Bursa'da kentsel dönüşüm 2026: başvuru, destek, kat karşılığı

Şu an ne değişti (2026)

Bursa'da 2026'nın gündemi finansman. İstanbul'da Nisan 2026'da açılan 3 milyon TL'lik, aylık %0,69 faizli, bir yıl ödemesiz ve 180 ay vadeli kredi, Bursa'nın da istediği paket oldu. Türkiye Gazetesi'nin İHA'dan aktardığı 20 Mayıs 2026 haberine göre Bursa Büyükşehir Belediye Başkanvekili Şahin Biba bu paketi Bursa'ya getirmek için Bakan Kurum'la iki kez görüştü. Biba'ya göre Bakanlık Bursa için bir model çalışılmasını istedi. Biba, Yarısı Bizden hibesinin Bursa'ya gelme ihtimalini ise kendi ifadesiyle çok düşük gördüğünü söyledi. Aynı günlerde Osmangazi Belediye Başkanı Erkan Aydın ve bazı meclis üyeleri de Bursa için Yarısı Bizden'in ya da ikinci kredi paketinin merkezi hükümetten istenmesini savundu.

Ağustos 2026'da da Bursa'daki inşaat sektörü temsilcileri bu kredinin Bursa'yı kapsaması çağrısını yineledi. Biz Ekim 2026 itibarıyla Bursa'yı kapsayan bir kararı resmî kaynaklarda bulamadık. Haziran 2026 tarihli resmî kredi kılavuzunda da iller İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa olarak sayılıyor. Bursa için bir karar çıkarsa bunu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı duyurur. Bu tür bir kampanya vaadiyle size gelen ilanları resmî kaynaktan doğrulayın.

Ülke genelindeki kural değişikliği Bursa'da da geçerli. 4 Şubat 2026'dan beri riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu. Çağrı muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek, noterle ya da elektronik tebligatla yapılıyor. Karara katılmayanlara teklif bildiriliyor; 15 gün içinde kabul edilmezse arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı müdürlükten alıyor.

Başvuru nereye yapılır

Riskli yapı tespitine itiraz ve Bakanlık kira yardımı için muhatap Bursa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Şube Müdürlüğü. Müdürlüğün sitesinde kira yardımı kılavuzu yayımlanıyor. Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı Osmangazi, Yıldırım, Nilüfer gibi ilçe belediyelerinden alınıyor. Altıparmak–Çarşamba gibi büyük alan projelerini ise Büyükşehir ve ilçe belediyesi birlikte yürütüyor.

Riskli yapı tespiti Bursa'da

Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor. Binadaki herkesin onayı gerekmiyor; tek bir malik başvurabiliyor. Masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Tutanak binaya asılıyor, e-Devlet'ten bildiriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz; itirazı teknik heyet inceliyor. Tespit kesinleşince yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor. Süre içinde yıkılmayan binayı idare tahliye edip yıktırabiliyor.

Bursa'da sık duyacağınız bir cümle var: 2007 öncesi binalar riskli. Bu, Başkanvekili Biba'nın Mayıs 2026'da Nilüfer için yaptığı bir değerlendirme. Biba aynı açıklamada en riskli yapıların Osmangazi'de olduğunu söyledi. Haziran 2026'daki bir toplantıda Osmangazi'nin 886.000 kişilik nüfusunun yaklaşık 500.000'inin riskli binalarda yaşadığını ifade etti. Bunlar yöneticilerin değerlendirmeleri. Hukuken bir binanın riskli sayılması için lisanslı kuruluşun tespiti ve onayı şart; yapım yılı tek başına yetmiyor.

Destekler: Bursa'da hangileri var, hangileri yok

Kira yardımı: Bakanlığın 22 Aralık 2024 açıklamasına göre Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir'de aylık kira yardımı 4.500 TL'den 6.500 TL'ye çıktı ve 2025'ten itibaren geçerli. 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık; İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

Muafiyetler: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf. Belediyeler de mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almıyor.

Olmayanlar: Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'da geçerli. 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi Ekim 2026 itibarıyla Bursa'yı kapsamıyor. Kapsam değişirse resmî duyuruyu bekleyin; sözleşmenizi henüz var olmayan bir desteğe göre kurmayın, hesabı bugünkü koşullarla yapın.

Altıparmak–Çarşamba ve diğer alanlar

Osmangazi'deki Altıparmak–Çarşamba, Bursa'nın en çok konuşulan dönüşüm alanı. Ağustos 2026 haberlerine göre 82 hektarlık alandaki 2.215 yapının %85'i yüksek risk grubunda. Plan taslağı Osmangazi Belediyesi, Bursa Kent Konseyi ve meslek odalarıyla hazırlandı. Altıparmak ile Darmstadt caddeleri arasında yayalaştırılmış bir kültür aksı, avlulu iki ana konut bölgesi öngörülüyor. Bu aks, Merinos, Hanlar Bölgesi ve Emir Sultan'ı birbirine bağlayan tarihî yaya rotasının parçası olacak. Haberlere göre finansman kaynakları ve uygulama modeli üzerindeki çalışmalar sürüyor. Bu alanda maliksiniz, bina bazında tek başına bir kat karşılığı anlaşması yapmadan önce planın ve uygulama modelinin kesinleşmesini Osmangazi Belediyesi ve Büyükşehir'den takip edin.

Karara katılmazsanız ya da komşunuz katılmazsa

Hibe ve ucuz kredi olmayınca Bursa'da maliklerin bir kısmı teklifi yetersiz bulup karara katılmayabiliyor. Kanuna göre salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi katılmayanlara noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilan ederek bildiriyor. 15 gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse o malikin arsa payı rayiç bedelle açık artırmaya çıkıyor. Payı önce anlaşan paydaşlar alabiliyor. Riskli yapılarda satış, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satılana kadar tekrarlanıyor. Bina yıkıldıktan sonra arsanın maliklerine yapılan tebligattan itibaren 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa Başkanlık, TOKİ ya da İdare acele kamulaştırma yoluna da gidebiliyor.

Teklifi beğenmiyorsanız süreyi kaçırmadan yazılı karşı öneri yapın. Karşılaştırma için başka müteahhitlerden teklif almak, hem sizin hem komşularınızın kararını kolaylaştırır.

Kat karşılığında Bursa'da nelere dikkat

Devlet hibesi ya da düşük faizli kredi olmadığında projenin dengesini imar hakkı ve bölgenin konut değeri belirliyor. Bu yüzden ilk iş ilçe belediyesinden güncel imar durumu belgesini almak. Müteahhit tekliflerini bu belgeye göre karşılaştırın; aynı imar hakkına iki müteahhit çok farklı daire metrekareleri önerebilir.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor). Kira yardımının kimden geleceğini ve kaç ay süreceğini de açıkça yazdırın.

Bir kredi paketi Bursa'ya gelirse, mevcut sözleşmenizin buna nasıl uyarlanacağını (müteahhidin ARAAD kaydı, blokeli hesap ve hakediş düzeni) önceden bir maddeyle düzenlemek ileride işinizi kolaylaştırır. Birden fazla teklif görmek için yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.