Kentsel dönüşümde müteahhitle anlaşamama: 3 durum, 3 yol

Önce hangi durumdasın?

Tablo, aşağıda kaynaklarıyla anlatılan kuralları özetliyor. Kurallar 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılar için geçerli.

1. Malikler müteahhitte anlaşamıyorsa

Riskli yapıda herkesin aynı müteahhide imza atması gerekmiyor. 6306 sayılı Kanun md. 6/1'e göre yeniden bina yaptırma ve kat karşılığı kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınıyor. Yani kişi sayısına değil, tapudaki arsa paylarına bakılıyor; çoğunluğun hesabını Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir rehberinde anlattık.

Usul Uygulama Yönetmeliği md. 15/2'de yazılı: maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılıyor. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilerek veya noterle bildiriliyor. Toplantı en az salt çoğunlukla yapılıyor, karar da en az salt çoğunlukla alınıp imzalı tutanağa bağlanıyor.

Birden çok müteahhit teklifi varsa, bu toplantıda hangisinin seçileceği oylanır. Hiçbir teklif arsa paylarının yarısını geçemiyorsa karar çıkmaz; teklifleri aynı formda yan yana koyup yeniden konuşmak gerekir.

Karar çıktıktan sonra karar ve teklif, katılmayan maliklere tebliğ ediliyor: tapuya elektronik tebligat adresi bildirene o adresten, bildirmeyene noterle ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla (Yönetmelik md. 15/2). Katılmayan 15 gün içinde teklifi incelemez ya da kabul etmezse arsa payı, Başkanlığın tespit ettirdiği rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılıyor; paydaşlara satılamazsa riskli yapılarda anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılana kadar işlem tekrarlanıyor (6306 md. 6/1, Yönetmelik md. 15/3).

2. Karara katılmadın ve çoğunluğun seçtiği müteahhide itiraz ediyorsun

Önce sana gelen bildirimi oku: kararın ve teklifin ne olduğunu, teklifi nerede inceleyebileceğini gösterir. Kanuna göre 15 günlük süre, bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı günden başlıyor; muhtarlık ilanında ilanın son günü, elektronik tebligatta ise bildirimin adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonu esas alınıyor (6306 md. 6/1, Yönetmelik md. 15/2). Bu süreyi kaçırma; teklifi inceleyip kabul etmek ya da itirazını bir avukatla planlamak için tek fırsatın olabilir.

Dava süresi: 6306 md. 6/9'a göre bu Kanun uyarınca yapılan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde, İdari Yargılama Usulü Kanunu'na göre dava açılabiliyor. Payının açık artırmayla satışı Başkanlığın yaptığı bir işlem; hukukihaber.net'te yayımlanan bir makaleye göre bu satışa karşı yol idare mahkemesinde iptal davası ve mahkemeler ağırlıkla tebligat, toplantı çağrısı, çoğunluk ve satış bedelini denetliyor.

Malikler arasındaki çoğunluk kararının kendisine karşı hangi mahkemede dava açılacağı ise kanunda açıkça yazmıyor. Uygulamada farklı görüş var: hukukihaber.net'teki bir başka makalede aktarılan Yargıtay kararlarında, eski üçte iki döneminde, sulh hukuk da asliye hukuk da görevli sayılmış. Bu yüzden dava düşünüyorsan süre işlemeden bir avukata danış.

Bilmen gereken bir sınır daha: Yönetmelik md. 15/4'e göre çoğunluk, yapı ruhsatına başvurmadan önce sana tebligatı yapmış ve payının satışı için Müdürlüğe başvurmuş olmak zorunda. Müdürlük ruhsat öncesi salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve tebligatın tamamlanıp tamamlanmadığını inceliyor. Tebligat sana hiç ulaşmadıysa bunu yazılı olarak Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne bildir.

3. Sözleşmeden sonra müteahhitle anlaşmazlık

Müteahhit işe başlamıyor ya da işi bıraktıysa 6306'da özel bir yol var: anlaşmadan ya da salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeple bir yıl içinde başlanmazsa ya da iş en az altı aydır projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla yürümüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Müdürlüğe başvurabiliyor; Başkanlığın verdiği 30 günlük süre içinde işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılıyor (6306 md. 6/14, Yönetmelik md. 13/11). Ayrıntılar Müteahhit işi bitirmezse ne yapılır ve Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberlerinde.

Fesih kararı için özel bir şekil şartı yok; Yönetmelik md. 13/11'e göre salt çoğunluğun imzalı karar tutanağı, fesih dilekçesi ya da başka bir müteahhitle yapılan sözleşme veya vekaletname örnekleri ispat için yeterli. Fesihten sonra yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler için genel hukuk kuralları uygulanıyor; müteahhidin o güne kadar ödediği kira yardımı geri istenemiyor (6306 md. 6/14).

Dava öncesi arabuluculuk: 7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu'na eklenen md. 18/B, 1 Eylül 2023'ten beri dört tür uyuşmazlıkta dava öncesi arabulucuya gitmeyi dava şartı yaptı: kira, taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar. Eser sözleşmesi ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu listede açıkça yok. Başka zorunlu arabuluculuk hâllerini (ör. ticari dava) bu rehberde incelemedik; dava açmadan önce avukatına sor.

Müteahhitle anlaşmadan karot alınır mı?

Evet, riskli yapı tespiti için müteahhide gerek yok. 6306 md. 3/1 ve Uygulama Yönetmeliği md. 7/2'ye göre tespiti öncelikle yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan bir kuruluşa yaptırıyor; başvuru elektronik sistem üzerinden yapılıyor. Malikler yaptırmazsa Başkanlık ya da İdare de tespiti yapabiliyor. Başvuru, rapor ve itiraz adımları Riskli yapı tespiti nasıl yapılır rehberinde.

Bir uyarı: Yönetmelik md. 7/3'e göre itiraz, yargı kararı gibi istisnalar dışında her yapı için yalnız bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebiliyor. Raporu kimin yaptırdığı değil, raporun doğru olması önemli; lisanslı kuruluşu sen seçiyorsan bu da müteahhitten bağımsız kalmanı sağlar.

Pratikte: anlaşamıyorsan pazarlık gücünü artır

1. 1Tek teklife bağlı kalma. Başka müteahhitlerden aynı bilgilerle ve aynı formda yazılı teklif al: her malike kalacak daire ve metrekare, teslim süresi, kira yardımı, teminat. Karşılaştırılabilir teklifler, masadaki müteahhitle pazarlıkta en güçlü elindir.
2. 2Teklifleri toplantıya yazılı getir ve yan yana koy. Malikler oran yerine somut daire, metrekare ve süre gördüğünde karar vermek kolaylaşır.
3. 3Müteahhidin yetki belgesini kontrol et ve bitmiş işlerini yerinde gör; nasıl sorgulanacağı Müteahhit yetki belgesi sorgulama rehberinde.
4. 4Tebligatları sakla: tarih, 15 günlük ve 30 günlük sürelerin ne zaman başladığını gösterir.
5. 5Sözleşme imzalanmadan önce bir avukata okut; gecikme cezası, teminat ve fesih maddelerinin yazılı olduğundan emin ol.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Binanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, konum, ada/parsel ve imar bilgisi. Talep kontrol edildikten sonra yayına giriyor; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: size kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçimi sen ve diğer malikler yapıyorsunuz; burada seçilen teklif bir sözleşme değil. Teklifteki rakamları noterde yapılacak sözleşmeye aynen geçirmesini müteahhitten iste. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.