Adalar'da kentsel dönüşüm 2026: sit alanı ve deprem riski

Risk yüksek, dönüşüm yok denecek kadar az

Kitapçığa göre Adalar; Büyükada, Heybeliada, Burgazada, Kınalıada, Sedef Adası, Sivriada, Yassıada, Kaşık Adası ve Tavşan Adası olmak üzere 9 adadan oluşuyor. Toplam yüzölçümü 11,05 km². Burgazada, Heybeliada, Kınalıada, Maden ve Nizam olmak üzere 5 mahallesi var. İlçe nüfusu TÜİK 2019 verisiyle 15.238.

Adalar'da kentsel dönüşüm çelişkili bir tablo çiziyor. İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin 2019 projesinden üretilen 2020 tarihli ilçe kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde Adalar'daki binaların yalnız %23'ü hasarsız kalıyor. %29'u hafif, %30'u orta, %12'si ağır ve %6'sı çok ağır hasar görebilir. Bu, analiz edilen 6.393 binanın yaklaşık 3.050'sinin (%48) orta ve üstü hasar alması demek. Mahalle tablosunda 413 çok ağır ve 743 ağır hasarlı bina tahmin ediliyor.

Kitapçığa göre en kötü durum olan gece senaryosunda ortalama 76 civarında can kaybı, 61 ağır yaralı ve 217 kişinin hastanede tedavi ihtiyacı öngörülüyor. Acil barınma ihtiyacı yaklaşık 3.115 hane, yani 9.345 kişi. TÜİK 2019 verisiyle ilçe nüfusunun 15.238 olduğu düşünülünce bu, nüfusun yarısından fazlası. Ağır hasarın en çok beklendiği mahalleler Maden ve Nizam (Büyükada) ile Heybeliada.

Buna karşın başvuru yok denecek kadar az. Yeni Birlik ve Vatan'ın Mayıs 2023 haberlerine göre Adalar, Yarısı Bizden kampanyasında 4 başvuruyla 39 ilçe arasında son sırada. Aynı haberlerde en çok başvuru Bahçelievler'den (6.988) geliyor. 2026 için Adalar'a ait güncel başvuru sayısı bulamadık.

Bina stoku: ahşap ve yığma ağırlıklı, büyük kısmı eski

Adalar'ın bina stoku İstanbul'un geri kalanından belirgin biçimde farklı. Kitapçığa göre betonarme binaların payı yalnız %45,5. Yığma binalar %35,5 (2.269 bina), ahşap binalar %18,9 (1.209 bina). Binaların %96'sı 1–4 katlı ve 9 kat üstü bina yok. Yapıların yaklaşık %84'ü 2000 ve öncesinde inşa edilmiş. Kitapçık bunda ilçenin "yazlık" kullanımının da rol oynadığını not ediyor.

Tescilli ya da tarihi bir yapıda yıkıp yeniden yapmak çoğu zaman mümkün değil. Bu yapılar için yol onarım, güçlendirme ya da koruma kurulunun izin verdiği ölçüde aslına uygun yeniden yapım. Bina bazında hangi yolun açık olduğunu tescil durumu belirler.

Sit alanı ve plan sorunu

Adalar'da dönüşümü yavaşlatan şey, ilçenin sit alanı statüsü ve imar planı eksikliği. Büyükada Maden Mahallesi Muhtarı Rafet Garip 2023'te Vatan'a, vatandaşların başvuru yapmamasını Adalar'ın sit alanı olmasına ve 1/5000 ile 1/1000 ölçekli planların bulunmamasına bağladığını söyledi. Aynı haberde bir emlakçı da sit statüsü nedeniyle imar durumunun dönüşüme uygun olmadığını belirtti. Muhtar ayrıca zeminin sağlam olduğunu ve binaların çoğunun 2–3 katlı olduğunu söyledi. Bu görüş, İBB'nin yüksek hasar tahminiyle çelişiyor. Zemin hakkındaki bu yaygın kanı resmî bir değerlendirme değil.

Pratik sonucu şu: Adalar'da yeni bir bina için ruhsat süreci, koruma bölge kurulunun onayına ve sit alanına özgü koruma esaslarına bağlı. Plan olmayan yerde ek kat ya da büyütülmüş inşaat alanı beklemek gerçekçi değil. Bu nedenle müteahhidin dönüşümden kâr ettiği klasik kat karşılığı modeli Adalar'da çoğu parselde işlemiyor. Adalar'a özgü güncel koruma esaslarını ve plan durumunu resmî bir metinde doğrulayamadık. Parseliniz için belediyeden ve ilgili koruma bölge kurulundan yazılı bilgi alın.

Zemin, heyelan ve kıyı

İBB'nin 2020 tarihli Adalar heyelan kitapçığına göre ilçede 24 yamaçta kütle hareketi tespit edildi. Bunların 5'i zeminde gelişen heyelan, 19'u kaya şevi duraysızlığı. Hareket biçimine göre 17 yamaçta kayma, 6 yamaçta devrilme, 1 yamaçta düşme görülüyor. Zemindeki 5 heyelanın tamamı etkin; kaya şevlerinin 7'si etkin, 12'si potansiyel. Etkin olanlar çoğunlukla Kınalıada'da, kıyıya komşu yamaçlarda. Potansiyel duraysızlıklar ise Büyükada, Heybeliada ve Sedef Adası'ndaki yamaçlarda. Kitapçık ilçenin büyük kısmının %30'un üzerinde eğimli olduğunu belirtiyor. Bu eğimin orman içinde ve kıyıda yoğunlaştığını, Büyükada'da 41,58 hektar, Burgazada'da 24,16 hektar alanın bu eğimde olduğunu ekliyor.

Aynı çalışma, Adalar'ın Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlığı nedeniyle deprem tehlikesinin daha yüksek olabileceğini ve yapılaşmış alanlarda zemin göçmesi ile kaymanın araştırılması gerektiğini vurguluyor. İBB ayrıca Adalar için ayrı bir tsunami bilgi kitapçığı yayımladı. Kıyıya yakın yapılarda bu çalışmayı da inceleyin.

Başvuru nereye yapılır

Adalar Belediyesi'nin müdürlük bilgilerinde ayrı bir kentsel dönüşüm müdürlüğü görmedik. İmar işleri İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde: e-posta imar@adalar.bel.tr, telefon (0216) 382 3 382, dahili 1701–1707. Belediyenin adresi Kozalak Sokak No:1, Büyükada. Yarısı Bizden'de hak sahipliği başvurusu da ilçe belediyesine yapılıyor.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı için İstanbul genelinde muhatap Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü (Altunizade, Üsküdar). Riskli yapı tespiti tescilli yapılarda da yapılabilir. Ancak yıkım ya da yeniden yapım kararı koruma mevzuatına tabi.

Destekler ve Adalar'da gerçekçi yol

Adalar İstanbul'un 39 ilçesinden biri. Yarısı Bizden (31 Aralık 2027'ye uzatıldı), 3 milyon TL'ye kadar Dünya Bankası destekli kredi, Bakanlığın aylık 8.000 TL kira yardımı ve İBB ek kira desteği burada da geçerli. Ayrıntılar İstanbul il rehberinde.

Kat karşılığı çoğu parselde işlemediği için finansmanı maliklerin üstlendiği bir modeli konuşmak gerekebilir. Yani malikler müteahhide daire yerine para öderler. Yarısı Bizden hibesi ve kredisi bu modelde yükü hafifletebilir. Sözleşmede koruma kurulu onay süresini, gecikmede kimin sorumlu olduğunu ve tescilli unsurların nasıl korunacağını yazdırın. Tescilli yapılarda restorasyon deneyimi olan bir yükleniciyle çalışın.