Gemlik'te kentsel dönüşüm 2026: Orkent, Gemlik KHK'sı ve zemin

Gemlik'te dönüşüm nasıl ilerliyor

Gemlik'te bugün yürüyen somut proje Orkent Sitesi. Karar'ın 31 Temmuz 2025 haberine göre Bursa Büyükşehir ve Gemlik belediyelerinin öncülüğünde, BURKENT ve GEMTAŞ iş birliğiyle yürütülen projede 156 malik noter huzurunda sözleşme imzaladı. Proje 239 konut ve 8 ticari birimden oluşuyor. GEMTAŞ Yönetim Kurulu Başkanı Fatih Uzun, kat malikleriyle yaklaşık üç ay görüştüklerini söyledi. Haberde inşaatın ne zaman başlayacağı yazmıyor; Ekim 2026 itibarıyla yıkım ya da temel atma haberi bulamadık.

İkinci adım bir protokol. Ekonomi Gazetesi'nin 17 Eylül 2025 haberine göre Bursa Büyükşehir, Gemlik Belediyesi, BURKENT ve GEMTAŞ, Yeni ve Orhaniye mahallelerinde yaklaşık 10 hektarlık alanda sağlıksız ve riskli yapıları yenilemek için protokol imzaladı. Haberde takvim, bütçe ya da inşaat başlangıcı yok.

Belediye daha geniş bir plan da açıkladı. Habertürk'ün İHA kaynaklı 3 Ekim 2024 haberine göre Belediye Başkanı Şükrü Deviren, 23,5 hektarlık ve 5 mahalleyi kapsayan bir dönüşüm projesinin ayrıntılarının çalışıldığını, bir yıl içinde kazmanın vurulacağını söyledi. Haberde mahallelerin adı yok; bu 5 mahallenin hangileri olduğunu gösteren bir kaynak bulamadık.

Bursa, 3 milyon TL'lik Dünya Bankası destekli kredinin ve Yarısı Bizden hibesinin kapsamında değil; Gemlik'te de bu destekler yok. Bursa'nın krediyi talep etme süreci ve Bakanlık kira yardımı Bursa il rehberinde.

Gemlik KHK'sı ve yeni yerleşim alanı

Gemlik için deprem riski nedeniyle kanunda ayrı bir hüküm var. Bianet'in 25 Aralık 2017 haberine göre 24 Aralık 2017'de yayımlanan 696 sayılı KHK'nın 13. maddesi, Gemlik için yeni bir yerleşim alanı belirlenmesini öngördü; alanın orman sınırı dışına çıkarılıp Bakanlar Kurulu'nca belirleneceği yazıldı. Haber o tarihte ilçe merkezinin nüfusunu 107.000 olarak veriyor. Karar'ın 13 Mart 2018 haberine göre bu hüküm 7269 sayılı Afetler Kanunu'na geçici 25. madde olarak eklendi.

KHK ilk hâliyle 'ilçe sakinlerinin nakledilmesinin zorunlu bulunması' ifadesini taşıyordu ve ilçede tedirginlik yarattı. Mynet'in DHA kaynaklı 6 Şubat 2018 haberine göre bankaların 1996'dan önce yapılmış daireler için kredi vermediği ve teminat kabul etmediği, Cumhuriyet Mahallesi'ndeki Manastır mevkiinde 300 hektarlık bir alanın riskli binaların dönüşümü için belirlendiği söyleniyordu. Belediye aynı günlerde 'Sadece riskli binalar dönüşecek' ve 'Mevcut imar alanlarına yine ruhsat verilecek' afişleri astı.

Hürriyet'in 16 Mart 2018 haberine göre Orman ve Su İşleri Bakanı Veysel Eroğlu, ifadenin yalnız deprem tehlikesi altındaki yapıların dönüştürülmesi ve yeni yerleşim yerlerinin belirlenmesi amacını kapsayacak şekilde değiştirildiğini açıkladı. Karar'ın 13 Mart 2018 haberine göre depreme dayanıksız ve güçlendirilemeyen yapıların üst kesimlere taşınması, diğer yapılarda yerinde dönüşüm öngörülüyor.

Mynet'in 28 Haziran 2018 haberine göre Resmî Gazete'nin mükerrer sayısında yayımlanan Bakanlar Kurulu kararıyla Gemlik için 266,05 hektarlık yeni yerleşim yeri belirlendi. Haberde alanın hangi mevkide olduğu yazmıyor. Bu alanda bugüne kadar konut yapılıp yapılmadığını ya da kaç hak sahibine konut verildiğini gösteren güncel bir kaynak bulamadık.

Başvuru: belediyede hangi birim

Gemlik Belediyesi'nin müdürlük listesinde ayrı bir kentsel dönüşüm müdürlüğü yok. Belediyenin sitesine göre imar planı, imar durumu, yapı ruhsatı ve tehlikeli yapıların yerinde incelenmesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün görevleri arasında. Müdürlüğün telefonu 0224 513 45 21, dahili 1169; e-posta imar@gemlik.bel.tr. Belediyenin ana adresi Hamidiye Mahallesi, Kuvayi Milliye Bulvarı, Sosyal Yaşam Merkezi Binası No: 138.

Belediyede bir de Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü var (Eşref Dinçer Mahallesi, 350 Sokak No: 34; telefon 0224 513 45 21). Sitesinde bu müdürlüğün görev tanımı yer almıyor. Parselinizin imar durumuna belediyenin e-imar sisteminden bakabilirsiniz.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı için muhatap Bursa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü: Çırpan Mahallesi, Stadyum Caddesi No: 16, Osmangazi; telefon 0224 271 51 10. Orkent ya da Yeni–Orhaniye alanındaysanız sürece dair bilgiyi BURKENT ve GEMTAŞ'tan almanız gerekir; bu şirketlerin Gemlik'teki iletişim bilgilerini doğrulayamadık.

Nüfus ve kent yapısı

Türkçe Vikipedi'deki TÜİK serisine göre Gemlik'in nüfusu 31 Aralık 2024'te 123.361, 2025'te 124.400. İlçe Marmara Denizi kıyısında, Bursa merkezinin yaklaşık 32 kilometre kuzeyinde; yüzölçümü 401 kilometrekare, ortalama yükseltisi 7 metre. Merkez 35 mahalleden oluşuyor.

Kent merkezi Gemlik Ovası'nın batı ucunda, körfez kıyısında kurulu. İznik Gölü tarafından gelen Karsak Deresi kenti ikiye bölüyor.

Belediyenin kendi konut projesi de sürüyor. Gemlik Belediyesi'nin Haziran 2026 tarihli duyurusuna göre Cihatlı Konutları'nda 7. etap tamamlandı ve hak sahiplerine teslim edilecek; 5. etapta 3 blok ve 82 dairenin kıştan önce bitirilmesi hedefleniyor. Duyuruda projenin kentsel dönüşümle bağı ve hak sahipliği şartları açıklanmıyor.

Deprem riski ve zemin

Gemlik Belediyesi'nin Ağustos 2026'da 1999 depreminin yıl dönümünde düzenlediği panelin haberine göre Kuzey Anadolu Fayı'nın bir kolu Gemlik Körfezi'ne ulaşıyor. Panelde Gemlik Kaymakamı Osman Aslan Canbaba ilçede sıvılaşma riski olduğunu söyledi; DOHAD Başkanı Fuat Agalday kıyı ve dolgu alanlarında yapılaşmadan kaçınılması gerektiğini belirtti. Belediye Başkanı Deviren de kıyıda yapılaşmanın azaltılmasını ve ovadaki nüfus yoğunluğunun seyreltilmesini istedi. Haberde Gemlik'te bir erken uyarı istasyonu olduğu ve sayının dörde çıkarılmasının planlandığı yazıyor.

Eylül 2026'da Bursa İl AFAD Müdürlüğü, Gemlik Belediyesi ve Bursa Belediyeler Birliği, 2027–2031 Bursa İl Afet Risk Azaltma Planı için Gemlik çalıştayı yaptı. Belediyenin duyurusuna göre Kuzey Anadolu Fayı'nın orta kolu, Gemlik ve İznik fayları, yerel zemin, sıvılaşma ve yumuşak zemin etkisi ele alındı; liman ve sanayi tesislerindeki kimyasal riskler de konuşuldu. Duyuruda Gemlik'te kentsel dönüşüm ve jeolojik etüt çalışmalarının tamamlandığı belirtiliyor, ancak bu etütler yayımlanmış değil.

Zemin sorunu eski. AA kaynaklı Gazete Vatan'ın 26 Aralık 2017 haberine göre dönemin Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, Gemlik'te zemini çürük ve balçık araziye kurulmuş yüzlerce ev olduğunu söylemişti. Ersin Kalaycı ve Levent Uncu'nun 2025 tarihli bildirisi de zemini zayıf, yapı stoğu eski ve yaşlı nüfusu fazla mahallelerin belirgin biçimde kırılgan olduğunu bulup dönüşümün risk düzeyine göre önceliklendirilmesini öneriyor. Gemlik için mahalle mahalle yayımlanmış resmî bir zemin ya da risk haritası bulamadık.

Kat karşılığında Gemlik'te nelere dikkat

Zemin etüdünü sözleşmenin merkezine koyun. Kıyı ovasında ve dolgu alanlarda yeni binanın temel tipi, kazık ya da zemin iyileştirmesi maliyeti büyük ölçüde parselin etüdüne bağlı. Etüdü kimin yaptıracağını ve çıkacak ek temel maliyetini kimin karşılayacağını yazılı olarak belirleyin.

Binanız bir alan projesinin içinde mi, önce bunu öğrenin. Orkent ve Yeni–Orhaniye protokol alanında süreç belediye şirketleri üzerinden yürüyor; bu alanda tek başına bir müteahhitle anlaşmadan önce belediyeye ve BURKENT ile GEMTAŞ'a binanızın kapsama girip girmediğini sorun. 5 mahallelik plan kesinleşmediği için binanızın bu kapsamda olup olmadığını da belediyeden yazılı olarak teyit edin.

Gemlik'te kredi ya da hibe olmadığı için projenin dengesini imar hakkı belirliyor. Teklifleri güncel imar durumu belgesine göre karşılaştırın. Kıyıda yapılaşmanın azaltılmasını isteyen açıklamalar bir plan değişikliğine dönüşürse imar hakkınız etkilenebilir; sözleşmede planın değişmesi hâlinin nasıl ele alınacağını düzenleyin.

Sözleşmeyi bugünkü koşullara göre kurun. Bursa'ya bir kredi paketi gelirse sözleşmenin nasıl uyarlanacağını bir maddeyle önceden yazmak işinizi kolaylaştırır. Kanuni korumalar (müteahhidin satış sınırı, fesih hakkı, teminat) ve azınlıkta kalan maliklerin durumu Bursa il rehberinde.