Bolu'da kentsel dönüşüm 2026: başvuru, destek, kat karşılığı

Şu an ne değişti (2026)

Bolu için 2026'nın en önemli kural değişikliği ülke geneline uygulanan bir yönetmelik. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu oldu. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilerek veya noterle bildiriliyor. Karara katılmayanlara teklif bildiriliyor; 15 gün içinde incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı yetkili müdürlükten alıyor.

Pratikte bunun anlamı şu: Apartmanınızda toplanan imzalar tek başına yetmez. Toplantı daveti, tutanak ve bildirim belgeleri eksikse ruhsat aşamasında dosya geri dönebilir.

Bolu'ya özgü 2026 tarihli bir dönüşüm duyurusu bulamadık; İl Müdürlüğü'nün sitesindeki son kentsel dönüşüm haberi Mart 2025'teki Gerede teslimleri. Yeni bir proje duyurulduysa İl Müdürlüğü'nden teyit edin.

Başvuru nereye yapılır

Bolu'da 6306 işlemlerinin muhatabı Bolu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü. Müdürlüğün sitesindeki adres Sağlık Mahallesi, Şehitler Caddesi No:54, Merkez; telefon (374) 270 35 73-74, 270 43 90-91 ve 215 13 07-17. Riskli yapı raporlarına itiraz ve Bakanlık kira yardımı başvuruları buraya yapılıyor. Gerede'deki projeyi yürüten Bolu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü de Bakanlık duyurusuna göre aynı adreste.

Bolu büyükşehir değil. Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı binanın bulunduğu belediyeden, örneğin Bolu ya da Gerede belediyesinden alınıyor.

Gerede Demirciler riskli alanı

Bolu'da alan ölçeğindeki resmî karar Gerede'de. 20 Kasım 2014 tarihli ve 29181 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 2014/6961 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Gerede ilçesi Demirciler Mahallesi sınırları içindeki bir alan 6306 sayılı Kanun'a göre riskli alan ilan edildi.

Bolu İl Müdürlüğü'nün 19 Mart 2025 duyurusuna göre riskli alan 11,75 hektar. Bu alanın içinde, fay zonunda kalan ve acele kamulaştırılan taşınmazların hak sahiplerini yerleştirmek için yaklaşık 0,50 hektarlık bir rezerv yapı alanı belirlendi. TOKİ'nin yaptığı 1. etapta 55 konut ve 9 dükkân var; 55 konutun kurası noter huzurunda çekildi ve anahtarlar 19-21 Mart 2025'te bloklara göre teslim edildi.

Sonraki etapların takvimini ve kaç konut kalacağını gösteren resmî bir kaynak bulamadık. Parseliniz Demirciler'deyse kendi başınıza bir kat karşılığı anlaşmasına girmeden önce riskli alan sınırında olup olmadığını İl Müdürlüğü'ne sorun; riskli alanda süreç bina bazlı dönüşümden farklı işliyor ve anlaşma sağlanamazsa kamulaştırmaya gidilebiliyor.

Riskli yapı tespiti Bolu'da

Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor. Binadaki herkesin onayı gerekmiyor; tek bir malik başvurabiliyor ve masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Tespit tutanağı muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz; itirazı teknik heyet inceliyor. Tespit kesinleşince yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor.

Bolu'daki riskli bina sayısı için resmî bir rakam bulamadık. Binanızın yaşı ya da görünüşü fikir verse de hukuken tek geçerli ölçü lisanslı kuruluşun tespiti.

Destekler: Bolu'da hangileri var, hangileri yok

Kira yardımı: Bolu büyükşehir değil. Bakanlığın 22 Aralık 2024 açıklamasına göre büyükşehir dışındaki illerde aylık tutar 2025'ten itibaren 3.000 TL'den 4.500 TL'ye çıktı. 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık; İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

Muafiyetler: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf. Belediyeler mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almıyor.

Olmayanlar: Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'da geçerli. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi de Haziran 2026 tarihli resmî kılavuza göre İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa'yla sınırlı; Bolu listede yok.

Kat karşılığında Bolu'da nelere dikkat

Devlet hibesi ya da düşük faizli kredi olmadığında projenin dengesini imar hakkı ve bölgenin konut değeri belirliyor. İlk işiniz belediyeden güncel imar durumu belgesini almak. Gerede örneğinde olduğu gibi fay zonuna yakın parsellerde zemin etüdünün sonucu projeyi doğrudan etkileyebilir; etüdü sözleşmeden önce konuşun.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor).

Zemin etüdünü kimin yaptıracağını, teslim süresini, gecikme cezasını ve kira desteğinin kimden geleceğini yazılı netleştirin. Birkaç teklifi yan yana görmek için yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.