Kat irtifakı nedir? Kat mülkiyetinden farkı ve tapuya geçiş

Kat irtifakı ne demek?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md. 2/c'ye göre kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ya da yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için arsa malikinin veya ortak maliklerinin kurduğu irtifak hakkıdır. Kısacası bina daha yokken ya da inşaat sürerken, "şu daire şu kişinin olacak, arsa payı şu kadar" bilgisinin tapuya geçirilmesidir.

KMK md. 3'e göre kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Sahibine bitmiş bir daire üzerinde mülkiyet vermez; arsadaki payı ve o paya bağlanmış, ileride yapılacak bağımsız bölüm üzerindeki hakkı verir. Arsa payı kat irtifakından ayrı devredilemez, kendi başına mirasla da geçmez (KMK md. 5).

Kat irtifakı da kat mülkiyeti gibi resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar (KMK md. 10) ve kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilir (KMK md. 11; kat mülkiyeti kütüğü, Tapu Sicili Tüzüğü md. 7'ye göre tapu sicilinin ana sicillerinden biri).

Kat karşılığında kat irtifakı ne zaman kurulur?

Kanunda "sözleşmeden şu kadar gün sonra" gibi bir süre yok; şart belgelerin hazır olması. KMK md. 14'e göre henüz yapı yapılmamış ya da tamamlanmamış arsada kat irtifakı kurmak için arsanın malikinin ya da bütün paydaşlarının istemiyle birlikte, yetkili idarece bütün paydaşların imzası alınarak onaylanan ve tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilen mimari proje ile yönetim planının verilmesi gerekiyor. Yani mimari proje belediyede onaylandıktan sonra, inşaat bitmeden, hatta temel atılmadan kurulabiliyor.

TKGM'nin sık sorulan sorular sayfasında kat irtifakı için istenen belgeler: tarafların kimlik belgesi, temsil varsa vekâletname ya da yetki belgesi, mimari proje, toplu yapılarda vaziyet planı ve yapı ruhsatı, yönetim planı, mimari projenin onay sürecinde düzenlenen yapı aplikasyon projesi ve mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli.

Kat karşılığında sıra genelde şöyle ilerler: noterde sözleşme, belediyede proje onayı ve yapı ruhsatı, kat irtifakı, inşaat, iskân, kat mülkiyeti. Müteahhide düşen payların bu sıranın neresinde devredileceği sözleşmeye bağlı; kademeli devir ve tapu harcı Kat karşılığı tapu devri rehberinde anlatılıyor.

Dikkat etmen gereken bir istisna var: KMK md. 10'a 2018'de eklenen fıkraya göre, hak sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yüklenici (müteahhit) talep ederse kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması ilgili idare tarafından yapılıyor; bu durumda mimari proje ve yönetim planında malik imzası aranmıyor. Bu yüzden sana kalacak dairelerin numara, kat ve cephesiyle sözleşmede açıkça yazılı olması, kat irtifakının da o listeye göre kurulması için önemli.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark

En kısa hâliyle: kat irtifakı bitmemiş binanın, kat mülkiyeti bitmiş ve iskânı alınmış binanın tapusudur. KMK md. 1, bağımsız mülkiyetin "tamamlanmış bir yapının" bölümleri üzerinde kurulduğunu, irtifak hakkının ise yapılmakta olan ya da ileride yapılacak yapı için kurulduğunu söylüyor.

Kat mülkiyetine geçilince her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünde kendine bağlı arsa payıyla birlikte ayrı bir sayfaya yazılır ve ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır (KMK md. 13). Kat irtifakında ise her bölüme tahsis edilen arsa payı ile bölüm numarası ve eklentileri kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir (KMK md. 14).

Arsa paylarının nasıl hesaplandığı ve paylara itiraz Arsa payı hesaplama rehberinde; kat irtifakı kurulurken paylar zaten belli olduğu için sana düşen dairelerin arsa payını o aşamada sözleşmedeki listeyle karşılaştır.

Kat irtifakı sahibi olarak hakların ve borçların

KMK md. 17'ye göre kat irtifakı sahipleri, binanın sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden borçlarını yerine getirmelerini isteyebilir ve dava açabilir; binanın tamamlanması için aralarından ya da dışarıdan yönetici atayabilir.

KMK md. 26, kat irtifakı sahiplerinden biri borcunu noter ihtarına rağmen iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemiyle hâkimin onun arsa payının ve kat irtifakının değeri karşılığında diğer paydaşlara devrine karar vereceğini söylüyor. Kat karşılığında müteahhit de payı devredildiyse kat irtifakı sahibidir; bu maddenin onun hakkında nasıl uygulanacağı her dosyanın kendi koşullarına bağlı, bir avukata danış. Sözleşmenin feshi ayrı bir konu ve Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberinde.

Bina fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK md. 17). Kat irtifakına konu arsada, kuruluşta verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden biri sulh hâkiminden kat irtifakının sona erdirilmesini ya da süre uzatılmasını isteyebilir (KMK md. 49).

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir? İskân sonrası

1. 1Bina bitince yapı kullanma izni (iskân) için belediyeye başvurulur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 64'e göre başvuru mal sahibince yapılır; yapı mevzuata uygunsa belge 30 gün içinde düzenlenir ve beş yıllık ruhsat süresi içinde alınması gerekir. Başvuruyu kimin takip edeceğini sözleşmeye yaz.
2. 2İskân bütün bağımsız bölümler için alınmalı. KMK md. 3, çevirmeyi yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine bağlıyor; KMK md. 10 da tümü kat mülkiyetine çevrilmeden binanın yalnız bir ya da birkaç bölümünde kat mülkiyeti kurulamayacağını söylüyor.
3. 3Belediye iskânı Mekânsal Adres Kayıt Sistemi'ne yükleyip elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir; kadastro müdürlüğü tescil bildirimi düzenler ve tapu müdürlüğü binanın cins değişikliğini kendiliğinden (re'sen) tescil eder (KMK md. 10).
4. 4Taşınmaz kat irtifaklıysa, kat irtifakının kuruluş senedine ve o sırada verilen belgelere dayanılarak başka belge aranmadan kat mülkiyetine kendiliğinden çevrilir (KMK md. 10). TKGM'ye göre bu aşamada zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başka hiçbir belge aranmıyor ve döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilmiyor.
5. 5Kendiliğinden çevrilmediyse sen de isteyebilirsin: KMK md. 3'e göre çevirme arsa malikinin ya da kat irtifakı sahibi ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabiliyor. TKGM de kat irtifakı sahiplerinden birinin başvurusu ya da iskânın belediyece tapuya gönderilmesi üzerine re'sen geçildiğini yazıyor.
6. 6Çevirmeden sonra her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya yazılır; dilersen tapu müdürlüğünden mimari projenin kendi bölümüne ait onaylı örneğini isteyebilirsin (KMK md. 13).

Harç ve döner sermaye 2026

Harç: KMK md. 55'e göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini içermedikçe her çeşit harç ve vergiden muaf. Harçlar Kanunu'nun 4 sayılı tarifesindeki binde 20'lik irtifak hakkı harcı (20/e) da 634 sayılı Kanun'a göre kurulan kat irtifaklarını açıkça dışarıda tutuyor. Müteahhide pay devri ise ayrı bir işlemdir ve tapu harcına tabidir; oranlar Kat karşılığı tapu devri rehberinde.

Bina tescili: aynı tarifenin 13/a bendi, arsa üzerine yapılan binanın tescilinde her bağımsız bölüm için 2026'da 4.752,40 TL harç öngörüyor (98 Seri No'lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği tutarı). Re'sen yapılan cins değişikliğinde bu harcın kimden ve nasıl tahsil edileceğini tapu müdürlüğünden öğren.

Döner sermaye: TKGM'nin 2026 tarife cetvelinin 1.5. sırasına göre kat irtifakı kurulmasında ve doğrudan kat mülkiyeti kurulmasında bir işlem ücreti ve her ek bağımsız bölüm için bir ilave işlem ücreti alınıyor. İşlem ücreti yöresel katsayı × 2.227 TL, ilave işlem ücreti yöresel katsayı × 307 TL (KDV dahil). Örnek (yöresel katsayı varsayımsal olarak 1, bina 10 bağımsız bölüm): 2.227 + 9 × 307 = 4.990 TL. Yöresel katsayı müdürlükten müdürlüğe değiştiği için kesin tutarı tapu müdürlüğünden öğren.

Kat irtifakının iskân sonrası kat mülkiyetine re'sen çevrilmesinde döner sermaye alınmıyor (KMK md. 10, TKGM). 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm işlemlerinin istisnaları Kentsel dönüşüm vergi ve harç muafiyetleri rehberinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; sana kalacak dairelerin listesini, kat irtifakının ne zaman kurulacağını ve iskânı kimin takip edeceğini noterdeki sözleşmeye yazdır. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir.