Kat karşılığı nedir? Nasıl işler, riskleri neler?

Kat karşılığı ne demek?

Kat karşılığı, arsa sahibinin elinde para olmadan bina yaptırmasının en yaygın yolu. Sen arsanı (ya da yıkılacak eski binanın arsa payını) ortaya koyarsın; müteahhit projeyi, inşaatın parasını ve işçiliğini üstlenir. Bina bitince daireler önceden anlaşılan şekilde paylaşılır: bir kısmı sende kalır, kalan kısmı müteahhidin olur. Müteahhit kendi payındaki daireleri satarak maliyetini ve kârını çıkarır.

Hukuk dilinde bunun adı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi. Hukuk bürolarının tanımına göre bu, arsa sahibinin arsanın belirli paylarını müteahhide devretmesini, müteahhidin de karşılığında belirli sayıda bağımsız bölümü teslim etmesini konu alan, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme. Hem taşınmaz devrine hem eser (yapım) sözleşmesine ait unsurlar taşıdığı için karma bir sözleşme sayılıyor; Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve imar mevzuatı birlikte uygulanıyor.

Kat karşılığı yalnız boş arsalar için değil, eski binalar için de kullanılıyor. Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edildiyse süreç kentsel dönüşüm kurallarıyla yürüyor ve ek kolaylıklar devreye giriyor; bunlar aşağıda.

Adım adım nasıl işler?

1. Arsanın ne kadar inşaat hakkı taşıdığını öğren. Belediyeden alacağın imar durumu belgesinde emsal (KAKS), kat yüksekliği ve çekme mesafeleri yazar. Toplam yapılabilecek alanı bu belirler.

2. Teklif topla. Birden fazla müteahhitten, aynı bilgilere dayanarak teklif iste: sana kaç daire, hangi m²'de kalacak, teslim süresi ne, kira yardımı var mı, teminat ne. Tek bir teklifle masaya oturursan karşılaştıracak bir şeyin olmaz.

3. Sözleşmeyi noterde yap. Kat karşılığı sözleşmesi taşınmaz devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalı. Kendi yazdığın bir metnin imzalarını noterde onaylatmak yetmiyor; hukuk kaynaklarının ortak görüşüne göre düzenleme şekline uyulmayan sözleşme geçerli sayılmıyor.

4. Proje ve ruhsat. Müteahhit mimari projeyi hazırlatıp belediyeden yapı ruhsatını alır. Ruhsatta müteahhidin yetki belgesi numarası yer alır; numarası olmayan ya da grubu işe uymayan müteahhide ruhsat verilmiyor.

5. Yıkım, inşaat ve teslim. Kentsel dönüşümde önce tahliye ve yıkım gelir. İnşaat biter, yapı kullanma izni (iskân) alınır ve daireler sözleşmedeki listeye göre teslim edilir. Son olarak tapular malikler ve müteahhit adına düzenlenir.

Kentsel dönüşümde kat karşılığı neyi değiştirir?

Normal kat karşılığında, arsa hisseliyse bütün paydaşların sözleşmeye katılması ya da noterden vekalet vermesi gerekiyor. Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ise kurallar değişiyor: kat karşılığı dahil kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabiliyor; katılmayanların payları rayiç değerden düşük olmamak üzere açık artırmayla satılabiliyor.

Kanun kapsamında ayrıca vergi ve harç muafiyetleri var: noter harcı, tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemler belirli şartlarla alınmıyor. Uygulama Yönetmeliği de malikleri koruyan kurallar koyuyor: müteahhit ruhsat almadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6'sı kadar teminatı idareye veriyor; kendi payındaki daireleri ancak idarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde 10 altındaki bir oranda satabiliyor.

Yönetmelik ayrıca fesih yolunu tarif ediyor: anlaşmadan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla yürümüyorsa, malikler salt çoğunlukla karar alıp Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne fesih başvurusu yapabiliyor.

Oranı kim belirler?

Kat karşılığı oranını belirleyen bir kanun ya da resmi tablo yok. Hukuk bürolarının örnek sözleşmelerinde paylaşım oranı boş bırakılan bir maddeyle yazılıyor; yani oran tamamen tarafların pazarlığı. İnternette dolaşan yüzdeler bölgeye, arsaya ve yazana göre birbirini tutmuyor ve çoğu bir kaynağa dayanmıyor. Bu yüzden burada bir ortalama oran vermiyoruz.

Payı belirleyen şey arsanın kendisi: emsal ne kadar inşaat hakkı veriyor, o bölgede yeni bir daire metrekaresi kaça satılıyor, inşaat maliyeti ne, müteahhit kira yardımı ve teminat gibi hangi ek yükleri üstleniyor. Bu etkenlerin her biri kat karşılığı oranları rehberinde ayrıca anlatılıyor.

Maliyet tarafında herkesin bakabileceği tek resmi ölçü, Bakanlığın her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri. 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'deki tebliğe göre üç kattan yüksek ve 21,50 metreye kadar konutlar için 2026 değeri metrekare başına 21.050 TL (KDV hariç, arsa hariç). Bu bir piyasa fiyatı değil, yaklaşık bir ölçü; ama müteahhidin maliyet beyanını kıyaslamak için işe yarıyor.

Kendi rakamlarınla kabaca bir aralık görmek istersen yenibina'daki hesaplayıcıyı (/kat-karsiligi-hesaplama) kullanabilirsin. Kesin cevabı ise ancak aynı arsa için gelen birden fazla teklif verir.

Arsa sahibini bekleyen başlıca riskler

Müteahhidin mali durumu: Hukuk kaynakları, sözleşmeden önce müteahhidin borçlarını, icra takiplerini ve geçmiş projelerini araştırmayı öneriyor. İflas ya da konkordato, inşaatın yarıda kalmasının en ağır sebepleri arasında.

Erken tapu devri: Avukatların en sık uyardığı risk, arsa paylarının inşaat bitmeden müteahhide devredilmesi. İş yarım kalırsa elinde ne bina ne de arsa payı kalabilir.

Gecikme: Teslim tarihi belirsiz yazılırsa yıllar süren gecikme, kira kaybı ve ek masraf doğabilir. Teslim süresinin hangi tarihten başladığı ve gecikme cezası açıkça yazılmalı.

Ayıplı imalat: Malzeme, kalite ve ortak alanlar şartnamede tarif edilmezse teslimden sonra kusuru ispat etmek zorlaşıyor.

Üçüncü kişilere satış: Bazı müteahhitler bina bitmeden kendi dairelerini satıyor. Satış yetkisi ve tapu devri şartları sözleşmede düzenlenmezse, satın alanlarla da uğraşmak zorunda kalabilirsin.

Vergi ve masraflar: Tapu harcı, vergiler, ortak giderler ve bağlantı bedellerini kimin ödeyeceği yazılmazsa, iş bitince beklenmedik faturalar çıkabiliyor.

Ruhsat ve imar: Yapı ruhsatı, mimari proje, imar planı ve yapı kullanma izni (iskân) süreçleri sözleşmede düzenlenmezse, ruhsat alınamaması ya da iskânın gecikmesi durumunda kimin sorumlu olduğu belirsiz kalıyor. Ruhsatın ve iskânın ne zamana kadar alınacağını ve alınamazsa ne olacağını yazdır.

Kendini nasıl korursun?

Tapu devrini işe bağla. Müteahhidin payını tek seferde değil, kaba inşaat ve iskân gibi aşamalarda kademeli devret. Böylece iş yarım kalırsa elinde tapu kalır.

Teminat iste. Banka teminat mektubu, ipotek, kefalet ya da sigorta seçenekleri var. Kentsel dönüşümde idareye verilen yüzde 6'lık teminat zorunlu; bunun dışında sana doğrudan verilecek bir teminatı da pazarlık edebilirsin.

Daireleri numarasıyla yaz. Yalnızca yüzde yazmak yetmez; hangi dairenin (blok, kat, cephe, m²) sana kalacağını sözleşmeye ekli listede göster. Daire paylaşımı rehberi bu listenin nasıl hazırlanacağını anlatıyor.

Cezai şartı ayrıntılı kur. Gecikme, eksik iş, ayıplı teslim ve fesih için ayrı ayrı sonuç yaz. Gecikmeli teslimi çekince koymadan kabul edersen cezai şart hakkının düşebileceğini unutma; teslim alırken hakkını saklı tuttuğunu yazılı belirt.

Avukata okut. Bu yazı genel bilgi; imzadan önce sözleşmeyi gayrimenkul hukukunda deneyimli bir avukata incelet.

İmzadan önce iste: belgeler ve masraflar

Hukuk kaynakları, sözleşmeyi imzalamadan önce şu belgeleri görmeni öneriyor: yeni binanın mimari projesi, bağımsız bölüm dağılım tablosu, arsa payı listesi, değerleme raporu, müteahhidin maliyet tablosu, imar ve ruhsat bilgileri, sözleşme taslağı, teslim takvimi ve teminatlar. Bunların hepsi hazır olmayabilir; ama hangilerinin ne zaman verileceğini sözleşmeye yazdırabilirsin.

Masrafların kimde olduğu da baştan konuşulmalı. Tapu harcı, vergiler, harçlar, elektrik, su ve doğal gaz bağlantı bedelleri, ortak giderler ve proje masrafları sözleşmede açıkça bir tarafa yazılmazsa, bina bitince beklenmedik faturalar çıkabiliyor. Bina 6306 kapsamındaysa noter harcı, tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi kalemlerde muafiyet olduğu için bu masrafların bir kısmı hiç doğmayabilir; ayrıntılar vergi ve harç muafiyetleri rehberinde.

Sık yapılan hatalar da belli: daire paylaşımını belirsiz ifadelere bırakmak, denkleştirme bedellerini sözlü kararlaştırmak, yalnızca metrekareye bakıp kat ve cepheyi unutmak, otopark ve depo haklarını belirsiz bırakmak, müteahhidin ya da çoğunluğun hazırladığı listeyi diğer maliklerin haklarına zarar verip vermediğine bakmadan kabul etmek. Bunların her biri, hukuk bürolarının dönüşüm uyuşmazlıklarında en sık gördüğü sebepler arasında sayılıyor.

Son olarak, kat karşılığı uzun bir süreç: proje, ruhsat, yıkım, inşaat ve iskân yıllar sürebiliyor. Bu süre boyunca nerede oturacağını, kira yardımının kimden ve ne kadar geleceğini ve teslim gecikirse ne olacağını önceden planla.

Teklifleri karşılaştırırken

Yüksek yüzde her zaman iyi teklif demek değil. Daha yüksek pay öneren ama teminat vermeyen, teslim süresini belirsiz bırakan bir teklif, daha düşük yüzde verip teminat mektubu ve kira yardımı sunan bir tekliften daha riskli olabilir. Karşılaştırmayı malik payı, daire sayısı ve m², teslim süresi, kira yardımı ve teminat birlikte yap.

yenibina bu karşılaştırma için var: tek formla en fazla beş müteahhitten bu alanlarla teklif alırsın, malik için ücretsizdir ve anlaşmadan pay alınmaz. Seçimin seni bağlamaz; bağlayıcı olan noterde yapacağın sözleşmedir.