Topağacı (Ümraniye) kentsel dönüşüm son durum (Ekim 2026)

Son durum: Ekim 2026'da ÇED süreci başladı

Projenin büyük kısmı için çevre izni süreci yeni başladı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ÇED İzin ve Denetim Genel Müdürlüğü'nün Foreks'te 7 Ekim 2026'da yayımlanan duyurusuna göre Emlak Konut GYO'nun 'Topağacı Kentsel Dönüşüm' projesinin tanıtım dosyası İstanbul Valiliği'ne verildi ve ÇED süreci başladı. Duyuruya göre proje 258 ada 7 parsel, 202 ada 13 parsel ve 203 ada 13 parselde, toplam 39.458,37 metrekarede 1.113 konut ve 27 dükkân içeriyor. Halkın katılımı toplantısının yeri ve tarihi duyuruda yok; bulamadık.

Sahada durum parselden parsele değişiyor. EmlakNews'in 8 Ekim 2026 haberine göre 258 ada 7 parselde (eski 258 ada 1 parsel) kaba inşaat tamamlandı; bu parsel için daha önce 160 konutluk bir ÇED görüşü alınmıştı. 202 ada 13 ve 203 ada 13 parsellerde ise belediyenin yıkımlarından kalan moloz kaldırılıyor. Habere göre bu parsel dışında henüz başka bir yapım işi başlamadı.

Takvim, şirketin hedefi olarak verildi. Aynı habere göre kaba ve ince inşaat yaklaşık 48 ay, blokların hafriyatı yaklaşık 360 gün sürecek. Projenin en erken 2030 yılının son çeyreğinde iskân aşamasına gelmesi hedefleniyor. Bu bir hedef; kesin teslim tarihi değil.

Plan değişiklikleri de gündemde. Ümraniye Belediye Meclisi'nin Eylül 2026 gündeminde Topağacı'yı da kapsayan iki uygulama imar planı değişikliği teklifi var: 24 Ağustos 2026 tarihli teklif 1005 ve 1009 numaralı etaplara, 1 Eylül 2026 tarihli teklif 191, 306, 308, 554 ve 1069 numaralı etaplara ilişkin. Her iki teklif Hekimbaşı, Dumlupınar, Kazım Karabekir, Elmalıkent ve İnkılap mahallelerinin bir kısmını da kapsıyor. Gündemde ada ve parsel numarası yok; meclisin bu tekliflerle ilgili kararını bulamadık.

Kronoloji: 2024'ten 2026'ya

4 Mart 2024: Ümraniye Belediyesi'nin DHA'nın 24 Temmuz 2025 haberinde yer alan yazılı açıklamasına göre Topağacı Mahallesi bu tarihli Bakanlık Makam Oluru ile rezerv yapı alanı ilan edildi. Olur'un kendisini görmedik; tarih belediyenin açıklamasına dayanıyor. Bu bir riskli alan kararı değil; Resmî Gazete'de yayımlanan bir Cumhurbaşkanı kararı bulamadık.

17 Mart 2024: AA'ya göre 'Topağacı Molla Hüsrev Camisi ve Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi'nin temeli dönemin Bakanı Mehmet Özhaseki'nin katıldığı törenle atıldı.

Temmuz 2024: Midas'ın 18 Temmuz 2024 tarihli haberine göre Emlak Konut GYO, 'Ümraniye Topağacı Kentsel Dönüşüm Alanı 1. Etap Konut İnşaatları ile Altyapı ve Çevre Düzenleme İşi' için Gürtaş Yapı ile 689,6 milyon TL + KDV bedelli sözleşme imzaladığını KAP'a bildirdi. İhale, Bakanlık ile Emlak Konut arasındaki dönüşüm iş birliği protokolü kapsamında yapıldı.

31 Temmuz ve 4 Ekim 2024: Belediyenin açıklamasına göre alandaki tüm maliklere önce 15 gün, sonra 29 gün süreli boşaltma tebligatı gönderildi (DHA, 24 Temmuz 2025).

23 Haziran ve 24 Temmuz 2025: Belediye altyapı kurumlarına hizmetlerin durdurulması için yazı gönderdi; 24 Temmuz'da elektrik, su ve doğalgaz kolluk eşliğinde kesildi. Belediyeye göre o güne kadar kira yardımına başvuran hak sahiplerine ait 73 yapı (89 bağımsız birim) yıkıldı (DHA, 24 Temmuz 2025).

Ağustos 2025: Bianet'in 28 Ağustos 2025 haberine göre 11 Ağustos'ta 10 boş bina yıkıldı, 16 Ağustos'ta sakinler 'Barınma Hakkı Bürosu' açtı. Bianet'in 22 Ağustos 2025 haberine göre 21 Ağustos'taki polis müdahalesinde 4 kişi gözaltına alındı.

Ekim 2026: ÇED süreci başladı (Bakanlık duyurusu, 7 Ekim 2026); proje ayrıntıları ve 2030 hedefi açıklandı (EmlakNews, 8 Ekim 2026).

Kim yürütüyor, hangi model

Alan Bakanlığın ilan ettiği bir rezerv yapı alanı. AA'nın 17 Mart 2024 haberinde proje Bakanlık ile Ümraniye Belediyesi'nin ortak işi olarak geçiyor. Yapımı Emlak Konut GYO üstlendi; 1. etap konutlarının yüklenicisi Gürtaş Yapı (Midas, 18 Temmuz 2024).

Belediye Başkanı İsmet Yıldırım'ın 28 Temmuz 2025 basın toplantısında anlattıkları (DHA ve AA): Maliklerin yaklaşık %67'si dönüşüme onay verdi. Proje üç bloklu bir 1. etapla başladı. Bazı birimler Emlak Konut ve TOKİ'de kalacak, satılmayacak. Hak sahiplerine kira ödemesi yapılıyor. DHA'ya göre Yıldırım, projedeki yaklaşık 1.170 birimin 400 kadarının devlete ait olduğunu da söyledi.

Paylaşım oranı kamuya açık bir belgeyle açıklanmadı. DHA'nın aktarımında Yıldırım'ın, özel bir müteahhidin yaklaşık %40 ya da daha azını önereceğini, kendilerinin %50 önerdiğini söylediği yazıyor; ancak bu oranın neyin payı olduğu haberden net anlaşılmıyor. Yıldırım ayrıca kimin ne alacağının sözleşmede yazdığını söyledi. Örnek bir sözleşmeyi ya da değerleme tablosunu kamuya açık bir kaynakta bulamadık.

Mahalle 2B arazisi üzerinde. Yıldırım, sözleşme imzalayanların tapusunun Hazine'ye devredildiği iddiasını reddetti; bölgenin 2B arazisi olduğunu ve tapuların 2B yasasıyla verildiğini söyledi (AA ve DHA, 28 Temmuz 2025).

Alan, parseller ve rakamlar

2024'teki ilk tanıtım daha büyük bir alandan söz ediyordu. AA'ya göre (17 Mart 2024) proje 53.154 metrekare tapu alanında 174 binayı kapsıyordu; 221 bağımsız birim ve 426 hak sahibi vardı. Yerine 109.518 metrekare satılabilir alanlı 1.174 konut ve ticari alan yapılacak, yaklaşık 4.700 kişi yeni konutlarına kavuşacaktı.

Ekim 2026'daki ÇED dosyası daha küçük bir alanı gösteriyor. EmlakNews'e göre (8 Ekim 2026) üç parselin tapu alanı 39.458,37 metrekare: 202 ada 13 parsel 20.041,11 m², 203 ada 13 parsel 12.982,80 m², 258 ada 7 parsel 6.434,46 m². Bu alanda 16 blokta 1.140 bağımsız bölüm (1.113 konut, 27 dükkân) planlanıyor; konutların 895'i 2+1, 218'i 3+1. Toplam kapalı alan 197.205 m², otopark 1.172 araçlık, yeşil alan yaklaşık 14.000 m². Sosyal tesis ve havuz yok. Proje bedeli, 2026 birim maliyetleriyle KDV dahil yaklaşık 8,88 milyar TL.

İki tanıtım arasındaki alan ve konut farkının nedenini açıklayan bir kaynak bulamadık. 53 bin metrekarelik alanın kalan kısmının ayrı bir etap mı olduğu, plandan mı çıkarıldığı belli değil.

Mahalle hakkında: Bianet'in 22 Ağustos 2025 haberine göre Topağacı 2009'da Kazım Karabekir Mahallesi'nden ayrılarak mahalle oldu; 2023 nüfusu yaklaşık 13.826. Rezerv alanın mahallenin tamamı mı, yalnız bir kısmı mı olduğunu gösteren resmî bir sınır haritası bulamadık.

Bekleyen sorunlar ve sakinlerin itirazları

Süreç tartışmalı. Medyascope'un 17 Ekim 2024 haberinde sakinler, önceden bir sözleşme imzaladıklarını, proje Bakanlığa devredilince yeniden imza istendiğini ve imzaların usulsüz toplandığını söyledi. Belediye Medyascope'un sorularını yanıtlamadı. Aynı haberde aylık 5.500 TL kira yardımı ödendiği yazıyor.

Bianet'in 22 Ağustos 2025 haberinde sakinler, okuma yazma bilmeyen yaşlılara imza attırıldığını, ne kadar borç çıkacağının belli olmadığını ve 70 metrekarelik dairelerin büyük hanelere yetmeyeceğini öne sürdü. 48 aylık kira desteğinin ve projenin bu sürede bitmesinin güvenilir olmadığını söylediler. Bunlar sakinlerin iddiası; haberde belediyenin ayrıntılı yanıtı yok.

Bianet'in 28 Ağustos 2025 haberine göre sakinlerin talepleri: belediyenin, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın ve Bakanlığın kendileriyle görüşmesi, rezerv alan kararının iptali ve kira desteğinin artırılması. Sakinler 8.000 TL'lik desteğin yetersiz olduğunu, 20.000 TL olması gerektiğini söyledi.

Rezerv alan kararına karşı açılmış bir dava ya da verilmiş bir mahkeme kararı gösteren bir kaynağı açıp okuyamadık; bulamadık.

Malik olarak ne yapmalısınız

Önce parselinizin durumunu öğrenin. ÇED dosyasındaki üç parsel (258/7, 202/13, 203/13) Emlak Konut projesinin alanı. Sizin eski parseliniz bunlardan birine mi katıldı, yoksa 2024 tanıtımındaki kalan alanda mı kalıyor, belediyeye ve Bakanlığa ada/parsel numaranızla yazılı sorun.

Sözleşmeyi imzalamadan önce kendi payınızı yazılı görün: size verilecek dairenin metrekaresi, kat ve blok bilgisi, eski taşınmazınızın değerlemesi ve varsa ödeyeceğiniz fark. Sakinlerin en büyük şikâyeti bu bilgilerin yazılı olmaması (Medyascope, Bianet).

Kira yardımının süresini takvimle karşılaştırın. Şirketin kendi hedefi iskânın en erken 2030 sonu olması (EmlakNews, 8 Ekim 2026). Kira yardımının ne kadar süre ödeneceğini yazılı isteyin.

ÇED sürecini izleyin. Bakanlığın ÇED duyurusundan sonra halkın katılımı toplantısı ve dosyaya görüş verme imkânı olabilir; toplantı tarihini İstanbul Valiliği'nden (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) sorun.