Şişli'de kentsel dönüşüm 2026: Kuştepe, sit alanı, başvuru

Şişli'nin bina stoku: rakamlar ne söylüyor

İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin Haziran 2020'de yayımladığı Şişli olası deprem kayıp tahminleri kitapçığı, ilçedeki binaları yapım yılına göre üçe ayırıyor: 1980 öncesi 10.601 bina (%51), 1980–2000 arası 8.487 bina (%41), 2000 sonrası yalnız 1.601 bina (%8). Kitapçık 1980 öncesi binaların depreme dayanıklı tasarlanmadığını, 1980–2000 bandının ise 1975 yönetmeliğine göre tasarlandığını varsayıyor. Yani Şişli'deki her on binadan dokuzu 2000 öncesine ait.

Aynı kitapçıktaki 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için ilçe genelinde 68 çok ağır, 207 ağır, 1.008 orta ve 4.333 hafif hasarlı bina tahmin ediliyor. Ağır hasar tahmininin en yüksek olduğu mahalleler Kuştepe (22), Paşa (21), Eskişehir (14), Yayla (14), Mahmut Şevket Paşa (13) ve Meşrutiyet (13). Bu sayılar bir modelin çıktısı; tek tek binaların durumunu göstermez, ama hangi mahallelerde yoğunlaşmak gerektiğine işaret eder.

Başka bir sayı da var: Milliyet'in 31 Mart 2023 tarihli haberinde dönemin Belediye Başkanı Muammer Keskin ilçenin yapı stokunu 20.052 olarak verip binaların yaklaşık %92'sinin 1999 öncesi yapıldığını söylüyor. İBB kitapçığındaki toplam bundan biraz fazla; iki kaynak farklı yıllarda ve farklı envanterle hesaplandığı için tam örtüşmüyor. Oran ise iki kaynakta da aynı.

Zemin: sağlam kaya ama dikkat edilecek noktalar var

Şişli zemin açısından İstanbul'un şanslı ilçelerinden sayılıyor. Keskin aynı röportajda zeminin genelde taş ve sağlam kaya katmanlarından oluştuğunu, birkaç noktada daha yumuşak zemin bulunduğunu ve Teşvikiye'nin bir bölümünde toprak kayması riski olduğunu anlatıyor.

İBB'nin Beşiktaş, Beyoğlu, Fatih, Kağıthane ve Şişli için hazırladığı 2020 tarihli heyelan farkındalık kitapçığı da benzer bir tablo çiziyor: bu dört ilçede zemin ortamlarda gelişen heyelan alanı tespit edilmemiş, yalnız kaya ortamlarda kütle hareketi var. Kitapçığa göre Şişli'de yükselti Okmeydanı'nda 80–100 m, Mecidiyeköy'de 100–120 m; tepe düzlükleri hâkim, yamaçlar yer yer %30–50 eğimli. Bölgedeki dik yamaçların taban kaya niteliğindeki Trakya Formasyonu'yla kaplı olduğu, ancak yapılaşmış alanlarda ve derin kazılarda şev göçmesine karşı şev analizi ve önlem projesi yapılması gerektiği vurgulanıyor.

Bu, kat karşılığı dönüşümde doğrudan işinize yarar: yeni binada otopark ya da sığınak için bodrum kazısı planlanıyorsa zemin etüdünü ve kazı iksa projesini kimin, hangi bütçeyle yaptıracağını sözleşmeye yazdırın; komşu binaya zarar riskini müteahhidin sigortasına bağlayın.

Öncelikli mahalleler ve belediyenin yaklaşımı

Şişli'de bir mahalle ya da bölge için ilan edilmiş riskli alan veya rezerv alan kararı bulamadık. Dönüşüm bugüne kadar bina bazlı, yani tek tek binaların riskli yapı tespitiyle ilerliyor. Keskin'in 2023 röportajında birinci öncelik olarak Kuştepe sayılıyor; ardından İzzetpaşa ve Mahmut Şevket Paşa geliyor. Paşa Mahallesi ile karşısındaki Cumhuriyet Mahallesi gecekondu üzerine yükselmiş apartmanlarıyla anılıyor. Bu mahalleler, İBB kitapçığında ağır hasar tahmini yüksek çıkan mahallelerle büyük ölçüde örtüşüyor.

İlçenin önemli bir kısmı sit alanı. Aynı röportajda Kurtuluş, Harbiye, İnönü, Halaskargazi, Cumhuriyet ve Feriköy'ün bir kısmı dahil 11 mahallenin sit kapsamında olduğu ve planların meclisten geçmesinin beklendiği söyleniyor. Belediye Başkanı Resul Emrah Şahan'ın Mart 2024'te açıkladığı programda ise 155 hektarlık sit alanı başta olmak üzere 535 hektarlık alanda planların yenileneceği ve 25 mahallenin her biri için ayrı program hazırlanacağı yazıyor. Bu planların bugünkü onay durumunu bulamadık; sit alanındaysanız imar durumunu belediyeden mutlaka güncel olarak isteyin.

Şişli'de 2018'de İzzetpaşa Kent Atölyesi açılmıştı; belediye bunu mahalleli, meslek odaları ve akademisyenlerle dönüşümü birlikte konuşmak için bir merkez olarak tanıtmıştı. Atölyenin bugün çalışıp çalışmadığını doğrulayamadık.

KİPTAŞ ve İstanbul Yenileniyor: Şişli'de maliyetine dönüşüm

13 Haziran 2024'te Şişli Belediyesi ile İBB iştiraki KİPTAŞ, İstanbul Yenileniyor kapsamında kentsel dönüşüm ve güçlendirme protokolü imzaladı. İlk etapta, uzlaşma sağlanmış 24 proje alanındaki 407 bağımsız bölümün dönüştürülmesi hedeflendi. Protokole göre ilçe belediyesi vatandaşla doğrudan iletişimi ve bazı belgelerin teminini üstleniyor; KİPTAŞ finansal, teknik ve hukuki garantör rolünde.

Bu yol klasik kat karşılığından farklı: 1999 öncesi yapılmış, özel mülkiyetteki binaların malikleri istanbulyenileniyor.com üzerinden başvurup evlerini maliyetine dönüştürmeyi talep edebiliyor. Projelerin bugün hangi aşamada olduğunu ve kaç binanın tamamlandığını kaynaklarda bulamadık.

Başvuru, destekler ve kira yardımı Şişli'de

Riskli yapı tespitini Bakanlıkça lisanslı bir kuruluş yapıyor; tek bir malik başvurabilir. İtiraz ve Bakanlık kira yardımı başvurusu İstanbul'da Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne (Altunizade, Üsküdar) yapılıyor. Yapı ruhsatı, imar durumu ve Yarısı Bizden hak sahipliği başvurusu ise Şişli Belediyesi'ne. Belediyenin kentsel dönüşümden sorumlu müdürlüğünün adını, adresini ve telefonunu resmî kaynakta doğrulayamadık; gitmeden önce belediyeyi arayıp hangi birimin baktığını sorun.

Bakanlık kira yardımı İstanbul'da 2025'ten beri aylık 8.000 TL. İBB'nin ek kira desteğinde hızlı taramada D ya da E sınıfına girip yıkılan binalarda oturan malike 18 ay boyunca aylık 10.000 TL (emekliye 12.000 TL) veriliyor. Yarısı Bizden 31 Aralık 2027'ye uzatıldı ve Şişli'deki riskli yapıları da kapsıyor. Bu destekler ve 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi İstanbul geneli için il rehberinde ayrıntılı anlatılıyor.

Kat karşılığında Şişli'ye özgü uyarılar

Dükkânlı binalar: Keskin'e göre Şişli'de yaklaşık 2.000 binanın altında işletme var ve bazılarında kolon kesme sorunu görülüyor. Binanızın zemin katında dükkân varsa riskli yapı raporunda bu durum öne çıkabilir; dükkân sahibinin yeni projedeki yeri ve dönüşüm süresince kira kaybı sözleşmede ayrıca yazılmalı.

Sit alanı ve plan belirsizliği: 11 mahalle sit kapsamında olduğu için bazı parsellerde emsal, kat yüksekliği ve cephe kuralları koruma kurulu kararlarına bağlı. Müteahhit teklifini güncel imar durumu belgesi olmadan değerlendirmeyin; kâğıt üstündeki daire sayısı plan değişikliğiyle küçülebilir.

İmar affı: Aynı röportaja göre binaların dörtte biri imar affından yararlanmış. Yapı kayıt belgesindeki alanlar ruhsatlı alanla aynı değil; yeni projede hakkınızın hangi alan üzerinden hesaplanacağını sözleşmede netleştirin.

Kanunun koruyucu hükümlerini de unutmayın: müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor ve ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermek zorunda (tamamlama sigortası varsa aranmıyor).