Arnavutköy'de kentsel dönüşüm 2026: ARKENT ve İmrahor

Önce bir ayrım: hangi Arnavutköy

Bu rehber İstanbul'un Avrupa Yakası'nın kuzeyindeki Arnavutköy ilçesi için. Beşiktaş'a bağlı, Boğaz kıyısındaki Arnavutköy semti ayrı bir yer. Orada imar ve ruhsat işleri Beşiktaş Belediyesi'nde yürüyor.

Arnavutköy ilçesi geniş ve seyrek yapılaşmış bir ilçe. İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin 2019 projesinden üretilen 2020 tarihli ilçe kitapçığına göre ilçede 38 mahalle var ve TÜİK 2019 verisiyle nüfus 282.488. Kitapçık, yerleşimin görece seyrek ve saçaklanmış biçimde geliştiğini ve yüzölçümünün büyük kısmının ormanlık ve yapılaşmamış alan olduğunu belirtiyor. İBB'nin heyelan kitapçığına göre ilçenin yüzölçümü 50.646 hektar. Terkos Gölü ilçe sınırında, Karadeniz kıyı uzunluğu 22 km.

Bina stoku ve deprem riski

Kitapçıkta analiz edilen 31.948 binanın %91'i 1–4 katlı, %8'i 5–8 katlı, 211'i 9–19 katlı. Taşıyıcı sistemde betonarme %76 (24.395 bina), yığma %21 (6.695 bina). Kitapçığa göre yapıların yaklaşık yarısı 2000 ve öncesinde inşa edilmiş.

7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için kitapçığın sonuç bölümü şu ortalamaları veriyor: binaların %78'i hasarsız, %15'i hafif, %5'i orta, %1'i ağır, %1'i çok ağır hasar görebilir. Toplamda yaklaşık 1.988 bina (%6) orta ve üstü hasar alabilir. Aynı kitapçığın mahalle tablosundaki toplamlar ise 243 ağır ve 41 çok ağır hasarlı bina gösteriyor. Bu sayılar, metindeki yuvarlatılmış yüzdelerin işaret ettiğinden daha düşük. Kitapçıkta bu fark açıklanmıyor; mahalle tablosundaki sayılar daha ayrıntılı görünüyor. Gece senaryosunda can kaybı ve ağır yaralı beklenmiyor, 34 kişinin hastanede tedavi görmesi gerekebileceği öngörülüyor. Acil barınma ihtiyacı yaklaşık 5.815 hane.

Mahalle tablosunda ağır hasar beklentisinin en yüksek olduğu yerler İmrahor, Boğazköy İstiklal, Tayakadın, Anadolu ve Haraççı. ARKENT'in projelerinden birinin İmrahor'da olması bu açıdan dikkat çekici. Kitapçık, sonuçların model ortalaması olduğunu ve tek binanın durumunu göstermediğini vurguluyor.

Zemin: heyelan Arnavutköy'ün kuzeyinde ve doğusunda

İBB'nin 2020 tarihli Arnavutköy-Başakşehir heyelan kitapçığı iki ilçede toplam 132 yamaçta kütle hareketi tespit etti. Bunların 46'sı etkin, 17'si uykuda, 16'sı kalıntı ve 53'ü potansiyel. Kitapçığa göre etkin duraysızlıklar Arnavutköy'de çoğunlukla ilçenin kuzeyinde ve doğusunda yoğunlaşıyor. Kütle hareketleri kuzeyde Karadeniz kıyılarına bakan yamaçlarda, doğuda yüksek eğimli kesimde de toplanıyor. Bölge genel olarak %30'un altında eğimli. Ancak Arnavutköy'ün Başakşehir sınırındaki güneydoğusunda eğim %50'nin üstüne çıkıyor.

Kitapçık, bu kesimlerde yapılaşmış alanlarda ve derin kazı gerektiren yeni yapılarda şev analizleri yapılmasını ve önlem projelerinin titizlikle uygulanmasını öneriyor. Aynı çalışma bölgenin Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlığı nedeniyle deprem tehlikesinin daha yüksek olabileceğini de yazıyor.

ARKENT projeleri ve 2026 uygulamaları

İmrahor: DHA'nın 19 Eylül 2025 haberine göre ARKENT'in İmrahor'da temelini attığı projede 72 konut, 24 ofis, 17 dükkân ve 119 araçlık kapalı otopark yer alıyor. Yeni Birlik'in 30 Temmuz 2026 haberine göre İmrahor projesinin 2. etabının da temeli atıldı. 13.600 m²'lik alanda 1+1 ve 2+1 tiplerinde 91 bağımsız bölüm yapılacak. Aynı habere göre ARKENT aracılığıyla ilçede toplam yaklaşık 2.200 konutluk dönüşüm süreci sürüyor.

Aydur Park Evleri: 17 Ağustos 2026 tarihli habere göre Mehmet Akif Ersoy Mahallesi'ndeki ARKENT Aydur Park Evleri Kentsel Yenileme Projesi'nin temeli atıldı. Projede 334 konut ve 20 ticari ünite olacak. Haberin girişinde "iki bin bağımsız bölüm" ifadesi de geçiyor, ancak bu rakam gövdedeki proje bilgisiyle uyuşmuyor. Bu projelerin kat karşılığı mı yoksa başka bir modelle mi yürütüldüğünü haberlerde göremedik.

Yeniden imar uygulamaları: Belediyenin duyurusuna göre Arnavutköy Mahallesi'ndeki "422 Parsel ile Çevresi Geri Dönüşüm ve Yeniden İmar Uygulaması", 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre hazırlandı ve 1 Temmuz 2026 tarihli, 1576 sayılı Encümen Kararı'yla onaylandı. Parselasyon paftası ve şuyulandırma cetvelleri 21 Temmuz–5 Ağustos 2026 arasında, duyuruya göre 7471 sayılı Kanun'un ilgili hükmü kapsamında 15 gün askıya çıkarıldı. İtirazlar Emlak ve İstimlak Müdürlüğü'ne yapıldı. Boğazköy'de 599, 600 ve 601 parseller için de benzer bir geri dönüşüm ve yeniden imar uygulaması askıya çıktı. Bu uygulamalar parsel sınırlarını ve hisseleri değiştirebildiği için, ilgili alanda taşınmazınız varsa askı belgelerini mutlaka inceleyin.

Arnavutköy için 6306'ya göre Resmî Gazete'de ilan edilmiş bir riskli alan kararı bulamadık.

Başvuru nereye yapılır

Arnavutköy Belediyesi'nin müdürlükler listesinde ayrı bir kentsel dönüşüm müdürlüğü görmedik. İmar durumu ve ruhsat İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde, plan askıları Plan ve Proje Müdürlüğü'nde, imar uygulaması (18. madde) itirazları Emlak ve İstimlak Müdürlüğü'nde. Belediyenin adresi Taşoluk Mahallesi, Kazım Karabekir Caddesi No:88; çağrı hattı 444 4 597. ARKENT projeleri için muhatap belediyenin iştiraki ARKENT.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı için İstanbul genelinde muhatap Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü (Altunizade, Üsküdar).

Destekler ve kat karşılığı uyarıları

Arnavutköy'de de Yarısı Bizden (31 Aralık 2027'ye uzatıldı), 3 milyon TL'ye kadar Dünya Bankası destekli kredi, Bakanlığın aylık 8.000 TL kira yardımı ve İBB ek kira desteği geçerli. Ayrıntılar İstanbul il rehberinde.

ARKENT projesi ile serbest kat karşılığını karıştırmayın. Belediye şirketinin alan projesinde paylaşım oranı ve hak sahipliği, şirketle yapılan sözleşmeye göre belirlenir. Kendi binanız için müteahhit seçiyorsanız 6306 süreci ve yönetmeliğin salt çoğunluk usulü geçerli. 2026'dan beri karardan önce toplantı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu.

Parsel ve zemin durumunu baştan netleştirin. Yeniden imar uygulaması askısındaki bir parselde yeni şuyulandırma kesinleşmeden sözleşme imzalamak risklidir. Kuzey ve doğu mahallelerindeki eğimli parsellerde şev ve istinat maliyetinin kime ait olduğunu sözleşmeye yazdırın.