Beykoz'da kentsel dönüşüm 2026: Tokatköy, Çubuklu, 2B tapuları

Beykoz'da dönüşüm neden farklı işliyor

Beykoz'u İstanbul'un çoğu ilçesinden ayıran şey deprem riskinin yüksekliği değil, mülkiyet ve imar sorunu. İBB'nin 2020 tarihli ilçe kitapçığına göre ilçede 45 mahalle ve TÜİK 2019 verisiyle 248.260 kişi var. Kitapçıkta analiz edilen bina sayısı 51.201 ve bunların %95,1'i 1–4 katlı. Sabah'ın Ekim 2025 haberi Beykoz genelinde yaklaşık 55 bin konutun 50 bininin kaçak ya da gecekondu yapılaşması olduğunu aktarıyor. Bu oran resmî bir sayım değil, haberdeki bir değerlendirme. Yine de ilçedeki dönüşümün neden çoğu zaman "önce tapu, sonra proje" sırasıyla ilerlediğini açıklıyor.

Bunun 2026'daki en somut örneği 2B tapuları. Bakan Murat Kurum'un katıldığı 5 Temmuz 2026 tarihli törende Bakanlığın yetki alanındaki 25 mahalledeki taşınmazların Beykoz Belediyesi'ne devrinin tamamlandığı, 1.071 hak sahibine tapusunun verildiği açıklandı. Bakana göre bu adım yaklaşık 2.500 Beykozluyu ilgilendiriyor. Tapusu yeni çıkan bir malik için bu, ileride kat karşılığı sözleşmesi yapabilmenin ön şartı. Tapusuz ya da hisseli bir parselde müteahhitle anlaşmak hukuken çok zayıf bir zemin.

Öne çıkan projeler: Tokatköy ve Çubuklu

Tokatköy: Sabah'ın 2 Ekim 2025 haberine göre Tokatköy Mahallesi'nde yaklaşık 83 bin metrekarelik alanda, temeli 2022'de atılan ve Emlak Konut tarafından tamamlanan projede 776 daire ve 47 iş yeri, toplam 823 bağımsız bölüm yapıldı. Binalar yatay mimariyle 5 katlı tasarlandı ve hak sahiplerine teslim başladı. Aynı habere göre hak sahipleri yaklaşık 850 bin TL'yi 8 yılda, ayda yaklaşık 10 bin TL ödeyerek kapatacak. Bu bir kamu projesi; buradaki ödeme düzeni bina bazlı kat karşılığı anlaşmalarına örnek alınamaz.

Çubuklu: BirGün'ün 5 Şubat 2021 haberine göre Çubuklu Mahallesi'nde 56 bin metrekarelik bir alan, 2018'den bu yana İstanbul'da riskli alan ilan edilen 20 bölgeden biri. Medyascope'un Ocak 2024 haberinde İBB Kentsel Dönüşüm Merkezi yetkilileri alanın riskli alan olduğunu ve İBB tarafından dönüşüme alındığını doğruladı. Haberde hak sahipleriyle yüz yüze görüşmeler yapıldığı ve ön sözleşmelerin imzalanmaya başladığı, ancak yıkımın henüz başlamadığı belirtiliyor. 2026 itibarıyla Çubuklu'daki güncel aşamayı resmî bir kaynakta bulamadık.

Riskli alan içindeki bir taşınmazda süreç bina bazlı dönüşümden farklı işler. Proje, uygulamayı yürüten kurumla anlaşmaya dayanır ve tek başınıza müteahhit seçemeyebilirsiniz. Tapunuz Çubuklu'daysa önce taşınmazın riskli alan sınırında olup olmadığını İBB'ye sorun.

Deprem ve zemin: İBB verileri ne diyor

İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin 2019 projesine dayanan 2020 tarihli Beykoz kitapçığı, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için şu ortalamaları veriyor: binaların %79'u hasarsız, %14'ü hafif, %5'i orta, %0,86'sı ağır ve %0,22'si çok ağır hasar görebilir. Bu, yaklaşık 3.312 binanın orta ve üstü seviyede hasar alması demek. En kötü durum olan gece senaryosunda yaklaşık 25 can kaybı ve 5.937 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Ağır ve çok ağır hasarın en çok beklendiği mahalleler Yeni Mahalle, Çubuklu, Gümüşsuyu ve Çamlıbahçe.

Kitapçığa göre binaların yaklaşık %67'si 2000 ve öncesinde yapılmış. Taşıyıcı sistemde betonarmenin payı %68,42, yığma binaların payı %29,51 (15.111 bina). Bu yığma oranı ilçe için belirleyici bir özellik. Kitapçık ayrıca sonuçların model ortalaması olduğunu ve tek tek binaların performansı hakkında bilgi vermediğini vurguluyor. Kendi binanızın durumunu yalnız lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti gösterir.

Beykoz'un asıl zemin sorunu heyelan. İBB'nin 2020 tarihli Beykoz-Çekmeköy heyelan kitapçığı iki ilçede toplam 112 yamaçta kütle hareketi tespit etti; bunların 53'ü etkin. Kitapçığa göre hareketlerin çoğu Beykoz sınırında; etkin olanlar ilçenin ortasındaki dik yamaçlarda ve Boğaz ile Karadeniz'e bakan yamaçlarda yoğunlaşıyor. Aynı çalışma, bölgenin Kuzey Anadolu Fayı'na yakın ilçelere göre daha düşük deprem tehlikesine sahip olabileceğini de not ediyor. Kitapçığa göre bölge deniz seviyesinden 441 metreye kadar yükselen engebeli bir arazi. Vadilere bakan orta kesimlerdeki yamaçlar ve özellikle Boğaz'a bakan batı yamaçları yer yer %50 ve üzeri eğimli. Kitapçık bu alanlarda yapılaşmış yerlerde ve derin kazı gerektiren yeni yapılarda şev göçmelerine karşı önlem projeleri hazırlanmasını öneriyor. Yamaçta bir parseliniz varsa yeni yapıdan önce kapsamlı zemin etüdü ve gerekirse şev analizi şart.

Başvuru nereye yapılır

Beykoz Belediyesi'nin müdürlükler listesinde ayrı bir kentsel dönüşüm müdürlüğü göremedik. Belediyenin sitesine göre imar durumu, yapı ruhsatı, zemin etüdü kontrolü ve kat irtifakı işlemleri İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yürütülüyor. Tescilli yapılara ait projelerin Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu'na sunulması da bu müdürlüğün görevleri arasında. Belediyenin adresi Gümüşsuyu Mahallesi, Kelle İbrahim Caddesi No:43, Beykoz; çağrı merkezi 444 66 61.

Riskli yapı tespitine itiraz ve Bakanlık kira yardımı için İstanbul genelinde muhatap Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü (Altunizade, Üsküdar). Çubuklu gibi İBB yetkisindeki riskli alanlar için İBB'nin kentsel dönüşüm birimi, Tokatköy gibi Bakanlık projeleri için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı muhatap.

Destekler kısaca

Beykoz İstanbul'un 39 ilçesinden biri olduğu için Yarısı Bizden kampanyası (31 Aralık 2027'ye uzatıldı), 3 milyon TL'ye kadar Dünya Bankası destekli kredi ve İBB'nin ek kira desteği burada da geçerli. Bakanlığın İstanbul için kira yardımı 2025'ten itibaren aylık 8.000 TL. Tutarlar, şartlar ve başvuru sırası İstanbul il rehberinde ayrıntılı olarak anlatılıyor. Beykoz'a özgü ayrı bir belediye hibesi ya da kampanya bulamadık.

Kat karşılığında Beykoz'da nelere dikkat

Önce tapu ve imar. Parselinizin 2B kapsamından çıkıp çıkmadığını, hisseli olup olmadığını ve imar planında konut alanı olarak görünüp görünmediğini kontrol edin. Beykoz'un bir kısmı doğal sit ve koruma planı alanı. Örneğin Çavuşbaşı ve Görele mahalleleri etabı 2021'de Cumhurbaşkanı kararıyla kesin korunacak hassas alan ilan edildi, Riva Deresi çevresinde de koruma amaçlı uygulama imar planları askıya çıktı. Bu tür alanlarda yeni binada ek kat çıkmayabilir ve müteahhit için dönüşüm kârsız kalabilir.

İkincisi zemin. Yamaç parsellerde istinat duvarı ve şev güvenliği maliyeti yükseltir. Bu kalemin kime ait olduğunu sözleşmeye yazdırın. Tescilli bir yapı ya da Koruma Kurulu izni gereken bir parsel söz konusuysa takvimi buna göre uzatın.

Üçüncüsü sözleşme güvenceleri. Kanuna göre müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor. 2026 yönetmeliği salt çoğunluk kararından önce toplantı ve bildirim usulünü zorunlu kılıyor.