Eskişehir'de kentsel dönüşüm 2026: başvuru, destek, kat karşılığı

Şu an ne değişti (2026)

Eskişehir için 2026'nın en önemli kural değişikliği ülke geneline uygulanan bir yönetmelik. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu oldu. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilerek veya noterle bildiriliyor. Karara katılmayanlara teklif bildiriliyor; 15 gün içinde incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı yetkili müdürlükten alıyor.

Şehrin kendi gündeminde Gündoğdu var. Karar'ın 26 Şubat 2026 haberine göre Büyükşehir Belediyesi "2026 Eskişehir Yılı" kapsamında Gündoğdu 2 Etap B projesinin temelini attı. Proje 5 blokta 111 konut, 4 iş yeri ve 1 kreşten oluşuyor; toplam maliyeti 377 milyon 777 bin TL. Başkan Ayşe Ünlüce aynı törende Gündoğdu 1 ihalesinin mart ayının ilk haftasında yapılacağını ve bu etabın 800'ün üzerinde konut sağlayacağını söyledi. İhalenin yapılıp yapılmadığını güncel bir kaynakta bulamadık.

Pratikte bunun anlamı şu: Apartmanınızda toplanan imzalar tek başına yetmez. Toplantı daveti, tutanak ve bildirim belgeleri eksikse ruhsat aşamasında dosya geri dönebilir.

Başvuru nereye yapılır

Eskişehir'de 6306 işlemlerinin muhatabı Eskişehir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü. Ana hizmet binasının adresi Ertuğrulgazi Mah. Aliya İzzet Begoviç Cad. No:2, Tepebaşı; telefon (222) 335 35 73 ve (222) 335 35 87. Müdürlüğün sitesinde bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yer alıyor, ancak bu birimin ayrı bir adresi ya da telefonu iletişim sayfasında yok; gitmeden önce telefonla sorun. Riskli yapı raporlarına itiraz ve Bakanlık kira yardımı başvuruları buraya yapılıyor.

Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı binanın bağlı olduğu ilçe belediyesinden, yani Tepebaşı ya da Odunpazarı'ndan alınıyor. Gündoğdu ve Porsuk gibi alan projelerini Eskişehir Büyükşehir Belediyesi'nin Kentsel Dönüşüm Dairesi Başkanlığı yürütüyor.

Deprem riski: kent merkezinden geçen fay

Eskişehir'in dönüşüm gündemini belirleyen asıl etken zemin altındaki fay. Cumhuriyet'in İHA kaynaklı 22 Şubat 2023 haberine göre Jeoloji Mühendisleri Odası Eskişehir Şube Başkanı Prof. Dr. Can Ayday, MTA haritasında Eskişehir Fay Zonu olarak geçen yapının tek parça değil segmentlerden oluştuğunu, bir fayın kent merkezinden geçtiğini ve üç fayın da yakından geçtiğini söyledi. Aynı habere göre 20 Şubat 1956'da Eskişehir merkezli 6,4 büyüklüğünde bir deprem yaşandı.

Ayday, Eskişehir Fay Zonu'nda kente yakın 6,4 civarında bir deprem beklenebileceğini; yaklaşık 70 km kuzeydeki Kuzey Anadolu Fayı'nın ve güneydeki Gediz Fayı'nın da kenti etkileyebileceğini anlattı. Fay zonu için 70–90 yıllık bir tekrarlanma aralığı tahmin etti, ancak bunun istatistiksel bir hesap olduğunu, yakın bir deprem öngörüsü olmadığını vurguladı.

Büyükşehir Belediyesi de binaları taradı. Ekonomi Gazetesi'nin 24 Aralık 2024 haberine göre Büyükşehir, Odunpazarı ve Tepebaşı belediyeleri İnşaat Mühendisleri Odası Eskişehir Şubesi ile birlikte 51.432 binayı hızlı tarama yöntemiyle inceledi; sonuçlar Bakanlık onayına sunulacak bir Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi'ne dönüşecekti. Ünlüce'ye göre en riskli grup, 1999 öncesi yapılmış, bitişik nizam, 8 kat civarında ve zemin katı sonradan dükkâna çevrilmiş binalar. Tarama sonucunda kaç binanın riskli bulunduğunu ve strateji belgesinin akıbetini yayımlanmış bir kaynakta bulamadık.

Riskli yapı tespiti Eskişehir'de

Belediyenin hızlı taraması bir ön değerlendirme; tek başına 6306 kapsamında riskli yapı kararı değil. Hukuken geçerli tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor. Binadaki herkesin onayı gerekmiyor; tek bir malik ya da kanuni temsilcisi başvurabiliyor. Yönetmeliğe göre masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Lisanslı kuruluş taşıyıcı kolonlardan karot alıyor ve sonucu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın sistemine yüklüyor. Rapor onaylanırsa tapuya riskli yapı şerhi işleniyor.

Tespit tutanağı binaya asılıyor, size e-Devlet'ten bildiriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora katılmıyorsanız 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz; itirazı teknik heyet inceliyor. Tespit kesinleşince maliklere yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor. Süre içinde yıkılmayan binayı idare tahliye edip yıktırabiliyor.

Destekler: Eskişehir'de hangileri var, hangileri yok

Kira yardımı: Bakanlığın 22 Aralık 2024 açıklamasına göre Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir dışındaki büyükşehirlerde, yani Eskişehir'de de aylık tutar 3.750 TL'den 5.500 TL'ye çıktı ve 2025'ten itibaren geçerli. 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık; İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

Muafiyetler: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf. Belediyeler de mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almıyor.

Olmayanlar: Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'daki riskli yapılar için geçerli. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi de Haziran 2026 tarihli resmî kılavuza göre İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa'yla sınırlı; Eskişehir bu listede yok.

Kat karşılığında Eskişehir'de nelere dikkat

Başkan Ünlüce Aralık 2024'te, artan inşaat maliyetleri ve mevzuatta finansman desteği olmaması nedeniyle projelerin zorlaştığını ve müteahhitlerin teklif vermekte isteksiz davrandığını söyledi. Bu, kendi binanız için de geçerli bir uyarı: Hibe ya da düşük faizli kredi olmadığında projenin dengesini imar hakkı ve bölgenin konut değeri belirliyor. İlk işiniz ilçe belediyesinden güncel imar durumu belgesini almak ve teklifleri bu belgeye göre karşılaştırmak.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor). Kira yardımının kimden geleceğini ve kaç ay süreceğini de açıkça yazdırın.

Teklif bulmak zorsa birden fazla müteahhide aynı anda ulaşmak işinizi kolaylaştırır. yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.