Bitlis'te kentsel dönüşüm 2026: başvuru, destek, kat karşılığı

Şu an ne değişti (2026)

Bitlis için 2026'nın en önemli kural değişikliği ülke geneline uygulanan bir yönetmelik. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu oldu. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilerek veya noterle bildiriliyor. Karara katılmayanlara teklif bildiriliyor; 15 gün içinde incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı yetkili müdürlükten alıyor.

Pratikte bunun anlamı şu: Apartmanınızda toplanan imzalar tek başına yetmez. Toplantı daveti, tutanak ve bildirim belgeleri eksikse ruhsat aşamasında dosya geri dönebilir. Toplantı çağrısının nasıl yapıldığını ve tutanağın imzalandığını baştan takip edin.

İl Müdürlüğü'nün 12 Haziran 2026 tarihli duyurusuna göre Bakanlığın yapı denetim sisteminde iş birliği ve deprem sonrası hasar tespit yöntemleri üzerine düzenlediği bölgesel seminer Bitlis'te yapıldı. 2026 içinde Bitlis'te yeni bir riskli alan kararı ya da büyük bir konut dönüşüm projesi duyurusu bulamadık.

Başvuru nereye yapılır

Bitlis'te 6306 işlemlerinin muhatabı Bitlis Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü. Müdürlüğün sitesindeki adres Beşminare Mahallesi, Ahmet Eren Bulvarı, 1363. Sokak No:374, Merkez; telefon (434) 226 63 51. Sitede bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bölümü var, ancak ayrı bir telefon ya da adres verilmiyor; ana hat üzerinden ulaşılıyor. Riskli yapı raporlarına itiraz ve Bakanlık kira yardımı başvuruları buraya yapılıyor.

Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı binanın bağlı olduğu belediyeden, merkezde Bitlis Belediyesi'nden, Tatvan ya da Ahlat gibi ilçelerde ilgili ilçe belediyesinden alınıyor. Bitlis büyükşehir değil.

Dere Üstü riskli alanı: ne yapıldı, neler tartışıldı

Bitlis'te 6306'nın en görünür uygulaması şehir merkezindeki Dere Üstü projesi. AA'nın 1 Kasım 2023 tarihli haberine göre şehir merkezindeki derenin çevresinde yaklaşık 5 hektarlık bir alan 2020'de Cumhurbaşkanı Kararı ile riskli alan ilan edildi. 2021'de 177 bina ve 605 bağımsız bölüm kamulaştırıldı, tahliye edildi ve yıkıldı. Yıkımlardan sonra 9 tarihi köprü, sur, kale kapısı, Paşa Hamamı ve Hazo Hanı ortaya çıkarıldı; Hacı Behiye Camii restore edildi, Nur Caddesi'ndeki cepheler yenilendi. Dere ıslahını ve rekreasyonu TOKİ üstlendi; çalışmaların 2023 sonunda bitirilmesi hedefleniyordu.

Süreç tartışmasız değildi. Diken'in 29 Temmuz 2021 haberine göre Merkez ilçede Atatürk, Devrim, Gazibey, Hersan ve Müştakbaba mahallelerindeki yaklaşık 700 yapı Nisan 2020'de riskli alan kapsamına alındı; aralarında cami, okul, postane ve bankalar vardı. Habere göre karara karşı 100'den fazla dava açıldı; Bitlis Ticaret ve Sanayi Odası da davacılar arasındaydı. Van İdare Mahkemesi, 6306'nın 6/A maddesinin uygulanmasına karşı açılan davalarda yürütmeyi durdurma kararı verdi. Haberdeki yapı sayısı ile AA'daki yıkılan bina sayısı farklı; biri kapsamdaki yapıları, öteki yıkılanları anlatıyor olabilir.

Buradan çıkan ders şu: Riskli alanda süreç bina bazlı dönüşümden farklı işliyor. 6306'ya göre önce maliklerle anlaşma aranıyor; anlaşma olmazsa kamulaştırma yoluna gidilebiliyor. Dere Üstü alanında bugün açık kalan dosya ya da hak sahibi işlemi olup olmadığını gösteren güncel bir kaynak bulamadık. Merkezde, bu mahallelerde mülkünüz varsa parselinizin riskli alan sınırında olup olmadığını İl Müdürlüğü'ne sorun.

Riskli yapı tespiti Bitlis'te

Riskli alan dışında kalan binalarda süreç bina bazlı. Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor. Binadaki herkesin onayı gerekmiyor; tek bir malik başvurabiliyor ve masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Tespit tutanağı binaya asılıyor, e-Devlet'ten bildiriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz. Tespit kesinleşince yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor.

Bitlis'teki riskli bina sayısı için resmî bir rakam bulamadık. Binanızın yaşı ya da görünüşü fikir verse de hukuken tek geçerli ölçü lisanslı kuruluşun tespiti.

Destekler: Bitlis'te hangileri var, hangileri yok

Kira yardımı: Bitlis büyükşehir değil. Bakanlığın 22 Aralık 2024 açıklamasına göre büyükşehir dışındaki illerde aylık tutar 2025'ten itibaren 3.000 TL'den 4.500 TL'ye çıktı. 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık; İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

Muafiyetler: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf. Belediyeler mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almıyor.

Olmayanlar: Bitlis, 6 Şubat 2023 depremlerinden sonra afet bölgesi ilan edilen iller arasında değil; 750.000 TL hibe veren yerinde dönüşüm desteği burada uygulanmadı ve program Haziran 2025'te kapandı. Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'da geçerli. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi de Haziran 2026 tarihli resmî kılavuza göre İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa'yla sınırlı; Bitlis listede yok.

Kat karşılığında Bitlis'te nelere dikkat

Devlet hibesi olmadığında projenin dengesini imar hakkı ve bölgenin konut değeri belirliyor. İlk iş belediyeden güncel imar durumu belgesini almak. Merkezde Dere Üstü çalışmalarında tarihi yapılar ortaya çıktı; parselinizde ya da yanında tescilli bir yapı olup olmadığını belediyeye sorun ve müteahhitle baştan konuşun.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor).

Zemin etüdünü kimin yaptıracağını, teslim süresini, gecikme cezasını ve kira desteğinin kimden geleceğini yazılı netleştirin. Birkaç teklifi yan yana görmek için yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.