Zeytinburnu'nda kentsel dönüşüm 2026: Seyitnizam ve siteler

Zeytinburnu'nda şu an ne oluyor (2026)

Zeytinburnu'nun 2026'daki en görünür dönüşüm haberi Seyitnizam Mahallesi'nden geldi. Bakan Murat Kurum'un 20 Ağustos 2026'da paylaştığı ve AA'nın aktardığı bilgilere göre mahallede üç sokak aynı anda dönüşüme girdi. Bu sokaklardaki 117 yapının 50'si yenilendi; kalan 67 yapıdan karot alındı ve bunlar Yarısı Bizden kampanyasıyla eş zamanlı dönüşecek. Riskli yapı süreci tamamlanan 8 binada yıkım başladı.

Aynı habere göre Zeytinburnu kampanyada en çok talep alan ilçelerden biri ve ilçede 515 riskli yapıda 5.056 bağımsız bölümün dönüşümü tamamlandı. Bu sayılar Bakanlığın açıklaması; ilçe belediyesinin kendi güncel istatistiğini bulamadık. Ölçeği anlamak için eski bir veri de var: Gazete Vatan'ın 2017 haberinde dönemin Belediye Başkanı Murat Aydın ilçede yaklaşık 17 bin bina olduğunu ve çürük yapıların tamamını 14 yılda dönüştürmeyi hedeflediklerini söylemişti. İBB'nin 2020 kitapçığında analiz edilen bina sayısı ise 16.000.

Seyitnizam'da dönüşüm tek tek binalarda değil, sokak ölçeğinde ve aynı takvimle ilerliyor. Sokağınızda komşu binalar da tespit sürecindeyse, ortak bir takvim ve aynı müteahhitle ilerlemenin mümkün olup olmadığını belediyeye ve komşularınıza sorun.

Site ve alan projeleri: Telsiz, Çırpıcı, Merkezefendi

Zeytinburnu'nda bina bazlı dönüşümün yanında eski toplu konut sitelerinin topluca yenilendiği projeler var. Belediye Başkanı Ömer Arısoy Mart 2023'te ilçede beş ayrı bölgede dönüşüm uygulaması sürdüğünü, yaklaşık 85 bin m²'lik alanda 1.500'e yakın bağımsız bölümün yenilenmesinin planlandığını söyledi. Aynı habere göre 160 konut ve 55 iş yerini kapsayan Beştelsiz projesi sürüyordu, 330 konut ve 104 iş yerinin bulunduğu Merkezefendi projesi onaylanmıştı, 281 konut ve 97 iş yerini kapsayan Telsiz projesinin ihalesi yapılmıştı ve 288 konutluk Çırpıcı projesinde inşaata başlanıyordu. Bu projelerin 2026 itibarıyla son durumunu bulamadık. Telsiz ve Çırpıcı, İBB'nin hasar tahmininde de en riskli mahalleler arasında; yani projeler riskin yoğun olduğu yerlerde yoğunlaşıyor.

İlçenin uzun süre çözülemeyen örneği Merkezefendi'deki İETT Blokları'ydı. 1974'te yapılan 10 blokta 252 daire vardı. Eylül 2021 haberine göre hak sahipleri özel bir müteahhitle anlaştı ve bloklar yıkıldı; Mart 2023 haberine göre yerine 482 daire yapıldı. Veliefendi'deki İşçi Blokları ise parsel bazında yıkılıp yeniden yapılamadığı için toplu dönüşüm gerektiriyor. Belediye Başkanı Ocak 2022'de, Bakanlığın ilçede inşa ettiği 260 rezerv konutun satılmayacağını, İşçi Blokları maliklerine evlerine karşılık takas teklifi olarak sunulduğunu, değer farkının TOKİ'nin uzun vadeli ödeme seçenekleriyle karşılanacağını açıkladı.

Deprem riski: İBB tahmini Zeytinburnu için ne diyor

İBB ile Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verisiyle hazırladığı 2020 tarihli Zeytinburnu kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde analiz edilen 16.000 binanın %27'si hasarsız kalabilir; %40'ı hafif, %24'ü orta, %6'sı ağır ve %3'ü çok ağır hasar görebilir. Yaklaşık 5.334 bina, yani binaların üçte biri orta ve üstü hasar alabilir; bu oran örneğin Esenler (%21) ve Bağcılar (%25) kitapçıklarındaki oranların üzerinde. Mahalle tablosunun toplamında 510 çok ağır ve 1.025 ağır hasarlı bina var.

En çok ağır ve çok ağır hasarlı bina Telsiz (72 çok ağır, 133 ağır), Maltepe (62 ve 125) ve Çırpıcı (49 ve 98) mahallelerinde bekleniyor; yukarıdaki Telsiz ve Çırpıcı projeleri de bu mahallelerde. Gece senaryosunda yaklaşık 668 can kaybı ve 93.090 kişilik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Kitapçık zemin hızını (Vs30) yalnız harita olarak veriyor; Zeytinburnu'na özgü, metin hâlinde bir zemin ya da sıvılaşma değerlendirmesi bulamadık.

Başvuru nereye yapılır

Zeytinburnu Belediyesi'nde dönüşüm işleri için ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü kurulmuş; görev ve yetkileri 2019 tarihli meclis kararına dayanan müdürlük yönetmeliğinde tanımlanıyor. Müdürlüğün güncel adresini ve telefonunu doğrulayamadık (belediyenin sitesine erişemedik); başvurmadan önce belediyeyi arayın. Belediye Başkanı Aralık 2022'de Yeşiltepe Mahallesi'ndeki toplantıda maliklere, evlerini yenilemek ve donatı alanları kazanmak için komşularıyla anlaşıp ada bazlı dönüşüm için belediyeye gelmeleri çağrısında bulunmuştu. Ada bazlı birleşme, tek parselde çözülemeyen otopark ve yeşil alan ihtiyacını karşılamanın bir yolu; ancak bütün parsellerde malik uzlaşması gerektirdiği için daha uzun sürebilir.

Riskli yapı tespitini lisanslı kuruluş yapıyor; tek bir malik başvurabiliyor. Rapora itiraz ve Bakanlık kira yardımı Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne, Yarısı Bizden hak sahipliği başvurusu ve yapı ruhsatı ilçe belediyesine yapılıyor. Bakanlığın İstanbul'daki kira yardımı 2025'ten beri aylık 8.000 TL; İBB'nin ek kira desteği, Yarısı Bizden tutarları ve 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi için il rehberine bakın.

Kat karşılığında Zeytinburnu'nda nelere dikkat

Binanız bir sitenin parçasıysa (Telsiz, Çırpıcı, İşçi Blokları gibi), tek başına parsel bazlı yenileme mümkün olmayabilir; ortak alanlar ve ada düzeni toplu bir proje gerektirebilir. Bu durumda belediyenin ya da Bakanlığın yürüttüğü alan projesinin hangi aşamada olduğunu öğrenmeden müteahhitle bağlayıcı sözleşme imzalamayın.

Tek bina dönüşümünde Yarısı Bizden'e başvuracaksanız yeni inşaat alanının eski alanın 1,5 katını geçmemesi gerekiyor; teklifteki daire metrekarelerini ve müteahhide kalacak bölümleri bu sınıra göre kontrol edin. 4 Şubat 2026'dan beri salt çoğunluk kararı için maliklerin toplantıya çağrılması ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu.

Sözleşmeye kanunun koruyucu hükümlerini yazdırın: müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altında satabilir; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı teminat istenir (tamamlama sigortası varsa aranmaz).