Osmangazi'de kentsel dönüşüm 2026: ova zemini, Hanlar ve Altıparmak–Çarşamba

Osmangazi'de dönüşüm nasıl ilerliyor

Osmangazi, Bursa'nın riskli yapı yükünün en ağır olduğu ilçe olarak anılıyor. Bursa Hakimiyet'in 20 Mayıs 2026 haberine göre Büyükşehir Belediye Başkanvekili Şahin Biba 'En fazla riskli yapı Osmangazi'de' dedi. Bursa TV'nin aktardığına göre Biba, 4 Haziran 2026'daki Osmangazi–Büyükşehir koordinasyon toplantısında 886 bin nüfuslu ilçede neredeyse 500 bin kişinin riskli yapılarda kaldığını söyledi. Osmangazi Belediye Başkanı Erkan Aydın ise 18 Ocak 2025'te Halk TV'nin aktardığı konuşmasında ilçenin yaklaşık yüzde 75'inde dönüşüm ihtiyacı olduğunu ve demiryolu altı denen bölgede 400-450 bin kişinin yaşadığını belirtti.

Bu rakamlar yöneticilerin değerlendirmeleri; Osmangazi'de lisanslı kuruluşlarca riskli bulunmuş bina sayısını gösteren resmî bir veri bulamadık. Hukuken bir binanın riskli sayılması için lisanslı kuruluşun tespiti şart; yapım yılı ya da bölge tek başına yetmiyor. Tespit, itiraz ve kira yardımı kuralları Bursa il rehberinde.

Bina bazlı dönüşümde malikler 6306 sayılı Kanun'un salt çoğunluk kurallarıyla müteahhitle kat karşılığı anlaşıyor. Alan projelerinde ise belediye maliklerle toplu anlaşma arıyor. Aydın, 17 Ağustos 2026'da belediyenin düzenlediği Kentsel Dönüşüm Ortak Akıl Buluşması'nda, Kanal 16'nın haberine göre, ruhsat süreçlerini 90 gün içinde tamamlamayı hedeflediklerini ve uzayan süreçlerin maliyeti artırdığını söyledi.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi Osmangazi'de kullanılamıyor: Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda kredi illeri İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa; Bursa listede yok. Bursa Hakimiyet'in 20 Mayıs 2026 haberine göre Aydın ve meclis üyeleri, İstanbul'daki Yarısı Bizden'in ya da kredi paketinin Bursa'ya da uygulanmasını istedi. Ekim 2026 itibarıyla Bursa'yı kapsamaya alan bir karar bulamadık; ayrıntılar Bursa il rehberinde.

Başvuru: belediyede hangi birim

Osmangazi Belediyesi'nde 'Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü' adıyla bir birim yok. Belediyenin 13 Nisan 2026'dan beri uygulanan yönetmeliğine göre Kentsel Tasarım Müdürlüğü; Planlama, Coğrafi Bilgi Sistemleri, Yıkım Ruhsatı ve Denetim ile Kentsel Dönüşüm birimlerinden oluşuyor. Müdürlük, riskli yapı kararı kesinleşmiş binaların yasal süreçlerini takip ediyor, yıkım ruhsatını düzenleyip yıkımı denetliyor, riskli ve rezerv alanlarda mülkiyet analizi ve kıymet takdiri yapıyor, alan projelerinde hak sahipleriyle görüşüp anlaşmaları yürütüyor. Uygulama imar planları ve plan değişiklikleri de bu müdürlükte hazırlanıyor.

Yeni binanın ruhsatı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün işi: imar durumunun kontrolü, otopark hesabı, yapı ruhsatı, aplikasyon ve temel-subasman vizeleri, yapı kullanma izni bu müdürlükten çıkıyor. İmar durumunu belediyenin harita.osmangazi.bel.tr/imardurumu adresinden de sorgulayabilirsiniz.

Bütün müdürlüklere belediye santrali 444 16 01'den ulaşılıyor; Kentsel Tasarım Müdürlüğü'nün e-postası kentseltasarimmd@osmangazi.bel.tr, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nünki imarvesehircilikmd@osmangazi.bel.tr. Belediyenin adresi Santral Garaj Mahallesi, Ulubatlı Hasan Bulvarı No: 10, Osmangazi. Aydın, Ağustos 2025'te alan projeleri için bilgi verilen bir Kentsel Dönüşüm Ofisi olduğunu söyledi; ofisin adresini belediyenin sitesinde bulamadık. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı Bursa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi.

Soğukkuyu, Çiftehavuzlar, Soğanlı ve Altıparmak–Çarşamba

Soğukkuyu: Belediyenin 8 Aralık 2024 tarihli duyurusuna göre 'siteler' denen bölgede 1978'de yapılmış 412 daire (330 adet 3+1, 82 adet 2+1) yıkılıp yeniden yapılacak; maliklere aynı büyüklükte daire verilmesi, müteahhide yüzde 45 oran bırakılması planlanıyor. Aydın, tüm hak sahipleriyle anlaşmanın imzalandığını, belediyenin güvence ve garantör olacağını, müteahhidin açık ihaleyle seçileceğini, 35 bin metrekare inşaat alanı için yaklaşık 1 milyar TL maliyet çıktığını ve inşaata başlanmasının 1,5 yılı bulacağını söyledi. Aynı konuşmada birkaç yerde müteahhitlerin maliyet nedeniyle yüzde 45 oranını kabul etmediğini de belirtti.

Çiftehavuzlar: Belediyenin 2 Ağustos 2025 tarihli haberine göre riskli alan ilan edilen mahallede 104 parsel üzerindeki 145 bağımsız bölüm yerine 14.751 metrekarelik alanda 96 metrekarelik, tek tip 284 adet 3+1 daire yapılacak. Hak sahiplerine 145 konut karşılığında 114 daire, 19 ticari birim karşılığında 19 ticari alan verilecek; yani konut sahiplerinin bir kısmı birebir daire almıyor. Alanda belediyeye, Bakanlığa ve vatandaşlara ait parseller var; işin imzalar tamamlanınca başlayacağı açıklandı. Riskli alan kararının tarihini ve resmî metnini bulamadık.

Soğanlı: İHA'nın 31 Ocak 2018 haberine göre 35 hektarı rezerv, 7 hektarı riskli alan olmak üzere 42 hektarlık alanda dört etapta 1.769 konut ve 202 ticari birim öngörülüyordu. Aydın Aralık 2024'te Soğanlı ve Çiftehavuzlar'da ikinci etabın hızlandırıldığını, Elmasbahçeler ve Ebuishak'ta iki bölgede çalışmaların sürdüğünü söyledi; bu iki bölge için yayımlanmış bir proje ayrıntısı bulamadık.

Altıparmak–Çarşamba: Ekonomi Gazetesi ve WorldTürk'ün 21 Ağustos 2026 haberlerine göre Hanlar Bölgesi ve Hisar'ın çeperinde, Kültürpark ile Merinos Parkı arasındaki 82 hektarlık alanda 2.215 yapının yüzde 85'i yüksek risk grubunda. Meslek odalarının katkısıyla hazırlanan taslak plan yayalaştırılmış bir kültür aksı, yeni meydanlar ve iki ana konut bölgesi öngörüyor; finansman ve uygulama modeli üzerindeki çalışmalar sürüyor. Ekonomi Gazetesi'nin 21 Mayıs 2026 haberine göre Biba, Büyükşehir'in bu projesinin Aydın'ın görüşleri alınarak yeniden ele alınması gerektiğini söyledi; haberde bölgede yaklaşık 40 bin kişinin yaşadığı aktarılıyor. Bu alanlarda TOKİ'nin yürüttüğü güncel bir proje bulamadık.

Tarihi doku: Hanlar Bölgesi ve koruma kurulu

Osmangazi, Bursa'nın tarihî merkezini taşıyor. Büyükşehir'e bağlı Alan Başkanlığı'nın tanıtım kitapçığına göre 'Bursa ve Cumalıkızık: Osmanlı İmparatorluğu'nun Doğuşu' 2014'te UNESCO Dünya Mirası Listesi'ne alındı (referans 1452); alan 6 tampon bölge içindeki 8 bileşenden oluşuyor ve bunların ikisi Hanlar Bölgesi'nde (Orhan Gazi Külliyesi çevresi ile Osman Gazi ve Orhan Gazi türbeleri). Kitapçık, bileşenleri çevreleyen tampon bölgelerin ve aradaki konut ve ticaret alanlarının yönetiminin önemli olduğunu, tarihî merkez için imar politikalarında miras düşüncesinin güçlü biçimde gözetilmesi gerektiğini yazıyor.

Bu, bölgede dönüşümün hem yıkım hem yeniden yapım tarafını etkiliyor. Soner Duman ve Serhat Zaman'ın 31 Temmuz 2024'te Uludağ Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi'nde yayımlanan makalesine göre Tarihî Çarşı ve Hanlar Bölgesi'nde 2020'den bu yana tarihî çevreyi öne çıkarmak için yaklaşık 40 yapı yıkıldı. Aydın da 17 Ağustos 2026'daki toplantıda dönüşümde tarihi dokunun korunması gerektiğini vurguladı.

Malik için pratik sonuç: Osmangazi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün yönetmeliğine göre uygulama imar planları, mimari projeler ve parselasyonlar gerektiğinde Bursa Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulu'nun onayına gönderiliyor. Parseliniz sit ya da tampon bölgedeyse veya komşunuzda tescilli yapı varsa ruhsat süresi ve kat yüksekliği kurul kararına bağlı olabilir. Müteahhitle konuşmadan önce imar durumu belgesinde koruma kısıtı olup olmadığını öğrenin.

Deprem riski ve zemin: ova alüvyonu ve Bursa fayı

Osmangazi'nin ovadaki mahalleleri alüvyon üzerinde. Bursa Teknik Üniversitesi'nden Doç. Dr. Eyübhan Avcı, Bursa Hakimiyet'in 20 Şubat 2024 tarihli yazısında Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım'dan geçen Bursa ovasının alüvyon zeminlerden oluştuğunu söyledi; aynı yazıya göre Büyükşehir ile birlikte Bursa'nın zemin sıvılaşma haritasının çıkarılmasına Yıldırım ve Osmangazi'den başlandı. Bu haritanın yayımlanmış bir sonucunu bulamadık. Aydın da Aralık 2024'te Osmangazi'nin ovadaki hemen her yerinin alüvyon olduğunu, birkaç yıl öncesine kadar 1-2 metreden su çıktığını söyledi.

Fay tarafında, Bursa Hakimiyet'in 28 Ocak 2025 tarihli MTA raporlarına dayanan haberinde Bursa fayının Kent Meydanı, Atatürk Stadyumu, Altıparmak ve kent merkezini etkilediği, Demirtaş ve Soğukpınar dahil Osmangazi'nin birinci derece riskli bölgeler arasında olduğu yazıyor. BBC Türkçe'den aktaran Cumhuriyet'in 27 Nisan 2025 haberine göre Bursa'da 1850'lerde iki yıkıcı deprem yaşandı; Uludağ'ın eteğindeki İnegöl, Bursa ve Ulubat faylarının her birinin yaklaşık 7 büyüklüğünde deprem üretebileceği belirtiliyor. Doç. Dr. Savaş Karabulut'un modellemesi Bursa merkez için 0,38g, zemin büyütmesiyle en fazla 0,85g ivme öngörüyor ve Osmangazi'nin Uludağ yamaçlarına bakan kesimlerinde heyelan ve kaya düşmesi riskine dikkat çekiyor.

Milliyet'in 28 Ocak 2025 haberinde Prof. Dr. Süleyman Pampal, Bursa'nın kabaca yüzde 70-80'inin kötü zemin üzerinde olduğunu tahmin etti. Bu bir uzman tahmini, resmî ölçüm değil. Osmangazi için mahalle mahalle resmî bir zemin ya da fay haritası bulamadık.

Pratik sonuç: Ovada yeni binanın temel tipi ve maliyeti parselin kendi zemin etüdüne bağlı; Uludağ eteğindeki parsellerde ise heyelan ve şev durumu önem kazanıyor. Komşu binanın etüdüne güvenmeyin.

Kat karşılığında Osmangazi'de nelere dikkat

Oranı belediye projeleriyle kıyaslarken dikkatli olun. Soğukkuyu'da konuşulan yüzde 45 müteahhit payı, maliklere birebir aynı daire verilen ve belediyenin garantör olduğu bir alan projesi için; kendi binanızın imar hakkı, otopark durumu ve konumu farklıysa oran da farklı çıkar. Aydın'ın kendi sözüne göre bazı yerlerde müteahhitler maliyet nedeniyle bu oranı kabul etmedi. Teklifleri güncel imar durumu belgesine göre karşılaştırın.

Alan projesi riskini sözleşmeye yazın. Altıparmak–Çarşamba, demiryolu altı, Elmasbahçeler veya Ebuishak'taysanız binanız sonradan bir alan projesine alınırsa sözleşmenin ne olacağını ve müteahhide yapılan masrafların akıbetini baştan belirleyin. Çiftehavuzlar örneğinde görüldüğü gibi alan projelerinde her malike birebir daire düşmeyebilir; kendi payınızın hesabını yazılı isteyin.

Zemin ve koruma maliyetini teklife bağlayın. Ova kesiminde zemin etüdünün kim tarafından, ne zaman yapılacağı ve etüt sonucu çıkan ek temel maliyetini kimin karşılayacağı sözleşmede yazmalı. Hanlar ve tarihî merkez çevresinde koruma kurulu süreci ruhsatı uzatabilir; bu gecikmede kira yardımını kimin ödeyeceğini belirleyin. Aydın, 18 Ocak 2025'te devlet kira desteğinin 6.500 TL olduğunu, en ucuz yerde bile 10-15 bin TL'nin altında kiralık ev bulunamadığını söyledi.

Kanuni korumalar (müteahhidin satış sınırı, fesih hakkı, teminat) ve kredi koşulları Bursa il rehberinde. Kredi Bursa'ya açılırsa yeni binada temel imalatına başlanmamış olması şartı arandığından, sözleşmede bu ihtimali bir maddeyle düzenlemek işinizi kolaylaştırır.