Tepebaşı'nda kentsel dönüşüm 2026: Yeşiltepe planı, Porsuk zemini ve kat karşılığı

Tepebaşı'nda dönüşüm nasıl ilerliyor

Tepebaşı'nda bugün dönüşümün ana yolu bina bazlı: malikler lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıyor, salt çoğunlukla karar alıyor ve müteahhitle kat karşılığı anlaşıyor. Tespit, itiraz, kira yardımı ve 4 Şubat 2026'daki toplantıya çağrı zorunluluğu Eskişehir il rehberinde anlatılıyor; burada tekrarlamıyoruz.

Belediye cephesinde öne çıkan tek alan işi Yeşiltepe. Belediye Başkanı Ahmet Ataç, 3 Ocak 2025'te yayımlanan bir soru önergesi yanıtında Yeşiltepe'de çalışmalar tamamlandıktan sonra aynı modelin öncelikle Fevzi Çakmak Mahallesi'nde, ardından diğer mahallelerde uygulanacağını yazdı. Aynı yanıtta, dönüşüm için en gerekli unsurlardan biri olan rezerv konut alanının ilçede bulunmadığını ve bunun için Bakanlıklarla görüşme yapılacağını belirtti. Ataç 28 Eylül 2025'te ise imar çalışması yürütülen bölgeleri Bursa yolu ve çevresi, Yeşiltepe, Fevzi Çakmak, Gazipaşa Mahallesi Muttalıp hattı, Yukarı Söğütönü, Çoraklık mevkii ve Sakintepe olarak sıraladı.

Tepebaşı'nın adı en çok REMOURBAN projesiyle anılıyor, ancak bu proje deprem odaklı bir dönüşüm değil. Ataç'ın 18 Aralık 2024 tarihli açıklamasına göre belediye TOKİ'den devraldığı 57 villayı, AB'nin Ufuk 2020 programından alınan 5 milyon avro hibeyle enerji verimliliği odaklı olarak yeniledi ve bu alanı Yaşam Köyü adıyla sosyal tesislere dönüştürdü.

Tepebaşı'nda TOKİ'nin yürüttüğü ilçe bazında bir dönüşüm projesi listesi ve ilçede kaç binanın 6306 kapsamında yenilendiğini gösteren resmî bir veri bulamadık.

Yeşiltepe: ada bazlı yenileme planı ve süren dava

Yeşiltepe'de yapılaşma hakkı uzun süre bitişik nizam 2 kat ve emsal 1,60'tı. Ataç'ın 22 Eylül 2025 tarihli açıklamasına göre yeni planla emsal 2,40'a çıkarıldı ve 3-4 katlı, bahçeli, ayrık nizam bir düzen öngörüldü. Plan alanında 203 ada ve 3.394 parsel var. Ataç, ada bazında 4 ya da 6 parselin bir araya gelmesine imkân tanındığını, kimsenin tapusunun yer değiştirmediğini, malikin para ödemeyeceğini ve 2007 Deprem Yönetmeliği'nden sonra yapılmış ruhsatlı binaların korunacağını söyledi. Belirlenen güzergâhlarda zemin katlarda dükkân yapılabilecek.

Planın takvimi şöyle: Tepebaşı Belediye Meclisi 3 Temmuz 2025'te, Büyükşehir Belediye Meclisi 15 Eylül 2025'te oy birliğiyle kabul etti. İtirazlardan sonra düzenlenen plan 15 Ocak 2026'da Büyükşehir Meclisi'nde oy çokluğuyla kabul edildi; AK Parti grubu, 2007 öncesi binaların çokluğunu ve bir adada 7-8 parselin bir araya gelmesinin zorluğunu gerekçe göstererek karşı oy verdi. Plan 28 Ocak – 26 Şubat 2026 arasında askıda kaldı. Plan onama sınırı dışındaki alanlardan gelen 310 itiraz, Tepebaşı Meclisi'nde 3 Nisan 2026'da ve Büyükşehir Meclisi'nin mayıs toplantısında reddedildi.

Planın iptali için dava açıldı. Belediye yetkililerinin aktarımına göre bilirkişi keşfi 8 Mayıs 2026'da yapıldı. Haziran 2026'da Yeşiltepe için yeni plan değişiklikleri, plan açıklama raporları ve kentsel tasarım rehberiyle birlikte 8 Haziran – 7 Temmuz 2026 arasında askıya çıktı. 10 Eylül 2026 tarihli bir haberde planın karşısındaki mahalle sakinlerinden biri davanın sürdüğünü söyledi. Ekim 2026 itibarıyla dava sonucunu gösteren yayımlanmış bir karar bulamadık.

Planla ilgili tartışmada Büyükşehir İmar ve Bayındırlık Komisyonu üyesi Erdoğan Aydoğmuş, 6 Kasım 2025'te planın ayrık nizam kalacağını ve tartışılan 'üçte iki çoğunluk' şartının kaldırılacağını söyledi. Bu şartın kaldırıldığını gösteren bir karar metni bulamadık. Yeşiltepe'de bina sahibiyseniz komşu parsellerle birleşme zorunluluğu ve oran şartını, imza öncesinde belediyeden yazılı olarak sorun.

Porsuk çevresi: alüvyon zemin ve 2013'teki riskli alan

Eskişehir Valiliği'nin 2021 tarihli İl Afet Risk Azaltma Planı (İRAP), il merkezinin ana yerleşim alanlarının Porsuk taşkın sahasındaki alüvyon zemin üzerinde kurulduğunu ve zeminin büyütme ile sıvılaşmaya yatkın olduğunu yazıyor. Plan, Tepebaşı'nda Aşağı Söğütönü, Şirintepe, Uluönder, Çamlıca, Ertuğrulgazi, Hoşnudiye, Eskibağlar, Güllük, Yenibağlar, Ömerağa, Mamure, Işıklar, Şeker, Fevziçakmak, Zafer, Kumlubel ve Fatih mahallelerinde 'deprem ve sıvılaşma tehlikesi açısından önlemli alanlar' (ÖA 1) bulunduğunu belirtiyor. Yeşiltepe, Sütlüce, Esentepe, Şarhöyük, Gazipaşa ve Bahçelievler gibi mahallelerin bir kısmı ise kütle hareketi ve yüksek eğim açısından sorunlu alanlar (ÖA 2) arasında.

Aynı plana göre il merkezinde nüfusun büyük kısmı bu iki tür alanda yaşıyor, bina stokunun yarısından fazlası 1999 öncesi yapılmış ve bitişik nizam yaygın. Plan, kent zemininin ilk 10 metresinde kum, silt ve kil karışımı bulunduğunu, yer altı suyunun yüzeye yakın olduğunu ve bunun sıvılaşma riskini doğurduğunu aktarıyor. 17 Ağustos 1999 Marmara depreminde Tepebaşı'nın Yeni ve Hoşnudiye mahallelerinde 2 bina yıkıldı ve 33 kişi hayatını kaybetti.

ESOGÜ'den Prof. Dr. Erhan Altunel 19 Ağustos 2026'da, Porsuk'un taşıdığı ince kum, silt ve çakıldan oluşan ve henüz taşlaşmamış alüvyonun sarsıntıya dayanıksız olduğunu, zemin özellikleri bilinmeden yapılan binalarda büyük bir depremde hasarın kaçınılmaz olacağını söyledi. Jeofizik Mühendisleri Odası Eskişehir Şubesi de 7 Ağustos 2026'da, mikrobölgeleme çalışmalarının parsel bazında zorunlu zemin ve temel etüdünün yerine geçmediğini hatırlattı.

Porsuk çevresinde bir riskli alan kararı da var. Dönemin Eskişehir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürü Hikmet Çelik'in 16 Şubat 2023 açıklamasına göre Büyükşehir'in önerisiyle Odunpazarı ve Tepebaşı sınırlarındaki Mustafa Kemal Paşa, İhsaniye, Hacıalibey, Yeni Mahalle, Işıklar, Mamure, Deliklitaş ve Kurtuluş mahallelerinin bir bölümü riskli alan ilan edildi; yetki 29 Mayıs 2013'te Büyükşehir'e devredildi. Çelik'e göre hak sahiplerinin üçte ikisiyle anlaşma sağlanamadı. Saadet Partisi İl Başkanı Fesih Bingöl 23 Eylül 2026'da, bir parsel için açılan davada yürütmeyi durdurma kararı verildiğini ve projenin ilerlemediğini söyledi. Alanın bugünkü durumunu gösteren resmî bir açıklama bulamadık.

Eskişehir fay zonu Tepebaşı için ne anlama geliyor

İRAP'a göre Eskişehir Fay Zonu, Sultandere ile İnönü arasında art arda dizilen segmentlerden oluşan, sağ yönlü doğrultu atımlı bir zon. Çukurhisar–Sultandere segmenti yaklaşık 40 km uzunluğunda. 20 Şubat 1956'daki 6,4 büyüklüğündeki depremin merkez üssü yeniden hesaplandığında Çukurhisar ile Sultandere arasına düşüyor; hasarlı bina oranı Tepebaşı'nın kuzeybatısındaki Aşağı Söğütönü ve Çukurhisar'da daha yüksekti.

Jeoloji Mühendisleri Odası Eskişehir Şube Başkanı Merve Edizkan Cihan 11 Haziran 2026'da, fayın dört segmentten oluştuğunu, tek segmentte 6,4–6,5, segmentler birbirini tetiklerse 7,2'ye varan bir deprem beklenebileceğini söyledi. İstikbal Gazetesi'nin 22 Haziran 2026 haberine göre aynı oda, il içinde deprem riski yüksek ilçeler arasında Tepebaşı'nı sayıyor.

Fayın kent içinde tam olarak nereden geçtiği henüz kamuya açıklanmış değil. Büyükşehir Belediye Başkanı Ayşe Ünlüce 23 Ekim 2025'te, üniversiteyle yapılan fay hattı çalışmasının onayının yaklaşık bir yıldır beklediğini, onaydan sonra mikrobölgeleme yapılacağını ve bazı 1/1000 ölçekli planların bu yüzden yürürlüğe giremediğini söyledi. Ünlüce 26 Ağustos 2026'da, üç belediyeyle yapılan yapı envanterinde il genelinde 10 bin binanın riskli göründüğünü, 5 bininin acilen dönüşmesi gerektiğini açıkladı. Bu rakamın Tepebaşı'na düşen kısmını gösteren bir veri bulamadık.

Başvuru: belediyede hangi birim

Tepebaşı Belediyesi'nin müdürlük listesinde 'Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü' adıyla bir birim yok. Bina bazlı dönüşümde muhatabınız İmar ve Şehircilik Müdürlüğü (müdür vekili Eşref Taner İlerde). Belediyenin tanımına göre müdürlük imar durumu ve istikamet rölevesi belgelerini düzenliyor; mimari, statik, ısı yalıtımı, elektrik ve makine projelerini inceleyip onaylıyor, inşaat ruhsatı ve iskân veriyor. Parselin yola terk, ayırma ve birleştirme işlemleri de bu müdürlükte. Yeşiltepe'de ada bazında birleşme gerekiyorsa işlem buradan yürüyor.

Emlak ve İstimlak Müdürlüğü (müdür vekili Enver Ayvaz) kamulaştırma, belediye taşınmazlarının satışı ve trampa işlerine bakıyor. Plan ve Proje Müdürlüğü'nün başında müdür vekili Murat Yıldız, Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü'nün başında müdür vekili Enes Akgün var; bu müdürlük risk analizi, afet planları ve TAK arama kurtarma ekibini yürütüyor.

Belediyenin adresi Hoşnudiye Mahallesi, Şahin Caddesi No: 84, Tepebaşı. Telefon 0222 211 40 00, Mavi Masa 444 44 26, e-posta bilgi@tepebasi.bel.tr, KEP adresi tepebasibelediyesi@hs01.kep.tr. Belediyenin sitesinde müdürlüklere ait ayrı telefon numarası bulamadık. Parselinizin imar durumunu belediye sitesindeki kent rehberinin 'İmar Durumu' bölümünden sorgulayabilirsiniz.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı ise belediyenin değil, yine Tepebaşı'nda bulunan Eskişehir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi (Ertuğrulgazi Mahallesi, Aliya İzzet Begoviç Caddesi No: 2).

Kat karşılığında Tepebaşı'nda nelere dikkat

Önce parselinizin hangi planın içinde olduğunu öğrenin. Yeşiltepe'deyseniz plan ada bazında birleşmeyi öngörüyor ve iptal davası sürüyor. Müteahhit teklifini değerlendirmeden önce İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden güncel imar durumu belgesini alın; davanın sonucuna göre emsalin ya da birleşme koşullarının değişebileceğini sözleşmede bir maddeyle düzenleyin. Fevzi Çakmak gibi aynı modelin uygulanması planlanan mahallelerde de imza öncesinde plan çalışmasının durumunu yazılı sorun.

Zemin etüdünü ve temel maliyetini sözleşmeye bağlayın. Tepebaşı'nın 17 mahallesinde sıvılaşma açısından önlemli alan bulunuyor; bu bölgelerde parsel etüdü kazıklı temel ya da zemin iyileştirmesi gerektirebilir. Etüdü kimin ve ne zaman yaptıracağını, çıkacak ek temel maliyetini kimin karşılayacağını yazdırın.

Yeşiltepe'de mahalle sakinlerinden biri 10 Eylül 2026'da, bazı binaların yıkıldığını ama inşaatın başlamadığını ve müteahhitlerin ruhsat alamadıklarını söylediklerini aktardı; aynı habere göre belediye çalışanları eksik belgeler tamamlanınca ruhsat verildiğini söyledi. Binanızı boşaltmadan önce ruhsatın alındığını görün ve size ödenecek kiranın müteahhitten mi yoksa Bakanlık desteğinden mi karşılanacağını sözleşmeye yazdırın.

Kanuni korumalar (müteahhidin satış sınırı, fesih hakkı, teminat), kira yardımı tutarı ve muafiyetler Eskişehir il rehberinde. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi Tepebaşı'nda kullanılamıyor: Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda kredi illeri İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa; Eskişehir listede yok. Ekim 2026 itibarıyla Eskişehir'i kapsamaya alan bir karar bulamadık.