Kat karşılığı temlik nedir? Müteahhit payını devrederse

Kat karşılığı temlik işlemi ne demek?

"Temlik" kat karşılığında iki anlamda geçer. Birincisi tapu dilindeki anlamı: mülkiyetin devri, yani senin arsa payını müteahhide geçirmen. Bunun harcı, zamanı ve kademeli devir Kat karşılığı tapu devri rehberinde anlatılıyor.

Bu sayfa ikinci anlamı anlatıyor: alacağın temliki. Sözleşmeyle müteahhit, binayı yapınca senden belli dairelerin tapusunu isteme hakkı kazanır. İnşaat sürerken bu hakkı bir alıcıya "satarsa", hukuken bir taşınmaz satışı değil, ileride alacağı hakkı devretmesi söz konusudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu durumda tapulu taşınmaz satışı hükümlerinin değil, alacağın temliki hükümlerinin uygulanacağını belirtiyor (HGK 20.09.2023, E. 2022/(14)7-4, K. 2023/839).

Alıcının tarafında neye dikkat etmesi gerektiği Kat karşılığı inşaatta daire almak rehberinde; burada senin, yani arsa sahibinin durumuna bakıyoruz.

Müteahhit daireyi temlik ederken senin onayın gerekir mi?

Kural olarak hayır. TBK md. 183'e göre kanun, sözleşme ya da işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramadan alacağını üçüncü kişiye devredebilir. Burada alacaklı müteahhit, borçlu sensin. Yani sözleşmende bir yasak ya da izin şartı yoksa müteahhit, sana sormadan kendi payına düşecek daireyi temlik edebilir.

Geçerli olması için devir yazılı yapılmalı (TBK md. 184). Uygulamada bu çoğunlukla noterde yapılır, ama kanunun aradığı şart yazılı şekildir.

Temlik, binayı yapma borcunu müteahhidin üstünden almaz. Alacağın temliki yalnız hakkı devreder. Müteahhidin bütün hak ve borçlarıyla sözleşmeden çıkıp yerine başka birinin geçmesi ise sözleşmenin devridir: TBK md. 205'e göre bunun için sözleşmede kalan tarafın, yani senin de anlaşmaya katılman ya da önceden izin verip sonradan onaylaman gerekir ve devir, asıl sözleşmenin şekline tabidir. TBK md. 471 de yüklenicinin eseri kendisi yapmak ya da kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlü olduğunu söylüyor.

Temlik alan kişi senden ne isteyebilir?

Temlik alan, müteahhidin yerine geçer ama ondan daha güçlü olmaz. TBK md. 188'e göre borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir. Müteahhit binayı bitirmediyse, eksik bıraktıysa ya da sözleşmedeki başka bir borcunu yerine getirmediyse bunu temlik alana karşı da söyleyebilirsin.

Buna ödemezlik savunması da dahil: TBK md. 97'ye göre karşılıklı borç doğuran bir sözleşmede ifa isteyen taraf, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yüklenici edimini tamamen ya da kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, temlik alanın arsa sahibini ifaya zorlayamayacağını söyledi. Tescil istenebilmesi için yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksiklerin halef tarafından tamamlanması ya da bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekiyor (HGK, E. 2022/(14)7-4, K. 2023/839).

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi de temlikin konusunun, yüklenicinin sözleşmeye göre gerçekten hak kazandığı alacak olduğunu; yüklenicinin kazanmadığı hakkı devretmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi olmadığını belirtti. Mahkemenin önce yüklenicinin eseri yapıp teslim etme borcunu, sonra sözleşmedeki iskân (yapı kullanma izni) gibi diğer borçlarını yerine getirip getirmediğini araştırması gerektiği gerekçesiyle kararı bozdu (14. HD 30.11.2015, E. 2014/14816, K. 2015/10976).

Pratik sonucu şu: sözleşmede sana düşen daireler, tapu devrinin aşamaları ve teslim şartları ne kadar açık yazılıysa, temlik alan karşısında savunman o kadar net olur.

Sözleşmeye ne yazarak korunursun?

1. 1Temlik yasağı ya da izin şartı: TBK md. 183 sözleşmenin devri engelleyebileceğini kabul ediyor. Müteahhidin payını hangi aşamadan önce temlik edemeyeceğini ya da temlikin senin yazılı iznine bağlı olduğunu sözleşmeye yazdır.
2. 2Yasağı görünür tut: TBK md. 183/2'ye göre devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralan kişiye, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırıldığını ileri süremezsin. Müteahhidin alıcısına "şu daire müteahhide aittir, devredeceğim" gibi bir yazı imzalayacaksan, sözleşmedeki şartları ve yasağı o yazıda da belirt.
3. 3Temliki inşaatın aşamasına bağla: müteahhidin satış yapabileceği daireleri ve hangi seviyeden (ör. kaba inşaat) sonra satabileceğini daire paylaşım listesiyle birlikte yazdır.
4. 4Tapuyu kademeli devret: müteahhide düşen arsa paylarını tek seferde değil, inşaatın aşamalarına göre devret. Ayrıntısı Kat karşılığı tapu devri rehberinde.
5. 5Temliki sana bildirme yükümlülüğü koy: kim, hangi daireyi, hangi tarihte devraldı. TBK md. 186'ya göre devir sana bildirilmemişse önceki alacaklıya iyiniyetle yaptığın ifa seni borçtan kurtarır; bildirim gelince kime ifa edeceğini bilirsin.

Temlike onay (muvafakat) verirsen ne olur?

Uygulamada müteahhit ya da alıcı, temlik ya da satış vaadi sözleşmesine arsa sahibinin "muvafakat ediyorum" diye imza atmasını isteyebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa sahibi belediyenin yüklenicinin devirlerine muvafakat ettiği bir davada, devrin geçerliliği için sözleşmede kalan tarafın devir sözleşmesinde yer alması ya da sonradan onay vermesi gerektiğini, ama bu onayın onun hak ve yükümlülüklerini değiştirmediğini söyledi. Muvafakat eden olarak imza atmak belediyeyi satış sözleşmesinin tarafı yapmadı; yüklenicinin edimini garanti ettiğine dair bir karar da bulunmadığından belediyenin daire bedelinden şirketle birlikte sorumlu tutulması bozuldu (6. HD 12.04.2022, E. 2021/3851, K. 2022/2078).

Bu karar onay vermenin kendi başına seni alıcıya karşı borç altına sokmadığını gösteriyor; ama sonucu imzaladığın metnin içeriğine bağlı. Onay metninde müteahhidin borcunu üstlendiğine, garanti verdiğine ya da "müteahhidin bana karşı hiçbir borcu kalmadı" gibi bir beyana yer verilmişse durum değişebilir. İmzalamadan önce metni bir avukata okut.

Kişisel hakkın tapuya şerhi ne işe yarar?

Müteahhidin senden daire isteme hakkı kişisel bir haktır; yalnız sözleşmenin taraflarını bağlar. TMK md. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini; şerh verilince o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebileceğini söylüyor.

Tapu Kanunu md. 26'ya göre noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan biri isterse tapuya şerh edilir; yani şerh için müteahhidin onayını beklemen gerekmez. Şerh, sözleşmeyi tapuya bakan herkese görünür kılar: senin payından ya da müteahhitten bir şey almaya kalkan kişi, sözleşmeyi ve içindeki şartları bilerek hareket eder. Aynı madde, şerhten itibaren beş yıl içinde işlem yapılmazsa şerhin re'sen silineceğini de söylüyor; inşaat uzarsa şerhin durumunu kontrol et.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; noterde yapılacak sözleşmeye daire paylaşım listesini, müteahhidin hangi aşamadan sonra temlik yapabileceğini ve temlikin sana bildirilmesini yazdır. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.