Niğde'de kentsel dönüşüm 2026: başvuru, destek, kat karşılığı

Şu an ne değişti (2026)

Niğde için 2026'nın en önemli kural değişikliği ülke geneline uygulanan bir yönetmelik. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu oldu. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilerek veya noterle bildiriliyor. Karara katılmayanlara teklif bildiriliyor; 15 gün içinde incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı yetkili müdürlükten alıyor.

Pratikte bunun anlamı şu: Apartmanınızda toplanan imzalar tek başına yetmez. Toplantı daveti, tutanak ve bildirim belgeleri eksikse ruhsat aşamasında dosya geri dönebilir. Toplantı çağrısının nasıl yapıldığını ve tutanağın imzalandığını baştan takip edin.

Deprem sonrası: Niğde de yerinde dönüşüm kapsamındaydı

Niğde, 6 Şubat 2023 depremlerinin 11 ili arasında değil, ama sonradan kapsama alındı. BirGün'ün aktardığı 3 Nisan 2023 tarihli AFAD açıklamasına göre Bingöl, Kayseri, Mardin, Tunceli, Niğde ve Batman'da hasarlı yapıların bulunduğu yerleşim yerleri Genel Hayata Etkili Afet Bölgesi kabul edildi.

Bu yüzden Niğde, Bakanlığın yerinde dönüşüm programındaki 18 il arasında. Programın sitesinde Niğde için yalnız Merkez ilçe gösteriliyor. Destek, depremde yapısı hasar gören maliklere konut için 750.000 TL hibe ve 750.000 TL faizsiz kredi veriyordu. Programın sitesine göre son ruhsat tarihi 30 Haziran 2025'ti; imar ve kentsel dönüşüm çalışmaları nedeniyle gecikenler için 31 Ağustos 2025. Bu tarihler geçtiği için destek bugün yeni başvuruya kapalı. Niğde'ye ait ayrı bir başvuru rakamı bulamadık.

Bugün hasarlı ya da riskli bir bina için yol 6306 sayılı Kanun. Deprem sonrası verilen hasar raporu 7269 sayılı afet mevzuatına göre yapılan ayrı bir değerlendirme; kendiliğinden riskli yapı tespiti yerine geçtiğini gösteren bir kaynak bulamadık. Hangi belgenin istendiğini İl Müdürlüğü'ne sorun.

Başvuru nereye yapılır

Niğde'de 6306 işlemlerinin muhatabı Niğde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü. Adres Selçuk Mahallesi, Selçuklu Caddesi, Sabancı Bulvarı No:2, Niğde; telefon (388) 232 34 10. Müdürlük bünyesinde bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bulunuyor; birimin ayrı bir telefonunu sitede göremedik. Riskli yapı raporlarına itiraz ve Bakanlık kira yardımı başvuruları buraya yapılıyor.

Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı binanın bulunduğu belediyeden alınıyor: merkezde Niğde Belediyesi, ilçelerde Bor, Ulukışla, Çamardı gibi ilçe belediyeleri.

Efendibey ve Kale Mahallesi: Niğde'nin alan projeleri

Niğde'nin en büyük dönüşüm projesi Niğde Belediyesi ile TOKİ'nin Efendibey, Şahinali ve Şehitler mahallelerini kapsayan projesi. İhsan Bulut ve Serdar Ceylan'ın 2013'te Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi'nde yayımlanan çalışmasına göre proje 2011'de tapu devirleriyle başladı, 2012'de bazı noktalarda yıkımlar başladı. Planlanan yaklaşık 5.200 konutun 2.000 kadarı arsa sahiplerine verilecek, kalan 3.200 konut ve 900 iş yeri TOKİ tarafından satılacaktı. Aynı çalışmadaki ankette arsa sahiplerinin %67'si memnun olmadığını söyledi; gerekçeler arasında arsa büyüklüğüne göre daire verilmemesi, borçlandırılma ve tapu devrinden önce yeterli bilgi verilmemesi vardı. Projenin bugün hangi etapta olduğunu gösteren güncel resmî bir kaynak bulamadık.

Kale çevresinde ise ayrı bir proje var. Medyascope'un 23 Mart 2022 haberine göre Niğde Belediyesi ve TOKİ, Kale Mahallesi'nde "Kentsel Koruma ve Yenileme Projesi" yürütüyor; kale çevresindeki parseller için kamulaştırma kararı 30 Ocak 2021'de Resmî Gazete'de yayımlandı. Haberde mahallelilerin yerinde konut güvencesi olmadığı için itiraz ettiği ve evlerin altında tüneller bulunduğunu söylediği aktarılıyor. Bu iki alandan birindeyseniz hak sahipliği ve teklif koşullarını belediyeden ve TOKİ'den yazılı alın.

Riskli yapı tespiti Niğde'de

Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor. Binadaki herkesin onayı gerekmiyor; tek bir malik başvurabiliyor ve masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Tespit tutanağı binaya asılıyor, e-Devlet'ten bildiriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz; itirazı teknik heyet inceliyor. Tespit kesinleşince yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor. Süre içinde yıkılmayan binayı idare tahliye edip yıktırabiliyor.

Niğde'deki riskli bina sayısı için güncel resmî bir rakam bulamadık. Binanızın yaşı ya da görünüşü fikir verse de hukuken tek geçerli ölçü lisanslı kuruluşun tespiti.

Destekler: Niğde'de hangileri var, hangileri yok

Kira yardımı: Niğde büyükşehir değil. Bakanlığın 22 Aralık 2024 açıklamasına göre büyükşehir dışındaki illerde aylık tutar 3.000 TL'den 4.500 TL'ye çıktı ve 2025'ten itibaren geçerli. 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık; İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

Muafiyetler: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf. Belediyeler mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almıyor.

Olmayanlar: Yerinde dönüşüm desteğinin başvuruları kapandı. Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'da geçerli. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi de Haziran 2026 tarihli resmî kılavuza göre İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa'yla sınırlı; Niğde listede yok.

Kat karşılığında Niğde'de nelere dikkat

Efendibey araştırmasındaki şikâyetler bina bazlı dönüşüm için de ders niteliğinde: Size verilecek dairenin büyüklüğünü arsa payınızla birlikte yazılı görün, ek ödeme ya da borçlanma isteniyorsa tutarını ve takvimini sözleşmeye yazdırın, tapu devrinden önce projenin tamamını okuyun. İlk iş belediyeden güncel imar durumu belgesini almak.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor).

Zemin etüdünü kimin yaptıracağını, teslim süresini, gecikme cezasını ve kira desteğinin kimden geleceğini yazılı netleştirin. Birkaç teklifi yan yana görmek için yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.