış kredi sayısı değildir.

Üsküdar Yenileniyor'un iletişim sayfasında Yavuztürk (Karadeniz Caddesi No:128, Başbaydar Pasajı) ve Bahçelievler (Suboyu Sokak No:20) saha ofisleri ile Ünalan'da (Ayazma Caddesi No:61A) bir kentsel dönüşüm bilgilendirme ofisi listeleniyor. Platformun güncel başvuru sayısını bulamadık.

Kira desteği İstanbul genelindeki kurallara bağlı: Bakanlık 2025'ten itibaren aylık 8.000 TL ödüyor, İBB de D ya da E sınıfı binalarda oturan malike 18 ay aylık 10.000 TL (emekliye 12.000 TL) ek destek veriyor. Ayrıntılar il rehberinde.

Kat karşılığında Üsküdar'da nelere dikkat

Önce hangi yoldan gideceğinizi seçin. Üsküdar Yenileniyor'da teklifi belediye iştiraki hazırlıyor ve müteahhit platform üzerinden belirleniyor; serbest kat karşılığında ise müteahhidi siz seçiyorsunuz. Belediyenin %40–65'lik desteği yalnız platform modelinde ve gelir şartını sağlayan maliklere yönelik; serbest bir kat karşılığı sözleşmesinde bu desteğe güvenerek pazarlık yapmayın.

Üsküdar'ın Boğaz kıyısındaki mahallelerinde (Kuzguncuk, Çengelköy gibi) imar hakları Boğaziçi mevzuatı ve koruma kararlarıyla sınırlı olabiliyor; Sözcü'nün haberinde Kuzguncuk'taki parsellerin "Boğaziçi etkilenme alanı"nda olduğu yazıyor. Belediyenin müdürlük tanımında da tarihî dokunun korunması ve 5366 sayılı yenileme kanunu açıkça yer alıyor. Teklif almadan önce pafta.uskudar.bel.tr veya belediyeden güncel imar durumunu alın; alan sınırı, yükseklik ve emsal ne izin veriyorsa, müteahhidin vaadi ancak o kadar gerçekçidir.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın: müteahhit kendi payındaki daireleri tamamlanma oranının yüzde on altında satabiliyor; müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş altı aydır durmuşsa malikler salt çoğunlukla fesih için başvurabiliyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat (ya da tamamlama sigortası) gerekiyor. Kirazlıtepe'deki teslim ve kira sorunları, teslim tarihini, gecikme cezasını ve kira ödemesinin kimden geleceğini yazılı netleştirmenin neden önemli olduğunu gösteriyor.