Ordu'da kentsel dönüşüm 2026: başvuru, destek, kat karşılığı

Şu an ne değişti (2026)

Ordu için 2026'nın en önemli kural değişikliği ülke geneline uygulanan bir yönetmelik. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu oldu. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilerek veya noterle bildiriliyor. Karara katılmayanlara teklif bildiriliyor; 15 gün içinde incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı yetkili müdürlükten alıyor.

Pratikte bunun anlamı şu: Apartmanınızda toplanan imzalar tek başına yetmez. Toplantı daveti, tutanak ve bildirim belgeleri eksikse ruhsat aşamasında dosya geri dönebilir. Toplantı çağrısının nasıl yapıldığını ve tutanağın imzalandığını baştan takip edin.

Şehir merkezinde Büyükşehir'in büyük projeleri sürüyor. Yeni Birlik Gazetesi'nin 31 Temmuz 2026 haberine göre Altınordu'daki Millet Bahçesi'nin altında 2 bin araçlık, Millet Düzü'nde 241 araçlık otopark yapılıyor ve haber bu işleri şehir merkezindeki dönüşümün parçası olarak anlatıyor. Bunlar konut projesi değil; kendi binanız için geçerli kurallar aşağıdaki 6306 süreci.

Başvuru nereye yapılır

Ordu'da 6306 işlemlerinin muhatabı Ordu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü. Müdürlüğün sitesindeki adres Karşıyaka Mahallesi, Atatürk Bulvarı No:496, Altınordu; telefon (452) 233 95 88. Riskli yapı raporlarına itiraz ve Bakanlık kira yardımı başvuruları buraya yapılıyor. Dönüşüm işlerine hangi birimin baktığını sitede açıkça göremedik; gitmeden önce telefonla sorun.

Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı binanın bağlı olduğu ilçe belediyesinden, örneğin Altınordu, Ünye ya da Fatsa'dan alınıyor. Ordu, 6360 sayılı Kanun'la büyükşehir belediyesi kurulan iller arasında; Büyükşehir'in afet ve risk yönetimiyle ilgili ayrı bir dairesi de var.

Kıyı ilçelerinde bina taraması: ne buldu, ne anlama geliyor

6 Şubat 2023 depremlerinden sonra Ordu Büyükşehir Belediyesi, Deprem, Doğal Afetler, Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı'nı kurdu. DHA'nın 17 Mart 2023 haberine göre Büyükşehir Belediye Başkanı Mehmet Hilmi Güler, Altınordu, Ünye ve Fatsa'da 5 binden fazla binanın incelendiğini ve 2000'den önce yapılan binaların Altınordu'da %70'inin, Ünye'de %60'ının, Fatsa'da %50'sinin riskli bulunduğunu söyledi. Ekipler kolon delme ve kiriş üzerinde değişiklik gibi yanlış uygulamalar da tespit etti.

Sözcü'nün 16 Ağustos 2023 haberine göre çalışma sürdükçe sayı büyüdü: üç ilçedeki yaklaşık 47 bin binanın 13.250'si incelendi ve 9.886'sı deprem yönetmeliğine uygun bulunmadı. 204 binada kolon ya da kirişe müdahale edildiği belirlendi. Haber incelemenin gözlemsel olduğunu, ölçüt olarak 1998 Deprem Yönetmeliği'nin alındığını yazıyor. Bu taramanın 2026'daki son durumunu gösteren bir kaynak bulamadık.

Önemli fark şu: Belediyenin gözlemsel taraması, 6306'ya göre yapılan riskli yapı tespiti değil. Kira yardımı, harç muafiyetleri ve salt çoğunlukla karar için binanızın Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş tarafından tespit edilmesi gerekiyor. Tespiti tek bir malik başvurarak başlatabiliyor; masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Tutanak muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor ve 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne itiraz edebiliyorsunuz. Tespit kesinleşince yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor.

Altınordu riskli alanı

Ordu'da alan ölçeğindeki resmî karar 2015'ten. 20 Şubat 2015 tarihli ve 29273 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 2015/7262 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Altınordu ilçesi sınırlarında, kararın ekindeki kroki ve koordinatlarla gösterilen bir alan 6306 sayılı Kanun'un 2. maddesine göre riskli alan ilan edildi.

Riskli alanda süreç bina bazlı dönüşümden farklı işliyor; 6306'ya göre maliklerle önce anlaşma aranıyor, anlaşma sağlanamazsa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ya da idare kamulaştırma yoluna gidebiliyor. Bu alanda bugün hangi aşamada olunduğunu gösteren güncel resmî bir kaynak bulamadık. Parseliniz Altınordu'daysa kendi başınıza bir kat karşılığı anlaşmasına girmeden önce riskli alan sınırında olup olmadığını İl Müdürlüğü'ne ve Büyükşehir'e sorun.

Destekler: Ordu'da hangileri var, hangileri yok

Kira yardımı: Bakanlığın 22 Aralık 2024 açıklamasına göre Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir dışındaki büyükşehirlerde aylık tutar 3.750 TL'den 5.500 TL'ye çıktı ve 2025'ten itibaren geçerli. Ordu büyükşehir olduğu için bu dilimde. 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık; İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

Muafiyetler: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf. Belediyeler de mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almıyor.

Olmayanlar: Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'daki riskli yapılar için geçerli. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi de Haziran 2026 tarihli resmî kılavuza göre İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa'yla sınırlı; Ordu bu listede yok. DHA'nın 2023 haberinde Büyükşehir, riskli bina sahipleri için bir finansman sistemi oluşturduğunu söylüyor; ancak bu sistemin koşullarını ve hâlâ sürüp sürmediğini gösteren bir kaynak bulamadık.

Kat karşılığında Ordu'da nelere dikkat

Devlet hibesi ya da düşük faizli kredi olmadığında projenin dengesini imar hakkı ve bölgenin konut değeri belirliyor. İlk işiniz ilçe belediyesinden güncel imar durumu belgesini almak. Taramada kolon ve kirişe müdahale çok sık çıktığı için, binanızda geçmişte tadilat yapıldıysa bunu müteahhide ve lisanslı kuruluşa baştan söyleyin.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor).

Zemin etüdünü kimin yaptıracağını, teslim süresini, gecikme cezasını ve kira desteğinin kimden geleceğini yazılı netleştirin. Birkaç teklifi yan yana görmek için yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.