Beşiktaş'ta kentsel dönüşüm 2026: İmar A.Ş., sit, başvuru

Beşiktaş'ta dönüşüm nerede duruyor: resmî sayılar

Beşiktaş Belediyesi'nin iştiraki Beşiktaş İmar A.Ş.'nin sitesinde yayımlanan verilere göre 6306 sayılı Kanun kapsamında 2012–2025 arasında 1.475 bina için riskli yapı başvurusu yapıldı; bunların 1.257'si yıkıldı, 7'si güçlendirildi. Afet riski altındaki alanların dönüşümü sistemine (ARAAD) kayıtlı 202 yapının riskli yapı süreci ise devam ediyor.

Aynı kaynaktaki ruhsat sayıları dikkat çekici bir düşüş gösteriyor: yeni yapı ruhsatı 2023'te 178, 2024'te 110, 2025'te 38. İskân sayıları 2023'te 44, 2024'te 90, 2025'te 71. Kaynak düşüşün nedenini açıklamıyor; ruhsatı geciktirebilecek bir etken olan plan sorununa aşağıda değiniyoruz.

Daha eski bir sayı da var: AA'nın 22 Ağustos 2023 tarihli derlemesinde Beşiktaş Belediyesi son 10 yılda 603 yapının yıkıldığını ve 642 yeni yapı ruhsatı verildiğini bildirmişti. Bu iki veri farklı dönemleri ve farklı sayım yöntemlerini kapsadığı için doğrudan karşılaştırılamaz.

Bina stoku ve deprem hasar tahmini

İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin Haziran 2020 tarihli Beşiktaş olası deprem kayıp tahminleri kitapçığına göre ilçede 1980 öncesi yapılmış 7.272 bina (%46), 1980–2000 arası 5.195 bina (%32), 2000 sonrası 3.570 bina (%22) var. Komşu Şişli'de 2000 sonrası binaların payı aynı çalışmada %8; Beşiktaş'ta bu pay daha yüksek, ama her iki binadan biri hâlâ 1980 öncesine ait.

7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için kitapçık ilçe genelinde 64 çok ağır, 187 ağır, 1.053 orta ve 3.241 hafif hasarlı bina tahmin ediyor. Ağır hasarın en çok beklendiği mahalleler belirgin biçimde öne çıkıyor: Mecidiye (32 ağır, 11 çok ağır), Ortaköy (20 ağır, 7 çok ağır), Sinanpaşa (18 ağır, 8 çok ağır), Türkali (14), Vişnezade (13). Levazım, Kültür ve Muradiye ise en düşük tahminli mahalleler. Bu bir model çıktısıdır; kendi binanızın durumu ancak riskli yapı tespitiyle belli olur.

Zemin, yamaç ve kıyı: Beşiktaş'a özgü riskler

AA'nın 2023 derlemesinde belediye, ilçede alüvyon zemin olarak belirlenen üç bölgede 1999 öncesi yapıların dönüşümüne öncelik verdiğini söylüyor. Bu üç bölgenin hangileri olduğu haberde yazmıyor; binanızın zemin sınıfını zemin etüdünden öğrenmeniz gerekiyor.

İBB'nin 2020 heyelan farkındalık kitapçığına göre Beşiktaş, Beyoğlu, Kağıthane ve Şişli'de zemin ortamlarda gelişen heyelan alanı tespit edilmemiş; yalnız kaya ortamlarda kütle hareketi var. Ancak Beşiktaş'ın Boğaz'a bakan yamaçları %30–50 ve daha fazla eğimli. Kitapçık, bu tür alanlarda derin kazılarda şev göçmesine karşı şev analizi ve önlem projesi yapılmasını öneriyor. Ihlamur Dere, Ortaköy Deresi, Büyük ve Küçük Bebek dereleri ilçenin başlıca dere vadileri.

Kıyı mahalleleri için ek bir başlık tsunami. İBB'nin Beşiktaş tsunami risk analizi kitapçığında Bebek ve Arnavutköy sahili ile Vişnezade–Arnavutköy arasındaki sahil, önlem alınması gereken bölgeler olarak ayrıca ele alınıyor. Kitapçığın senaryolarından birinde suyla temas eden bina sayısı Bebek'te 71, Arnavutköy'de 45 olarak hesaplanmış. Kıyıya yakın bir binayı dönüştürüyorsanız zemin kat kullanımı ve bodrum tasarımında bunu müteahhitle konuşun.

Belediyenin yolu: Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ve Beşiktaş İmar A.Ş.

Beşiktaş Belediyesi, dönüşümde hak kayıplarını önlemek amacıyla bünyesinde bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü kurdu ve Beşiktaş İmar A.Ş. ile birlikte çalışıyor. Belediyenin sayfasında müdürlüğün hedefleri şöyle sıralanıyor: yürürlükteki imar planındaki yapılaşma haklarını kullanamayanlara haklarını geri vermek, kat yüksekliklerini zorunlu olmaktan çıkarıp tercihli hâle getirmek, otopark sorununa karşı parsel birleşmesini teşvik etmek ve iskânlı alanların küçülmesini önlemek.

Beşiktaş İmar A.Ş. maliklere teknik ve hukuki danışmanlığı ücretsiz verdiğini söylüyor: ruhsat projesinin dijital ortama aktarılması, imar durumuna göre yeni proje tasarımı, mevcut metrekarelere göre paylaşım kesiti ve temsilciler heyetiyle toplantı. Şirkete göre maliklerden para alınmıyor; inşaat aşamasında yükleniciden toplam inşaat alanının %5'i kadar bedel isteniyor. Şirketin açıkladığı verilere göre 133 yapıdaki 2.490 bağımsız bölümden vekâlet alındı, 6 apartmanla sözleşme imzalandı; bunlardan 2'sinin yıkımı tamamlandı ve 2 apartmanın birleşmesiyle oluşan yeni yapı bitme aşamasında.

Bu modelde müteahhit yine olacak, ama projeyi ve paylaşımı belediye şirketi hazırlıyor. Kendi müteahhidinizle kat karşılığı yapmak da mümkün; iki yolu karşılaştırmak için şirketin hazırladığı paylaşım kesitini, özel tekliflerdeki daire metrekareleriyle yan yana koyabilirsiniz.

Sit alanı ve plan sorunu

AA'nın 2023 derlemesine göre Beşiktaş'ta iki kentsel sit alanında 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmuyor ve sit alanındaki 2000 öncesi yapıların dönüşümü için yasal işlemler sürüyordu. Belediye, mevcut imar haklarını koruyarak 6306 kapsamında kontrollü bir dönüşüm planladığını belirtmişti. Bu planların bugünkü durumunu bulamadık.

Uygulama imar planı olmayan bir parselde riskli yapı tespiti yapılabilir ve bina yıkılabilir, ama yeni bina için ruhsat almak gecikebilir. Sit alanındaysanız sözleşme imzalamadan önce belediyeden güncel imar durumunu ve koruma kurulu şartlarını yazılı alın; müteahhidin teslim süresini ruhsat tarihinden başlatmasını ve gecikme cezasını buna göre kurgulayın.

Beşiktaş'ta ilan edilmiş bir riskli alan ya da rezerv alan kararı bulamadık. Dönüşüm bina bazlı ilerliyor.

Başvuru, destekler ve kat karşılığı uyarıları

Riskli yapı tespitini Bakanlıkça lisanslı bir kuruluş yapıyor; tek bir malik başvurabilir. İtiraz ve Bakanlık kira yardımı İstanbul'da Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne, yapı ruhsatı ve Yarısı Bizden hak sahipliği başvurusu Beşiktaş Belediyesi'ne yapılıyor. Bakanlık kira yardımı İstanbul'da 2025'ten beri aylık 8.000 TL; İBB D ve E sınıfı binalarda oturan malike 18 ay aylık 10.000 TL (emekliye 12.000 TL) ek destek veriyor. Yarısı Bizden 31 Aralık 2027'ye uzatıldı; destek tutarları ve 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi İstanbul geneli için il rehberinde anlatılıyor.

Yarısı Bizden'den yararlanacaksanız yeni binanın toplam alanı eski yapının 1,5 katını geçemiyor. Beşiktaş'ta belediyenin teşvik ettiği parsel birleşmesi otopark sorununu çözebilir, ama birleşen binaların maliklerinin hepsiyle ayrı ayrı uzlaşmak süreyi uzatır; paylaşım oranlarını her parsel için ayrı yazdırın.

Kanunun koruyucu hükümlerini sözleşmeye geçirin: müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor ve ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermek zorunda (tamamlama sigortası varsa aranmıyor).