Kars'ta kentsel dönüşüm 2026: başvuru, destek, kat karşılığı

Şu an ne değişti (2026)

Kars için 2026'nın en önemli kural değişikliği ülke geneline uygulanan bir yönetmelik. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu oldu. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilerek veya noterle bildiriliyor. Karara katılmayanlara teklif bildiriliyor; 15 gün içinde incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı yetkili müdürlükten alıyor.

Kars'a özgü 2026 tarihli bir kentsel dönüşüm projesi, riskli alan kararı ya da yıkım takvimi bulamadık. Kars için resmî bir riskli bina sayısı da bulamadık. Kendi binanız için geçerli yol aşağıdaki 6306 süreci.

Başvuru nereye yapılır

Kars'ta 6306 işlemlerinin muhatabı Kars Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü. Müdürlüğün iletişim sayfasındaki adres Yenişehir Mahallesi, Dumanlı Sokak No:78, Merkez; santral (474) 212 70 32, faks (474) 212 70 35, e-posta kars@csb.gov.tr. Riskli yapı raporlarına itiraz ve Bakanlık kira yardımı başvuruları buraya yapılıyor. Dönüşüm işlerine hangi birimin baktığını sitede açıkça göremedik; gitmeden önce telefonla sorun.

Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı binanın bağlı olduğu belediyeden alınıyor: merkezde Kars Belediyesi, ilçelerde Akyaka, Arpaçay, Digor, Kağızman, Sarıkamış, Selim ve Susuz belediyeleri.

TOKİ sosyal konutları kentsel dönüşüm değil

Kars'ta son yıllarda öne çıkan konut haberleri dönüşümden çok sosyal konutla ilgili. Kars İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre "İlk Evim, İlk İş Yerim" projesinin kurası 8 Kasım 2022'de Kafkas Üniversitesi Ahmet Arslan Kültür Merkezi'nde çekildi; Müdürlüğün haber başlığına göre kura bin yetmiş sosyal konut içindi. Müdürlük ayrıca "Ev Sahibi Türkiye" projesi kapsamında Kars'ta yapılacak konutların hak sahiplerini belirleyen kuranın Vali Ziya Polat'ın katılımıyla Ahmet Arslan Kültür ve Kongre Merkezi'nde çekildiğini duyurdu.

Bu konutlar kurayla dağıtılan sosyal konutlar; riskli binanızın yerine yapılan bir hak değil. Kendi binanız riskliyse kira yardımı, harç muafiyeti ve salt çoğunlukla karar için 6306'ya göre riskli yapı tespiti gerekiyor.

Bölgede deprem riski de gündemde. Kars İl Müdürlüğü, 27 Eylül 2022'de komşu Ardahan'ın Göle ilçesinde meydana gelen 5,0 büyüklüğündeki depremden yaklaşık iki saat sonra gelen ihbarlar üzerine ilgili kurumlarla birlikte hasar tespit çalışmalarına başladığını duyurdu.

Riskli yapı tespiti Kars'ta

Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor. Binadaki herkesin onayı gerekmiyor; tek bir malik başvurabiliyor ve masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Tespit tutanağı muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz. Tespit kesinleşince yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor.

Binanızın yaşı ya da görünüşü fikir verse de hukuken tek geçerli ölçü lisanslı kuruluşun tespiti.

Destekler: Kars'ta hangileri var, hangileri yok

Kira yardımı: Kars büyükşehir değil. Bakanlığın 22 Aralık 2024 açıklamasına göre büyükşehir dışındaki illerde aylık tutar 3.000 TL'den 4.500 TL'ye çıktı ve 2025'ten itibaren geçerli. 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık; İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

Muafiyetler: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf. Belediyeler mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almıyor.

Olmayanlar: Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'da geçerli. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi de Haziran 2026 tarihli resmî kılavuza göre İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa'yla sınırlı; Kars listede yok.

Kat karşılığında Kars'ta nelere dikkat

Devlet hibesi ya da düşük faizli kredi olmadığında projenin dengesini imar hakkı ve bölgenin konut değeri belirliyor. İlk işiniz belediyeden güncel imar durumu belgesini almak.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor).

Zemin etüdünü kimin yaptıracağını, teslim süresini, gecikme cezasını ve kira desteğinin kimden geleceğini yazılı netleştirin. Birkaç teklifi yan yana görmek için yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.