Manisa'da kentsel dönüşüm 2026: kredi, riskli alanlar, başvuru

Şu an ne değişti (2026)

Manisa'da dönüşümün gündemini 2025 ve 2026'da iki şey belirledi: çevredeki depremler ve yeni finansman. 10 Ağustos 2025'teki 6,1 büyüklüğündeki Sındırgı (Balıkesir) depreminden sonra Bakan Kurum'un açıkladığı hasar bilançosuna göre Manisa'da 105 bina ve 135 bağımsız bölüm ağır hasarlı ya da yıkık çıktı. Deprem merkezi Manisa'da olmasa da sarsıntı, ildeki eski yapı stokunun ne kadar hassas olduğunu bir kez daha gösterdi.

Finansman tarafında Manisa, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Dünya Bankası'yla yürüttüğü İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi'nin illerinden biri. Projenin resmî tanıtım sayfası ve Haziran 2026 tarihli malik kılavuzu Manisa'yı sayıyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Manisa için hazırlanan çevresel ve sosyal yönetim planı taslağını 10 Aralık 2025'te Şehzadeler'de yapılan halk bilgilendirme toplantısında anlattı. Toplantıya hak sahipleri, yükleniciler, Manisa Ticaret ve Sanayi Odası, muhtarlar ve baro katıldı; Başkanlık İzmir'deki pilot uygulamanın deneyimini Manisa'daki uygulamaya katkı için paylaştığını duyurdu.

Ülke genelindeki kural değişikliği de Manisa'da geçerli. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'deki yönetmelik değişikliğiyle riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu oldu. Çağrı muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek, noterle ya da elektronik tebligatla yapılıyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı yetkili müdürlükten alıyor.

Başvuru nereye yapılır

Riskli yapı tespitine itiraz, Bakanlık kira yardımı ve 6306 işlemleri için muhatap Manisa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün Manisa Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü. Adres Uncubozköy Mah. Mimar Sinan Bulvarı No:181, Yunusemre. Müdürlüğün sitesinde 50 soruda kentsel dönüşümü anlatan bir kitapçık da yayımlanıyor.

Dünya Bankası kredisi için Başkanlığın Manisa İrtibat Ofisi aynı adreste. Kredide başvuruyu siz tek başınıza başlatmıyorsunuz. Kılavuza göre önce müteahhit yapı ruhsatını alıp projeyi e-Devlet'teki ARAAD (AFDİS) sistemine kaydediyor. Proje onaylanınca siz e-Devlet'ten ön başvuru yapıp protokollü bankaya gidiyorsunuz. Kılavuz, proje illerinde başvurular açıldığında duyurunun kentseldirenclilik.csb.gov.tr'den yapılacağını söylüyor. AA'nın 6 Nisan 2026 haberinde başvuruların açık olduğu iller arasında Manisa geçmiyordu ve sonrasında Manisa için bir açılış duyurusu bulamadık. Bu yüzden Manisa'da başvurunun açık olup olmadığını irtibat ofisinden teyit edin.

Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı binanın bağlı olduğu ilçe belediyesinden, örneğin Şehzadeler, Yunusemre, Akhisar ya da Turgutlu'dan alınıyor.

Riskli yapı tespiti Manisa'da

Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor. Binadaki herkesin onayı gerekmiyor; tek bir malik başvurabiliyor. Yönetmeliğe göre masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Tutanak binaya asılıyor, e-Devlet'ten bildiriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz; itirazı teknik heyet inceliyor. Tespit kesinleşince yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor.

Deprem sonrası verilen ağır hasar raporu ile 6306'ya göre yapılan riskli yapı tespiti farklı belgeler. Kat karşılığı anlaşması, Bakanlık kira yardımı ve krediye başvuru için aranan belge lisanslı kuruluşun 6306 tespitidir. Binanızın durumunu hangi belgenin gösterdiğini İl Müdürlüğü'ne sorun. Krediyi düşünüyorsanız tapudaki durumu da erken kontrol edin: kılavuza göre iştirak hâlindeki mülkiyet (örneğin paylaştırılmamış miras) önce paylı mülkiyete çevrilmeli, haciz ya da devri kısıtlayan şerhler başvurudan önce kaldırılmalı.

Destekler Manisa'da nasıl işliyor

Dünya Bankası kredisi: Bağımsız bölüm başına 3 milyon TL'ye kadar, aylık %0,69 faiz, ilk 12 ay ödemesiz, sonra en fazla 180 ay vade. Her hak sahibi yalnız bir bağımsız bölüm için ve tapudaki hissesi oranında yararlanıyor. Bankanın bakacağı başlıca şartlar şunlar: açık icra, takip ya da haciz kaydı olmaması ve taksitin belgelenmiş hane gelirinin %70'ini aşmaması. Kredi blokeli hesaba yatıyor, inşaat ilerledikçe müteahhide kademeli aktarılıyor. Yeni binanın temeline başlanmış olmamalı.

Kira yardımı: Bakanlığın 22 Aralık 2024 açıklamasına göre Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir dışındaki büyükşehirlerde, yani Manisa'da da aylık tutar 2025'ten itibaren 5.500 TL. 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık; İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'un 39 ilçesindeki riskli yapılar için geçerli; Manisa'da yok. 6306'nın noter harcı, tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisini kapsayan muafiyetleri ise Manisa'da da uygulanıyor.

Şehzadeler riskli alanı ve Mutlu–Lalapaşa

Şehzadeler'de Kocatepe, Gediz, Bayındırlık, İshak Çelebi ve Dilşikar mahallelerini kapsayan 36,50 hektarlık bir riskli alan var. Bakanlığın Nisan 2026'da yayımladığı plan raporuna göre alan 2016/9393 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'yla riskli ilan edildi, planları 14 Temmuz 2021'de onaylandı ve 2025'te bir nazım plan değişikliği hazırlandı. Değişiklikte koruma kurulu kararıyla tonozlu tarihî yapılar ve eski mezarlıklar park ya da yeşil alana ayrıldı. Rapora göre alan Spil Dağı yamacında; 24 Aralık 2024 tarihli mikrobölgeleme etüdünde heyelan ve kaya düşmesi açısından önlem alınarak yapılaşılabilecek alan sınıfında. Parsellerin çoğu özel mülkiyette. Bu mahallelerde maliksiniz, kendi başınıza bir anlaşmaya girmeden önce parselinizin plandaki kullanımını İl Müdürlüğü'nden öğrenin.

Yunusemre'deki Mutlu–Lalapaşa projesinde Yeni Asır'ın 11 Eylül 2026 haberine göre Mutlu Mahallesi'nde 137 konutun temeli Vali Vahdettin Özkan'ın katılımıyla atıldı. Yapımı TOKİ üstleniyor ve proje bedeli 420 milyon TL olarak açıklandı. Haberde teslim tarihi yer almıyor. Gazetenin Ocak 2026 haberine göre proje Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca yürütülüyor ve ilk etap, evleri yıkılmış hak sahiplerini kapsıyor. Hak sahibiyseniz takvimi İl Müdürlüğü'nden sorun.

Kat karşılığında Manisa'da nelere dikkat

Krediyi kullanmak istiyorsanız müteahhidin buna hazır olması gerekiyor. Kılavuza göre müteahhit ruhsattan sonra projeyi ARAAD'a kaydediyor ve projenin çevre, sosyal ve iş sağlığı şartlarına uyacağını gösteren ek taahhütnameyi sözleşmeye ekliyor. Teklif alırken krediyle çalışmayı kabul edip etmediğini ve kredi çıkmazsa ne olacağını yazılı sorun.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye geçirin. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor). Kira yardımının kimden geleceğini ve kaç ay süreceğini de açıkça yazdırın.

Aynı imar hakkına iki müteahhit çok farklı daire metrekareleri önerebilir. Birkaç teklifi yan yana görmek için yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.