Güngören'de kentsel dönüşüm 2026: Tozkoparan, yıkım güvenliği

Güngören'de risk neden yüksek

İBB kitapçığına göre Güngören 7,14 km² yüzölçümü ve 11 mahallesi olan küçük bir ilçe. İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verisiyle hazırladığı 2020 tarihli kitapçık, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde analiz edilen 10.914 binanın yalnız %27'sinin hasarsız kalacağını tahmin ediyor. Binaların %42'si hafif, %22'si orta, %6'sı ağır ve %3'ü çok ağır hasar görebilir; yaklaşık 3.383 bina, yani %31'i orta ve üstü hasar alabilir.

Mahalle tablosunun toplamında 342 çok ağır ve 611 ağır hasarlı bina var. En çok ağır ve çok ağır hasar Merkez (44 çok ağır, 75 ağır), Güneştepe (40 ve 75) ve Sanayi (38 ve 75) mahallelerinde bekleniyor. Gece senaryosunda yaklaşık 754 can kaybı ve 82.434 kişilik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Orta ve üstü hasar oranı (%31), aynı çalışmanın komşu ilçeler için verdiği oranların üzerinde: Bağcılar'da %25, Esenler'de %21. Güngören'in riskli ilçeler arasında görülmesi yeni de değil; Gazete Vatan'ın 2017 haberinde dönemin Kadıköy Belediye Başkanı Aykurt Nuhoğlu olası deprem için en riskli bölgeler olarak Esenler, Güngören ve Bağcılar'ı saymıştı.

Zemin konusunda ilçe geneli için metin hâlinde bir değerlendirme bulamadık; kitapçık zemin hızını (Vs30) yalnız harita olarak veriyor. Parsel ölçeğinde bir örnek var: BirGün'ün Ekim 2021 haberine göre İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Gençosman Mahallesi'ndeki yaklaşık 6.402 m²'lik bir belediye arazisinin gevşek zeminli olduğunu, sıvılaşma ve heyelan riski taşıdığını ve yeraltı suyunun yüzeye çok yakın olduğunu bildirmişti; İSKİ raporuna göre alanın yarıdan fazlası dere taşkın sınırındaydı. Bu bulgu tek bir parsele ait; kendi binanız için geçerli olan, ruhsattan önce yaptırılacak zemin etüdü.

Tozkoparan: ilçenin en büyük alan projesi

Güngören'deki en büyük dönüşüm Tozkoparan'da sürüyor. TRT Haber'in 26 Haziran 2025 tarihli haberine göre Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın katıldığı törende Tozkoparan'da 768 konut ve 30 iş yeri olmak üzere 798 bağımsız bölüm hak sahiplerine teslim edildi. Aynı gün Tozkoparan 4. Etap 1. ve 2. Kısım'ın temeli atıldı: 1.077 konut ve 55 iş yeri, toplam 1.132 bağımsız bölüm. Toplam 1.930 bağımsız bölümün 2027 yazında tamamlanması hedefleniyor; projenin değeri 7,324 milyar TL olarak açıklandı. Törende 35.655 m²'lik Güngören Millet Bahçesi de açıldı.

Erdoğan konuşmasında Tozkoparan'daki projeyi engellemek için eylem yapıldığını ve dava açıldığını söyledi; bu siyasi bir açıklama ve davaların içeriğini ya da sonucunu bulamadık. Tozkoparan'da hak sahibiyseniz süreç alan bazlı; hak sahipliği, daire eşleştirmesi ve teslim takvimi projeyi yürüten idareyle yapılan sözleşmeye bağlı.

Bina bazlı dönüşüm ve kazanılmış haklar

Tozkoparan dışındaki binaların çoğunda yol, lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmak ve salt çoğunlukla müteahhit seçmek. Güngören'e özgü bir plan düzenlemesi bu süreci etkiliyor: Karar gazetesinin Kasım 2020 haberine göre İBB Meclisi, Güngören Belediyesi'nin teklif ettiği ve ruhsat ile iskânla kazanılmış imar haklarını koruyan plan notu değişikliğini oybirliğiyle kabul etti. Değişiklik üç mahalleyi ve yaklaşık 20 bin kişiyi kapsıyordu; daha önceki benzer plan notu sekiz mahalleyi kapsamıştı. Haber, notun hangi mahallelerde geçerli olduğunu ve emsal ayrıntısını vermiyor; parseliniz için belediyeden güncel imar durumu alın.

Haziran 2026'daki bir olay yan yana binalarda yıkımın riskini gösterdi. TRT Haber'in 14 Haziran 2026 haberine göre Merkez Mahallesi'nde kentsel dönüşüm kapsamında yıkıma hazırlanan 5 katlı bir bina kendiliğinden çöktü; bitişikteki 5'er katlı iki binanın bazı duvar ve kolonları zarar gördü ve binalar tahliye edildi. Yan yana, ortak duvarlı binaların yoğun olduğu mahallelerde yıkım yöntemi, komşu binaya iksa ve sigorta konuları sözleşmede açıkça yer almalı.

Başvuru nereye yapılır

Yarısı Bizden'de hak sahipliği, imar durumu ve yapı ruhsatı için Güngören Belediyesi'ne başvuruluyor. Belediyenin dönüşüm işlerine bakan biriminin adını ve iletişim bilgisini resmî sitesinden doğrulayamadık (site içeriği otomatik okumaya kapalıydı); gitmeden önce belediye santralinden sorun.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor. Bakanlığın İstanbul'daki kira yardımı 2025'ten beri aylık 8.000 TL. İBB'nin ek kira desteği, Yarısı Bizden tutarları ve 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi Güngören'de de geçerli; ayrıntılar İstanbul il rehberinde.

Kat karşılığında Güngören'de nelere dikkat

Yoğun yapılaşmış mahallelerde iki pratik soruna dikkat edin. Birincisi otopark: dar parselde yönetmeliğin istediği otopark sayısı karşılanamazsa daire sayısı ya da bedel değişebilir; teklifte otoparkın nasıl çözüleceğini sorun. İkincisi komşu binalar: yıkım ve kazı sırasında komşu yapıya zarar verilirse sorumluluğun kimde olacağı, iksa projesi ve sigorta sözleşmeye yazılsın.

Yarısı Bizden'den yararlanacaksanız yeni inşaat alanı eski alanın 1,5 katını geçmemeli. 4 Şubat 2026'dan beri salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu. Kanuna göre müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altında satabilir; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı teminat istenir (tamamlama sigortası varsa aranmaz).

Hangi yolun size uygun olduğunu üç soruyla netleştirin. Binanız Tozkoparan gibi idarenin yürüttüğü bir alan projesinin içinde mi? İçindeyse sözleşme muhatabınız proje idaresidir. Değilse binanız için lisanslı kuruluşun riskli yapı raporu var mı? Yoksa Yarısı Bizden, kira yardımı ve harç muafiyetlerinin hiçbiri başlamaz. Rapor varsa, kampanyanın 1,5 kat alan sınırı ile müteahhidin teklifi uyumlu mu? Bu üç sorunun cevabı, teklifleri karşılaştırmadan önce elinizde olsun.

Teklifleri yan yana koymak pazarlık gücünüzü artırır.