Ümraniye'de kentsel dönüşüm 2026: Hekimbaşı, Topağacı, başvuru

Ümraniye'de başvuru nereye yapılır

Ümraniye'de dönüşümün ilçe ayağını Ümraniye Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yürütüyor. Belediyenin sitesinde sayılan görevler şunlar: lisanslı kuruluşların hazırladığı riskli yapı raporlarının işlenmesi, tahliye ve yıkımın koordinasyonu, 6306 kapsamındaki kira yardımı başvurularının değerlendirilmesi, salt çoğunluk kararına katılmayanların arsa paylarının satışı ve müteahhit sözleşmesinin feshi. Belediyenin hizmet rehberinde bu işler için hazır dilekçeler yer alıyor. Bunlar riskli yapı tespit dilekçesi, arsa payı satışı talep dilekçesi, kira yardımı dilekçesi, ARAAD sistemi vekil kayıt formu ve Yarısı Bizden hibe-kredi ve tahliye desteği dilekçeleri.

Belediyenin iletişim sayfasındaki adres Atatürk Mahallesi, Fatih Sultan Mehmet Caddesi No:63, Ümraniye. Çözüm Hattı 444 9 822, e-posta cozummerkezi@umraniye.bel.tr. Müdürlüğün ayrı bir telefonunu ya da kat bilgisini sitede bulamadık; gitmeden önce Çözüm Hattı'ndan sorun.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı gibi il düzeyindeki işler Bakanlığın Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne bağlı. Bu kurum da Anadolu Yakası'nda, Üsküdar Altunizade'de. Yarısı Bizden'in tutarları, Dünya Bankası destekli kredi ve İBB'nin ek kira desteği İstanbul'un tamamı için aynı; ayrıntılar İstanbul il rehberinde.

Hekimbaşı: tamamlanan proje

Ümraniye'nin en somut sonucu Hekimbaşı Mahallesi'nde. AA'nın Aralık 2025 haberine göre proje 40.271 metrekarelik bir rezerv yapı alanında yürütülüyor. Alanın tamamı özel mülkiyetteki 101 parselden oluşuyor ve burada 111 riskli yapı yıkıldı. 18 blokta 591 konut ve 28 dükkân, yani 619 bağımsız bölüm yapıldı; bunlar 288 hak sahibine teslim edilecek. Bakan Murat Kurum'un katıldığı kura töreni 3 Nisan 2026'da yapıldı. Ümraniye Belediyesi projeyi Bakanlıkla birlikte yürüttüğünü duyurdu.

Kaynaklar arasında küçük bir fark var. Belediyenin 2023'teki tanıtımına dayanan bir haber 597 konuttan söz ediyordu. Bakanlığın ve belediyenin 2026 açıklamaları ise 591 konut diyor. Güncel sayı 591.

Topağacı, Elmalıkent ve Tepeüstü

Topağacı'nda iki farklı ölçek konuşuluyor. AA'nın 17 Mart 2024 haberine göre Bakanlık ve Ümraniye Belediyesi'nin yürüttüğü Topağacı Molla Hüsrev Camisi ve Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi'nin temeli atıldı. Bu projede 53.154 metrekare tapu alanındaki 174 bina yıkılacak, yerine 1.174 konut ve ticari alan yapılacaktı. Projeye 221 bağımsız birim ve 426 hak sahibi katılıyordu. EmlakNews'in 8 Ekim 2026 haberinde ise Emlak Konut GYO'nun aynı mahallede 39.458 metrekarelik tapu alanında 16 blok planladığı yazıyor. Bu plana göre 1.113 konut ve 27 dükkân yapılacak, proje bedeli de KDV dahil yaklaşık 8,9 milyar TL. İki haberdeki alan ve konut sayıları farklı. Projenin daraldığını mı, yoksa ayrı bir etap olduğunu mu gösterdiğini kaynaklarda net bulamadık.

Topağacı'nda süreç tartışmalı da. Belediye Başkanı İsmet Yıldırım Temmuz 2025'te maliklerin %67'sinin dönüşümü onayladığını söyledi. Bianet'in Ağustos 2025 haberinde ise bazı sakinlerin altyapı kesintilerine ve muvafakatname baskısına itiraz ettiği yazıyor. Aynı haber, mahallenin Mart 2024'te rezerv yapı alanı ilan edildiğini aktarıyor. Bu mahallede mülkünüz varsa haklarınızı imzalayacağınız belgeden önce yazılı olarak öğrenin.

Elmalıkent'te 4 Kasım 2020 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 3164 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'yla bir alan riskli alan ilan edildi. Belediyenin o günkü açıklamasına göre alan 62.503 metrekare ve hesaplamalar imar haklarına göre yapılacak. Bianet'in aktardığına göre alanda 104 yapı ve 218 bağımsız bölüm var.

Tepeüstü'nde ise belediye, 2B kaynaklı tapu ve imar sorunları için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planları yeniden yaptığını duyurdu. Belediyeye göre Tepeüstü'nden Altınşehir'e uzanan yaklaşık 240 dönümlük alanda 565 bina ve 2.119 konut var. Yeni planda her parsele, donatı alanında kalsa bile tapu alanının %75'i üzerinden imar hakkı tanınıyor.

Deprem riski ve zemin: İBB'nin Ümraniye tahmini

İBB'nin Haziran 2020'de yayımladığı Ümraniye kitapçığı, 2019 tarihli Olası Deprem Kayıp Tahminleri çalışmasının verilerine dayanıyor. Kitapçık 7,5 büyüklüğünde bir senaryo depremini esas alıyor ve ilçede 52.612 binayı inceliyor. Tahmine göre bu binaların 105'i çok ağır, 534'ü ağır, 3.626'sı orta hasar görebilir; yaklaşık 4.265 bina, yani stokun %9'u orta ve üzeri hasar alabilir. Kitapçık ağır ve çok ağır hasarlı binaların büyük ihtimalle yıkılıp yeniden yapılması gerekeceğini belirtiyor. Orta hasarlılar için de çoğu zaman yeniden yapımı daha uygun buluyor.

Mahalle tablosunda en yüksek ağır ve çok ağır hasar tahmini Cemil Meriç (14 çok ağır, 56 ağır), Necip Fazıl (9 ve 43) ve Topağacı (5 ve 32) mahallelerinde. Kitapçık, ilçedeki yapıların büyük çoğunluğunun 1–4 katlı olduğunu ve yoğun bir dokuda yükseldiğini söylüyor. Bu sonuçlar hücre bazlı ortalamalardır ve tek tek binaların performansını göstermez. Kendi binanız için geçerli olan yalnızca lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti.

Zemin tarafında İBB'nin 2020 tarihli heyelan farkındalık kitapçığı, Ümraniye'nin kuzeydoğusunun daha yüksek ve engebeli olduğunu belirtiyor. Kitapçığa göre duraysız şevler eğimi %30'u aşan yamaçlarda toplanıyor. İlçede etkin bir heyelan alanı tespit edilmemiş, ancak potansiyel kütle hareketi görülen 7 yamaç Ümraniye sınırlarında. Yamaçtaki bir parselde yeni yapı yapılacaksa zemin etüdünün eksiksiz yapılmasını isteyin.

Ümraniye'de rakamlar ve 2026 gelişmeleri

Belediye Başkanı Yıldırım'ın 28 Temmuz 2025'te açıkladığı rakamlara göre 2014–2025 arasında ilçede 3.812 riskli yapı ve 19 binden fazla riskli bağımsız bölüm tespit edildi. Bu yapıların 3.538'i yıkıldı ve 2.340 yeni yapı ruhsatı verildi. Belediyenin Kasım 2025 duyurusuna göre Yarısı Bizden kapsamında 53 parselde 291 malike ait 353 bağımsız birim yıkıldı. Aynı duyuruya göre ilçede bu kapsamda 295 milyon TL hibe ve yaklaşık 318,7 milyon TL kredi kullandırıldı.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'ye kadar krediye Ümraniye'den 30 Eylül 2026 itibarıyla 1.230 ön başvuru yapıldı. Bu başvurular 8.393 bağımsız bölümü kapsıyor (AA/Habertürk). Bunlar ön başvuru; kesinleşmiş kredi sayısı değil. Bu kredi için Ümraniye'de ayrı bir bilgilendirme ofisi bulamadık. AA'nın Nisan 2026 haberine göre İstanbul'daki bilgilendirme ofisleri Üsküdar Kirazlıtepe ve Küçükçekmece Halkalı'da.

Kat karşılığında Ümraniye'de nelere dikkat

Önce binanızın tek başına mı, yoksa bir proje alanının içinde mi dönüşeceğini öğrenin. Hekimbaşı, Topağacı ve Elmalıkent gibi rezerv ya da riskli alanlarda hak sahipliği ve değerleme kurumun projesine göre yapılıyor. Bu alanlarda müteahhitle tek başına sözleşme imzalamak işe yaramayabilir. Alan dışındaki tekil binada ise süreç müteahhit sözleşmesi, riskli yapı tespiti ve ruhsatla ilerliyor.

Yarısı Bizden'den yararlanacaksanız yeni binanın inşaat alanı eskisinin 1,5 katını geçmemeli; otopark ve sığınak bu hesaba girmiyor. Ümraniye'de 2B'den gelen ve hisseli parseller yaygın. Tapunuz iştirak hâlinde ya da hisseliyse paylaşım işini sözleşmeden önce çözün; Dünya Bankası kredisi için paylı mülkiyet şartı da var. Yoğun ve az katlı dokuda otopark çoğu zaman projenin sınırını belirliyor. Belediyeden güncel imar durumu belgesini alıp müteahhidin vaat ettiği metrekareyi bu belgeyle karşılaştırın.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın. Müteahhit, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermeli (tamamlama sigortası varsa aranmıyor). Kendi payındaki daireleri de inşaatın ilerleme oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor. İş bir yıl içinde başlamazsa ya da altı ay durursa salt çoğunlukla fesih istenebiliyor.