Kentsel dönüşüm vergi ve harç muafiyetleri: tapu, noter, KDV

Dayanak: 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi

Kentsel dönüşümün en somut kolaylıklarından biri vergi ve harçlarda. Bunların dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 7. maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları. Dokuzuncu fıkra 2018'de 7153 sayılı Kanun'la yeniden yazıldı ve kapsamı genişletildi.

Muafiyetler kendiliğinden her inşaata uygulanmıyor. Kanun, bu kanun uyarınca yapılan işlemlerden söz ediyor; yani bina riskli yapı olarak tespit edilmiş, riskli alan ya da rezerv yapı alanında olmalı. Sadece komşuların anlaşmasıyla, kanun kapsamı dışında yapılan bir kat karşılığı işinde bu muafiyetlerden yararlanılamıyor. Bu yüzden önce binanın 6306 kapsamında olduğunu belgeleyen riskli yapı tespitinin kesinleşmesi gerekiyor.

Kimler yararlanır?

Kanuna göre muafiyet, şu taraflardan birinin taraf olduğu işlemleri kapsıyor: Bakanlık, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ, İller Bankası, idare (belediye ya da il özel idaresi), dönüşüme konu yapıların inşasını üstlenen müteahhit, malik ve en az bir yıldır kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri.

Kiracılar için bir yıl şartı önemli: riskli yapıda bir yıldan kısa süredir kiracıysan, kiracılara tanınan muafiyetlerden yararlanamayabilirsin. Kira sözleşmeni ve ikamet kaydını sakla.

Hangi işlemler muaf?

Kanun üç grup işlem sayıyor. Birincisi: kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi; ayrıca dönüşüm sonunda ortaya çıkan yeni yapıların malike, müteahhide ve en az bir yıldır kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullananlara ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi.

İkincisi: kanun kapsamındaki bir yapı nedeniyle, aynı parselde ya da başka bir parselde yeni bir yapı yapılması veya mevcut bir yapının satın alınması ya da ipotek tesisi. Yani riskli evin nedeniyle başka bir parselde yeni yapı yaptırır ya da başka bir yerden ev alırsan da belirli şartlarla muafiyet gündeme gelebiliyor.

Üçüncüsü: yeni yapıların müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, idare, bunların iştirakleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından gerçekleştirilen ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi. Bunlara ek olarak, bu yapıların dönüşümüne ilişkin kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler de kapsamda.

Hangi vergi ve harçlar alınmıyor?

Kanunun saydığı kalemler şunlar: noter harcı; tapu harcı; belediyelerce alınan ücret ve harçlar; veraset ve intikal vergisi; döner sermaye ücreti ve diğer ücretler; bu işlemler nedeniyle düzenlenen kâğıtlar ve resmi dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar dahil damga vergisi.

Krediler için ayrı bir muafiyet var: kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda en az bir yıldır kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak oturduğu veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden (BSMV) istisna.

Kanun ayrıca, bu işler Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası ya da idarenin sermayesinin yarısından fazlasına sahip olduğu şirketlerce yürütülüyorsa, aynı muafiyetlerin bu şirketlerin işlemlerinde de uygulanacağını söylüyor.

Belediye harçları: bir buçuk kat kuralı

7. maddenin onuncu fıkrası ayrı bir kolaylık getiriyor: riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ya da özel hukuk tüzel kişileri uygulama yapıyorsa, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyeler harç ve ücret almıyor.

Pratikte bu şu demek: eski binanın toplam inşaat alanı 1.000 metrekareyse, yeni binanın 1.500 metrekaresine kadar olan kısım için belediye harç ve ücreti alınmıyor; bunun üzerindeki kısım için normal tarifeler uygulanıyor. Fonksiyon değişikliğine bakılmaması da önemli: eski binada dükkân olmayan bir zemin katın yeni binada dükkân olması bu muafiyeti tek başına ortadan kaldırmıyor.

Sınırın üstüne çıkan projelerde hesap basit: aynı örnekte yeni bina 1.800 metrekare olursa, 1.500 metrekareye kadar olan kısım muaf, kalan 300 metrekare için belediye harç ve ücretleri normal tarifeyle alınıyor. Eski binanın inşaat alanını gösteren belgeler (eski ruhsat, iskân, tapu ve proje kayıtları) bu yüzden önemli; ruhsat başvurusundan önce bunları topla.

Bu kural müteahhidin maliyetini doğrudan düşürüyor. Teklif alırken müteahhitten bu tasarrufu hesabına katıp katmadığını sormak, payın konuşulmasında işine yarar.

KDV: dönüşüm konutlarında yüzde 1

KDV muafiyeti 6306'nın 7. maddesinde yok; KDV oranları Cumhurbaşkanı kararlarıyla belirlenen listelerde. Yeminli mali müşavir Doğan Çengel'in 2023 tarihli değerlendirmesine göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 metrekareye kadar olan kısmı yüzde 1 KDV'ye tabi.

Aynı değerlendirmeye göre 1 Nisan 2022'den itibaren ruhsat alınan 6306 projelerinde 150 metrekareyi aşan konutlarda, ilk 150 metrekareye yüzde 1, aşan kısma yüzde 20 KDV uygulanıyor. Örneğin net 170 metrekarelik bir dönüşüm konutunda 150 metrekareye yüzde 1, kalan 20 metrekareye yüzde 20 oran uygulanıyor. Muhasebe yazarı Evren Özmen'in Ağustos 2025 tarihli yazısı da dönüşüm projelerinde net 150 metrekarenin altındaki konutlarda yüzde 1 oranının korunduğunu aktarıyor; aynı yazıya göre ticari bağımsız bölümler bu indirimden yararlanmıyor ve genel oran uygulanıyor.

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı işleminin kendi vergi sonuçları (müteahhide arsa payı devri, sana daire teslimi) ayrı ve teknik bir konu; sonuç tarafların durumuna göre değişebiliyor. Kendi durumun için bir mali müşavire danış.

Sınırlar: ilk satış ve belge şartı

Muafiyetler ilk işlemleri kapsıyor. Yeminli mali müşavir Muharrem Özdemir'in aktardığı vergi idaresi görüşlerine göre, yeni dairenin hak sahibi ya da müteahhit dışındaki üçüncü bir kişiye sonradan satışı bu istisnadan yararlanmıyor. Yani dönüşümden çıkan daireni ileride satarsan, o satış için normal tapu harcı ve vergiler gündeme gelir.

Muafiyetin uygulanması için işlemin 6306 kapsamında olduğunu belgelemen gerekiyor. Mali müşavirlerin aktardığına göre bu, riskli yapı raporu, yıkım ruhsatı ve yeni yapı ruhsatı gibi belgelerle gösteriliyor; yapı ruhsatına genellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğu yazılıyor. Ruhsatını aldığında bu ibarenin yazılı olup olmadığını kontrol et.

Damga vergisi tarafında vergi idaresinin özelgeleri sözleşmenin türüne göre farklı sonuçlar verebiliyor. Belirsiz bir durumda vergi dairesinden özelge istemek ya da bir mali müşavire danışmak en güvenli yol.

Örnek: bir malikin işlemleri adım adım

Muafiyetlerin günlük hayatta ne anlama geldiğini bir malikin yolculuğu üzerinden düşünelim. Binan riskli yapı olarak tespit edildi, malikler salt çoğunlukla bir müteahhitle anlaştı ve noterde kat karşılığı sözleşmesi yapıldı. Kanunun 7. maddesine göre bu sözleşme için noter harcı ve sözleşme kâğıtları için damga vergisi, kanun kapsamındaki işlemler olarak istisna kapsamına giriyor.

Müteahhide arsa payının devri ve tapuya tescili, kanunun saydığı dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk devir ve tescil işlemleri arasında; bu işlemlerde tapu harcı alınmıyor. Bina tamamlandığında yeni dairenin senin adına tescili de, yeni yapıların malike ilk devri ve tescili olarak istisna kapsamında. Dönüşüm için kredi kullandıysan, dairene konan ipotek de ilk ipotek tesisi olarak sayılıyor ve krediyle ilgili lehe alınan paralar BSMV'den istisna.

Müteahhit kendi payındaki daireyi ilk kez bir alıcıya sattığında, bu ilk satış da kanunun saydığı işlemler arasında. Ama sen yıllar sonra yeni daireni başka birine satarsan, bu artık ilk satış değil; normal tapu harcı ve vergiler uygulanıyor. Aynı şekilde muafiyet, 6306 kapsamı dışında komşularla anlaşılarak yapılan bir yenilemede hiç devreye girmiyor.

Pratik kontrol listesi

1. Riskli yapı tespitinin kesinleştiğini ve tapuya şerh düşüldüğünü teyit et. 2. Noterde kat karşılığı sözleşmesi yapılırken notere işlemin 6306 kapsamında olduğunu belgeleyen evrakı göster. 3. Tapu işlemlerinde aynı belgeleri hazır tut. 4. Belediyeye ruhsat başvurusunda eski binanın inşaat alanını gösteren belgeleri sun; bir buçuk kat hesabı buna göre yapılır.

5. Kiracıysan, en az bir yıllık oturumunu gösteren belgeleri sakla. 6. Kredi kullanacaksan bankaya, kredinin dönüşüm amacıyla kullanıldığını gösteren belgeleri ver; BSMV istisnası bu amaca bağlı. 7. Yeni dairenin KDV oranını müteahhitten yazılı olarak iste.

Muafiyetlerin müteahhidin maliyetine etkisini teklifleri karşılaştırırken de göz önünde tut. yenibina'da teklifleri malik payı, daire, teslim süresi, kira yardımı ve teminat alanlarıyla yan yana görebilirsin. Bu yazı genel bilgidir; vergi mevzuatı değişebiliyor, kesin sonuç için mali müşavirine danış.