Kayseri'de kentsel dönüşüm 2026: başvuru, destek, kat karşılığı

Şu an ne değişti (2026)

Kayseri için 2026'nın en önemli kural değişikliği ülke geneline uygulanan bir yönetmelik. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu oldu. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilerek veya noterle bildiriliyor. Karara katılmayanlara teklif bildiriliyor; 15 gün içinde incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı yetkili müdürlükten alıyor.

Şehrin kendi gündeminde ise Büyükşehir'in alan projeleri öne çıkıyor. Yeni Birlik'in 10 Haziran 2026 haberine göre Sahabiye projesinin ikinci uygulama etabında fiziki gerçekleşme yaklaşık yüzde 30'a ulaştı. Haber7'nin 21 Ağustos 2026 haberine göre de Suriçi Camikebir projesinde yürütülen arkeolojik kazıda, Kayseri'nin kurucusu kabul edilen Melik Mehmet Gazi'ye ait olduğu düşünülen bir medresenin izlerine ulaşıldı.

Pratikte bunun anlamı şu: Kendi apartmanınızda dönüşüm kararı alırken önce binanızın bir Büyükşehir proje alanında olup olmadığını öğrenin. Alan projesindeki parsellerde süreç çoğunlukla belediyeyle uzlaşma üzerinden işliyor; bina bazlı dönüşümde ise karar ve sözleşme maliklerde.

Başvuru nereye yapılır

Kayseri'de 6306 işlemlerinin muhatabı Kayseri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü. Adres Mevlana Mah. Kocasinan Bulvarı No:155, Kocasinan; telefon (352) 222 89 84. Riskli yapı raporlarına itiraz ve Bakanlık kira yardımı başvuruları buraya yapılıyor. Müdürlüğün iletişim sayfasında ayrı bir kentsel dönüşüm birimi göremedik; gitmeden önce hangi şubenin dosyanıza baktığını telefonla sorun.

Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı binanın bağlı olduğu ilçe belediyesinden, örneğin Kocasinan ya da Melikgazi'den alınıyor. Sahabiye, Oruçreis, Alsancak ve Suriçi Camikebir gibi alan projelerini ise Kayseri Büyükşehir Belediyesi'nin Kentsel Dönüşüm Dairesi Başkanlığı yürütüyor.

Riskli yapı tespiti Kayseri'de

Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor. Binadaki herkesin onayı gerekmiyor; tek bir malik ya da kanuni temsilcisi başvurabiliyor. Yönetmeliğe göre masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Lisanslı kuruluş taşıyıcı kolonlardan karot alıyor ve sonucu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın sistemine yüklüyor. Rapor onaylanırsa tapuya riskli yapı şerhi işleniyor.

Tespit tutanağı binaya asılıyor, size e-Devlet'ten bildiriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora katılmıyorsanız 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz; itirazı teknik heyet inceliyor. Tespit kesinleşince maliklere yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor. Süre içinde yıkılmayan binayı idare tahliye edip yıktırabiliyor.

Kayseri'de riskli bina sayısına dair güncel bir resmî rakam bulamadık. Binanızın yaşı ya da görünüşü fikir verse de hukuken tek geçerli ölçü lisanslı kuruluşun tespiti.

Destekler: Kayseri'de hangileri var, hangileri yok

Kira yardımı: Bakanlığın 22 Aralık 2024 açıklamasına göre Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir dışındaki büyükşehirlerde, yani Kayseri'de de aylık tutar 3.750 TL'den 5.500 TL'ye çıktı ve 2025'ten itibaren geçerli. 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık; İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

Muafiyetler: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf. Belediyeler de mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almıyor.

Olmayanlar: Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'daki riskli yapılar için geçerli. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi de Haziran 2026 tarihli resmî kılavuza göre İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa'yla sınırlı; Kayseri bu listede yok.

Büyükşehir'in projeleri: Sahabiye, Oruçreis, Camikebir, Alsancak

Sahabiye, Büyükşehir'in en büyük dönüşüm alanı. Ekonomi Gazetesi'nin 7 Aralık 2025 haberine göre birinci etabın D blokunda 144 konut ve 9 iş yeri olmak üzere 153 bağımsız bölümün anahtarları teslim edildi; Başkan Memduh Büyükkılıç birinci etabın toplam maliyetinin 6 milyar TL'ye ulaştığını söyledi. İkinci etap 13 blok ve 830 bağımsız bölümden oluşuyor. Üçüncü etapta 615 bağımsız bölümün 550'siyle, yaklaşık yüzde 90 oranında uzlaşma sağlandı. İkinci etabın maliyeti aynı haberde 4 milyar 195 milyon TL, Yeni Birlik'in Haziran 2026 haberinde 4,5 milyar TL olarak geçiyor; Yeni Birlik'e göre bu etap Emlak Konut GYO ile birlikte yapılıyor.

Aynı Aralık 2025 haberine göre Bakanlıkla ortak yürütülen Oruçreis projesinde 572 konut teslim edildi; 618 bağımsız bölümlük ikinci etabın o ay teslim edilmesi hedefleniyordu. Sancaktepe ve Boztepe'deki çalışmalar sürüyor ve buradaki hak sahipleri Oruçreis'e taşınacak. Belediye, aynı habere göre "En İyi Riskli Alan İlan Eden ve Uygulayan Belediye Ödülü"nü aldığını da açıkladı.

Suriçi Camikebir projesinin alanı Cumhuriyet Mahallesi'nde ve Cumhurbaşkanı Kararı ile riskli alan ilan edildi. Kocasinan'daki Alsancak projesi ise Habertürk'ün İHA kaynaklı 9 Kasım 2025 haberine göre Argıncık bölgesinde 6,9 hektarlık alanda 100 binayı kapsıyor; yatırım tutarı 400 milyon TL, tamamlanma hedefi Nisan 2027. Bu projelerin güncel teslim durumunu resmî bir kaynakta bulamadık; hak sahibiyseniz Büyükşehir'e sorun.

Kat karşılığında Kayseri'de nelere dikkat

Alsancak örneği, belediye projelerinde de kat karşılığı modelinin kullanıldığını gösteriyor. Habertürk'ün haberine göre birinci etapta hak sahipleriyle yüzde 100 uzlaşma sağlandı ve kat karşılığı ihale süreci tamamlandı. Kendi binanızda belediye aracı değilse aynı dengeyi siz kurmak zorundasınız. Devlet hibesi ya da düşük faizli kredi olmadığında projenin dengesini imar hakkı ve bölgenin konut değeri belirliyor; ilk işiniz ilçe belediyesinden güncel imar durumu belgesini almak.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor). Kira yardımının kimden geleceğini ve kaç ay süreceğini de açıkça yazdırın.

Birden fazla teklif görmek pazarlıkta elinizi güçlendirir. yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.