Melikgazi'de kentsel dönüşüm 2026: belediye projeleri, hak sahipliği ve kat karşılığı

Melikgazi'de dönüşüm nasıl ilerliyor

Melikgazi, Kayseri'nin en kalabalık ilçesi. Kayseri İl Afet Risk Azaltma Planı'ndaki (İRAP, 2021) TÜİK tablosuna göre nüfus 582.055 ve il nüfusunun yüzde 40,95'i; Belediye Başkanı Mustafa Palancıoğlu 21 Ağustos 2026'da nüfusu 600 bin olarak verdi. Aynı plandaki Kayseri Büyükşehir Belediyesi'nin 2020 verisine göre ilçede 82.452 bina ve 283.210 bağımsız bölüm var. Belediyenin 3 Ocak 2025 tarihli açıklamasına göre Melikgazi 2024'te 3.785 yapı ruhsatı verdi ve TÜİK'in 2024 ilk üç çeyrek verisine göre yeni yapı için en çok ruhsat düzenleyen belediye oldu. Yani ilçede bina bazlı yenileme zaten yoğun.

Bu ilçeyi diğerlerinden ayıran, belediyenin dönüşümü kendisinin yürütmesi. Belediyenin haberlerine göre çalışma alanı sayısı 2025'te 6'dan 8'e, 2026'da 9'a ve Eylül 2026'da 10'a çıktı; Ekim 2026'da Başkan sayının '10'un üzerine çıktığını' söyledi. Belediyenin saydığı alanlar Battalgazi (Küçükali), Kazım Karabekir, Yıldırım Beyazıt, Anbar, Çorakçılar-Aydınlıkevler, Köşk (Hulusi Akar Bulvarı), Yenimahalle ile Altınoluk ve Mimarsinan'daki yatay mimari projeleri.

Toplam konut sayısı için tek bir resmî veri bulamadık; belediyenin kendi açıklamaları birbirini tutmuyor. 8 Temmuz 2025'te '6 yılda 132 blok, 4.644 daire, 376 dükkan', 13 Şubat 2026'da '7.000'in üzerinde daire', 24 Temmuz 2026'da '7 yılda yaklaşık 5.000 konut', 27 Ağustos 2026'da '8 bin 500'ün üzerinde daire' deniyor. Kesin olan, Melikgazi'nin bir ilçe belediyesi için alışılmadık büyüklükte bir dönüşüm programı yürüttüğü.

Belediye projesi dışında kalan bir binada yol 6306 sayılı Kanun: lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti, salt çoğunlukla karar ve müteahhitle kat karşılığı anlaşma. Tespit, itiraz, kira yardımı ve 4 Şubat 2026'daki toplantıya çağrı zorunluluğu Kayseri il rehberinde. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi Melikgazi'de kullanılamıyor: Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda kredi illeri İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa; Kayseri listede yok. Ekim 2026 itibarıyla Kayseri'yi kapsamaya alan bir karar bulamadık.

Belediyenin dönüşüm modeli: sözleşme, kat karşılığı ihale, kura

Belediye kendi projelerinde süreci şöyle anlatıyor: Başkan Palancıoğlu'nun 27 Haziran 2025 tarihli konuşmasına göre hak sahiplerinin adının alınması, yurt dışındakilerin hisselerinin alınması, tapuların birleştirilip tek parsel yapılması, imar düzenlemesi, mimari ve mühendislik projeleri, ihale, müteahhidin denetimi, kura ve teslim belediyenin işi. Başkan aynı konuşmada çalışmaların Kamu İhale Kanunu'na göre yapıldığını ve Sayıştay denetimine tabi olduğunu söyledi.

Yapım işi müteahhide kat karşılığı ihaleyle veriliyor. Örneğin belediye Mayıs 2025'te Battalgazi'de 58 daire ve Anbar'da 56 daire ile 4 dükkan, 10 Şubat 2026'da Anbar'da 2 blokta 116 daire, 21 Mayıs 2026'da Aydınlıkevler'de 175 daire ile 14 dükkan için kat karşılığı ihale duyurdu; Köşk Mahallesi'nde 4 blok, 104 daire ve 8 dükkanın ihalesi 1 Temmuz 2026'da yapıldı. Daireler tamamlanınca hak sahiplerine kurayla dağıtılıyor: 24 Temmuz 2026'da Anbar'da 95 dairenin kurası çekildi ve 39 hak sahibi yeni evine kavuştu.

Projeye girmek için maliklerin büyük çoğunluğunun anlaşması bekleniyor. Başkan 9 Aralık 2025'te Aydınlıkevler sakinlerine 'eğer yüzde 90'ın üzerinde talep olursa çalışmalarımıza devam ediyoruz' dedi ve eski terminal karşısındaki alanda anlaşmaların yüzde 90'ın üzerinde tamamlandığını açıkladı. Mayıs 2025'te ise '4-5 blok toplandığında' vatandaşlar anlaşıp gelirse yeni proje başlatılabileceğini söyledi. Bu yüzde 90 eşiği belediyenin uygulamasıdır; 6306'daki salt çoğunluk kuralının yerine geçen bir yasal sınır değildir.

Projede hak sahiplerine verilen daireler dışında belediyeye kalan daireler satılıyor. Belediyenin 6 Ağustos 2025 duyurusuna göre bu daireler açık ihaleyle, faizsiz, yüzde 25 peşinat ve 36 ay eşit taksitle satılıyor; peşin ödemede yüzde 30, 12 ay vadede yüzde 20, 24 ay vadede yüzde 10 indirim var. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün yönetmeliği ise uzlaşma sağlanamayan hak sahiplerine ait taşınmazların satış işlemlerini müdürlüğün avukatının görevleri arasında sayıyor. Bir mahalle projesinde anlaşmayan malikin payının hangi usulle satılacağını gösteren yayımlanmış bir uygulama esası metni bulamadık; her projenin esasları ayrı meclis kararıyla belirleniyor.

Mahalle mahalle belediye projeleri

Kazım Karabekir: Belediyenin en büyük alanı. 22 Mart 2026 haberine göre 2. etap 20 blok ve 838 daireden oluşuyor; 14 Ekim 2026'da Başkan 2. etabın bitmek üzere olduğunu ve kuraların çekileceğini söyledi. 3. etabın uygulama esasları Ağustos 2026 meclisinde oy birliğiyle kabul edildi. 4 Ağustos 2026 tarihli habere göre 3. etap 130 bin metrekarede 30 blok ve 1.320 daireyi kapsıyor; alandaki 288 yapı kaldırılacak ve yaklaşık 1.250 kişiyle sözleşme imzalanacak. Mahalle sakinleri için bilgilendirme toplantısı 21 Ağustos 2026'da yapıldı.

Battalgazi (Küçükali) ve Yıldırım Beyazıt: Küçükali-Battalgazi 2. etapta 340 dairenin anahtar teslimi ve kurası 12 Haziran 2025'te yapıldı; belediye 3. etabın sürdüğünü bildiriyor. Yıldırım Beyazıt'ta 1. etap 2025'te teslim edildi, 2. etapta 6 blok ve 204 dairenin kurası 19 Eylül 2026'da çekildi; 3. etap hazırlık aşamasında.

Anbar ve Aydınlıkevler: Anbar 2. etap 7 bloktan oluşuyor; belediye daire sayısını Nisan 2026'da 223, Temmuz 2026'da 265 olarak verdi. Aydınlıkevler'de üç ayrı alan var. 27 Ağustos 2026 tarihli habere göre Namık Kemal Caddesi'nde 1 blok 72 daire, Papatya Sokak'ta 9 binanın yerine 2 blok 112 daire, eski terminal karşısında 7 blok 175 daire yapılıyor. Çorakçılar'daki ilk alanda 5 blok, 39 daire ve 11 dükkan yıkıldı; yerine 72 daire ve 13 dükkan yapılıyor, hak sahibi sayısı 84 (27 Haziran 2025). Yani bu projede eski bağımsız bölüm başına yaklaşık 1,7 yeni bağımsız bölüm çıkıyor; fazlası belediyeye kalıp satılıyor.

Köşk ve yatay mimari: Hulusi Akar Bulvarı ile Eşref Bitlis Bulvarı arasındaki Köşk alanının parselleri Bakanlıktan belediyeye geçti (8 Temmuz 2025). Belediye 21 Temmuz 2026'da 24.000 metrekarede 50'ye yakın gecekondunun kaldırıldığını ve hak sahiplerinin buraya ya da Battalgazi'ye taşınacağını söyledi; Nisan 2026'da proje alanı 42 bin metrekare ve bloklar zemin+7 kat olarak anlatıldı. Altınoluk'ta 40.000 metrekarede 120 bahçeli evden oluşan yatay mimari projesinde 24 Temmuz 2026 itibarıyla peyzaj ve yol çalışmasına geçildi; Mimarsinan'da 78 bin metrekarede yaklaşık 200 bahçeli evlik ikinci bir yatay mimari projesi planlanıyor.

Başvuru: belediyede hangi birim

Melikgazi Belediyesi'nde ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü var; belediye sitesinde müdür vekili olarak Haşmet Vahit Öztürk gösteriliyor. Müdürlüğün yönetmeliğine göre birim Proje Geliştirme, İhale ve Uygulama ile Kentsel Dönüşüm şefliklerinden oluşuyor. Görevleri arasında dönüşüm projelerini hazırlamak, vatandaşla birebir görüşmek, 6306 sayılı Kanun ve Belediye Kanunu'nun 73. maddesi kapsamında anlaşma ve kamulaştırma yapmak, 'riskli alan' ve 'rezerv konut alanı' dosyalarını hazırlayıp Bakanlığa sunmak ile jeolojik-jeoteknik etüt yaptırmak var.

Bina bazlı dönüşümde yeni binanın imar durumu ve yapı ruhsatı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde (müdür Murat Akgün). Belediyenin 3 Ocak 2025 açıklamasına göre projeler dijital imar sistemiyle çevrim içi yükleniyor; belediye sitesinde e-İmar ve e-Çap bağlantıları var. Belediyede ayrıca Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü (müdür Muhammed Zeki Soyak) bulunuyor; bu müdürlüğün yayımlanmış bir ilçe risk ya da zemin haritasını bulamadık.

Belediyenin adresi Hunat Mahallesi, Nuh Naci Yazgan Caddesi No: 38, 38030 Melikgazi/Kayseri; telefon (0352) 252 13 33, WhatsApp hattı 0530 253 91 91, KEP adresi melikgazibelediyesi@hs01.kep.tr. Belediyenin sitesinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne ait ayrı bir telefon bulamadık. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı ise belediyenin değil, Kayseri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi.

Deprem riski ve zemin: Erciyes Fayı, kapalı dereler, yeraltı suyu

Kayseri İRAP'a (2021) göre il merkezini en çok ilgilendiren fay, Kayseri'nin kuzeydoğusundaki Sarımsaklı ile Develi'nin kuzeydoğusundaki Kızık arasında uzanan yaklaşık 63 km uzunluğundaki Erciyes Fayı. Fay Erciyes Dağı'nın zirvesinden geçiyor; 20 Şubat 1940'ta bu fayın üzerinde olan M 5,2 büyüklüğündeki deprem şehirde hasara yol açtı. Kayseri ovasını kuzeyden sınırlayan Erkilet fay zonu da planda il merkezinin yakınındaki faylar arasında sayılıyor.

Planda AFAD'ın Erciyes Fayı için hazırladığı Mw 6,0 ve Mw 6,8 büyüklüğündeki iki deprem senaryosu var. İki senaryoda da tahmini hasarlı ve yıkık bina sayısı en yüksek ilçe Melikgazi. Bunun nedeni ilçenin en büyük bina stokuna sahip olması; yine de ilçedeki eski binaların dayanımını önemsemek için yeterli bir işaret.

Zemin tarafında plan, Kocasinan ve Melikgazi'den geçen Kemerçay, Gobi ve Avedik derelerinin üzerinin kapatıldığını, yer yer üzerlerinde yapılaşma olduğunu ve bu kesitlerin il merkezi için tehlike oluşturduğunu yazıyor. Melikgazi'deki Suçağ Deresi için ayrı bir taşkın yayılım haritası var. Plan ayrıca Melikgazi'yi Erciyes çevresinde volkanik kayaçlardan kaya düşmesi görülen ilçeler arasında sayıyor ve Yeşilyurt Mahallesi için bir kaya düşmesi senaryosu içeriyor.

Belediye de bir projede zemini öne çıkardı: Başkan 14 Mayıs 2025'te Aydınlıkevler'de suyun zemine çok yakın olması nedeniyle jet grout yöntemiyle zemin iyileştirmesi yapıldığını, amacın sıvılaşmayı ve binanın kaymasını önlemek olduğunu söyledi. Melikgazi için mahalle mahalle yayımlanmış resmî bir zemin ya da mikro bölgeleme haritası bulamadık. Pratik sonuç: Yeni binanın temel tipi ve maliyeti kendi parselinizin zemin etüdüne bağlı; komşu parselin etüdüne güvenmeyin.

Kat karşılığında Melikgazi'de nelere dikkat

Önce binanızın bir belediye proje alanında olup olmadığını öğrenin. Melikgazi Belediyesi on alanın üzerinde dönüşüm yürütüyor ve yeni alanlar ekliyor. Binanız bir proje alanındaysa ya da alınacaksa müteahhitle ayrı imzaladığınız anlaşma işlemeyebilir. İmzadan önce Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne ve İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne yazılı olarak sorun, güncel imar durumu belgesini alın.

Belediye projesiyle özel müteahhit teklifini aynı ölçüyle karşılaştırın. Başkan 14 Mayıs 2025'te Aydınlıkevler'de özel müteahhitlerin de dönüşüm yaptığını, bazı maliklerin hız ya da anlaşmazlığı çözmek için belediyeyi aracı olarak istediğini söyledi. Belediye projesinde dairenin yeri ve büyüklüğü kurayla belirleniyor ve teslim etaplara bağlı; kat karşılığında ise kendi parselinizde hangi daireyi alacağınızı sözleşmede yazdırabilirsiniz. İki tarafta da size kalacak daire sayısını, metrekaresini ve teslim süresini yazılı isteyin.

Zemin etüdünü ve ek temel maliyetini sözleşmeye bağlayın. Yeraltı suyunun yüksek olduğu ya da üzeri kapatılmış dere yataklarına yakın parsellerde jet grout gibi zemin iyileştirmesi gerekebilir. Etüdü kimin, ne zaman yaptıracağını ve ek maliyeti kimin karşılayacağını sözleşmeye yazdırın.

Kanuni korumalar (müteahhidin satış sınırı, fesih hakkı, teminat), kira yardımı tutarı ve muafiyetler Kayseri il rehberinde. Kredi Kayseri'ye açılırsa yeni binada temel imalatına başlanmamış olması şartı arandığından, sözleşmede bu ihtimali bir maddeyle düzenlemek işinizi kolaylaştırır.