Kat karşılığı müteahhit nasıl bulunur, nasıl elenir?

Aramaya başlamadan önce: elinde ne olmalı?

Müteahhit senden önce iki şey sorar: arsa kimin ve üstüne ne kadar bina yapılabilir. Bu yüzden önce tapu kaydını al (malikler, hisseler, ipotek ya da şerh) ve belediyeden imar durumu belgesini iste. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55'e göre belediye imar durumunu en geç iki iş gününde veriyor; nasıl sorgulanacağı İmar durumu sorgulama rehberinde.

Bu iki belge elindeyse her müteahhide aynı bilgiyi verirsin ve gelen teklifler karşılaştırılabilir olur. Hisseli arsada paydaşların kimin adına konuşacağını baştan netleştir; müteahhit tek bir paydaşla değil, bütün maliklerle sözleşme yapmak zorunda kalacak.

Müteahhit şart mı? Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik md. 5'e göre ruhsata tabi her yapı yetki belgesi numarası olan bir müteahhidin sorumluluğunda yapılır. İstisna küçük yapılar: tek parselde bodrum dışında en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 500 m²'yi geçmeyen yapıyı, bütün sorumluluğu üstlenerek parsel maliki kendisi yapabilir. Kat karşılığı apartmanlar bu sınırın üstünde kaldığı için yetki belgeli müteahhit gerekir.

Kat karşılığı müteahhidi nerede bulursun?

1. 1İlçendeki şantiyeler. Yakınındaki inşaatları dolaş; şantiye şefine binayı hangi firmanın yaptığını sor, tabela varsa firma adını not al. 3194 sayılı İmar Kanunu md. 29'a göre ruhsat ve ekleri yapı yerinde bulundurulmak zorunda; Yönetmelik md. 5'e göre de müteahhidin yetki belgesi numarası yapı ruhsatında yazılı. Senin bölgende şu an çalışan bir firma, imarı ve satış fiyatlarını zaten biliyor.
2. 2Yeni bitmiş binalar. Mahallende son yıllarda biten binalarda oturanlara müteahhidi ve teslimin nasıl geçtiğini sor. Yetki belgesi numarası yapı kullanma izin belgesinde de kullanılıyor (Yönetmelik md. 5); bir binanın iskânının alınıp alınmadığına nasıl bakılacağı İskan nasıl alınır rehberinde.
3. 3Çevren ve komşu malikler. Aynı mahallede binasını ya da arsasını kat karşılığı vermiş maliklere hangi firmayla çalıştıklarını, teklif aşamasında kaç firmayla görüştüklerini sor. Tavsiye bir başlangıçtır; aşağıdaki elemeyi yine yap.
4. 4Yerel meslek kuruluşları. İlinde müteahhitlerin üye olduğu bir dernek ya da ticaret odasında inşaat meslek grubu varsa üye listesinden aday çıkarabilirsin. Üyelik yetki belgesi kontrolünün yerine geçmez.
5. 5Teklif platformları. Arsanı bir kez yazıp birden çok müteahhitten teklif alabileceğin siteler var. Platformun müteahhitlerde neyi kontrol ettiğini (yetki belgesi, bitmiş işler) ve komisyon alıp almadığını sor.
6. 6Kentsel dönüşümde. Riskli yapıda müteahhidi tek bir malik seçemez: 6306 sayılı Kanun md. 6'ya göre kat karşılığı dahil uygulama kararı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır. Teklif toplamayı bir malik üstlenebilir ama karar toplantıda verilir; ayrıntı Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir rehberinde.

Bulduğun müteahhidi nasıl elersin?

İlk eleme yetki belgesi. Yönetmelik md. 27'ye göre müteahhitlerin yetki belgesi numarası, grubu, ticari unvanı ve haklarındaki iptal işlemleri aleni ve Bakanlığın ŞANTİYE-M sisteminden erişime açık. e-Devlet'te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmeti var (e-Devlet girişi gerekiyor). Numarası olmayan, iptal edilmiş ya da grubu işe uymayan müteahhide yapı ruhsatı düzenlenmiyor (Yönetmelik md. 26). Grubun nasıl okunacağı Müteahhit yetki belgesi sorgulama rehberinde.

İptal kaydına özellikle bak. Yönetmelik md. 20'ye göre yetki belgesi numarası; ruhsata ve projeye aykırı yapıp süresinde düzeltmeyen müteahhitte beş yıl, aykırı imalat can ve mal güvenliğini tehdit ediyorsa on yıl, ruhsattan iskâna kadar aynı ya da farklı işler için üç kez idari para cezası alanda bir yıl, sigorta primi ya da vergi borcu olanda en az bir yıl iptal ediliyor. Geçmişte iptal görmüş bir firma ile çalışmadan önce sebebini sor.

Firmayı tanı. Teklif veren şirketin unvanını TOBB'un Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde ara: 1957'den bu yana yayımlanan kuruluş, ortaklık ve adres ilanları orada (ücretsiz sorgu için üye girişi gerekiyor). Teklifi veren firma ile sözleşmeyi imzalayacak firmanın aynı olduğunu da kontrol et.

Bitmiş işini yerinde gör. Adayın tamamladığı en az bir binayı adresiyle iste, git ve orada oturanlarla konuş. Hangi soruları soracağın Müteahhit seçerken sorman gereken 10 soru rehberinde; burada tekrar etmiyoruz.

Teklifleri aynı biçimde karşılaştır

Birden çok teklif ancak aynı başlıklarla geldiğinde karşılaştırılabilir. Her müteahhide aynı imar durumu belgesini ver ve teklifi yazılı olarak aşağıdaki başlıklarla iste. Kanunda kaç teklif alınacağına dair bir sayı yok; tek teklifle ise neyin iyi olduğunu ölçemezsin.

Uyarı işaretleri

7. 7Yetki belgesi numarasını yazılı vermiyor ya da verdiği numara başka bir firma adına çıkıyor.
8. 8Grubu projenin büyüklüğüne yetmiyor. Grubun izin verdiğinden büyük iş üstlenmek Yönetmelik md. 20'ye göre yetki belgesinin iptal sebebi; bu durumda ruhsat aşamasında takılırsın.
9. 9Gösterebildiği tamamlanmış bir bina yok ya da bitirdiğini söylediği binanın iskânı alınmamış.
10. 10Teklifi yalnız "yüzde 50" gibi bir oranla veriyor; hangi dairenin sana kalacağını yazmıyor.
11. 11Teminatı, kademeli tapu devrini ya da gecikme cezasını sözleşmeye yazmayı reddediyor; bütün payları baştan devretmeni istiyor.
12. 12Acele ettiriyor: başka teklif almadan, avukata okutmadan ön protokol imzalatmak istiyor. Ön protokolün neden seni korumayabileceği Arsamı müteahhide vermek istiyorum rehberinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, konum, ada/parsel ve imar bilgisi. Talep kontrol edildikten sonra yayına giriyor; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçimi sen yapıyorsun ve yukarıdaki kontroller yine senin elinde: seçtiğin müteahhidin yetki belgesine ve bitmiş işine kendin de bak, teklifteki rakamları noterde yapılacak sözleşmeye aynen geçirmesini iste. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.