Fatih'te kentsel dönüşüm 2026: tarihi yarımada, I-43 notu

Fatih'te dönüşüm neden başka ilçelere benzemiyor

Fatih, tarihi yarımadanın tamamını kapsıyor. Bu yüzden ilçedeki bir binanın yenilenmesi yalnız 6306 sayılı Kanun'a değil, koruma mevzuatına da bağlı. Belediyenin 2025 faaliyet raporuna göre İmar ve Şehircilik Müdürlüğü o yıl 229 projeyi koruma kuruluna, 76 projeyi Belediyenin koruma birimi KUDEB'e iletti. Arkeolojik ve kentsel arkeolojik sit alanlarındaki parseller için jeoradar raporu onayları da raporda ayrı bir kalem olarak sayılıyor.

Dönüşümün bu ilçedeki anahtarı I-43 plan notu. Faaliyet raporunda yer alan metne göre, imar planında donatı alanında kalmayan ve tescilli kültür varlığı kaydı olmayan parsellerde; yapı ruhsatı ya da iskânı olan veya 3194 sayılı İmar Kanunu yürürlüğe girmeden önce kat mülkiyeti kurulmuş yapılar, belgesindeki haklar ve yükseklik (irtifa) korunarak parseli içinde yeniden yapılabiliyor. Not mülga Fatih ilçesi sınırlarındaki 3. derece koruma bölgelerinde uygulanıyor. Tescilli anıt eserlere cephe veren ve plandaki yüksekliği aşan yapılarda ise uygulama koruma kurulunun kararına göre yapılıyor. Rapora göre 2025'te bu not kapsamında 146 ruhsat düzenlendi.

Malik için pratik sonuç şu: binanız tescilliyse, 1. ya da 2. derece koruma bölgesindeyse veya bir anıt esere bakıyorsa, kat karşılığı teklifi koruma kurulunun onayına bağlı kalır. Müteahhitle konuşmadan önce Belediyeden parselin imar durumunu ve koruma statüsünü yazılı olarak alın.

Rakamlar: kaç bina riskli, hangi projeler sürüyor

Belediye Başkanı'nın 2025 faaliyet raporundaki sunuş yazısına göre 2025'te 497 yapı riskli ilan edildi, 307 yapıya ruhsat verildi ve 2.466 bağımsız bölümün dönüşümü başladı. Aynı yazıya göre 2019–2025 arasında toplam 2.168 yapı riskli ilan edildi; ruhsatlandırılan 1.467 binadaki yaklaşık 7.000 bağımsız bölümde 28.155 kişinin yenilenen yapılara geçmesinin önü açıldı. Raporun Kentsel Dönüşüm Bürosu tablosunda ise 2025 için onaylanan riskli yapı sayısı 458, tespitli yıkılan riskli yapı 79, güçlendirme ruhsatı ya da dilekçesi olan 4 ve süreci süren 375 yapı görünüyor. Tablo ile sunuştaki sayıların neden farklı olduğu raporda açıklanmıyor.

Alan bazlı tarafta Belediye, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve TOKİ ile birlikte bir Kentsel Dönüşüm Ofisi kurduğunu ve 9 proje alanında çalışmaya başladığını açıklıyor. İlk alan, 9.850 m²'de 11 bloktan ve 176 daireden oluşan Atılgan Sitesi: maliklerle tam uzlaşma sağlandı, site yıkıldı ve TOKİ uygulamaya geçti. UNESCO Dünya Miras Alanı içindeki projesi ilgili koruma kurulunca onaylandı. Yaklaşık 22.000 m²'de 19 blok ve 310 daireden oluşan Fatih Sitesi'nde proje tamamlandı ve site yakınında açılan ofiste uzlaşma görüşmeleri başladı. Belediyeye göre dokuz alanın toplam büyüklüğü 128.861 m² ve yaklaşık 3.500 bağımsız bölümü kapsıyor.

Bu iki örnek Fatih'teki alan bazlı modelin nasıl işlediğini gösteriyor: hak sahipliği tespiti ve proje Bakanlıkla birlikte hazırlanıyor, proje koruma kurulundan geçiyor, ardından sahada açılan ofiste maliklerle tek tek uzlaşma aranıyor. Atılgan Sitesi'nde yıkım ancak tam uzlaşmadan sonra yapıldı. Belediyenin 2020'de hazırladığı Fatih İlçesi Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi'ndeki hedef alanlarla uyumlu çalışıldığı da raporda yazıyor. Dokuz alanın hepsinin adını raporda bulamadık; binanızın bu alanlardan birinde olup olmadığını Belediyeye sorun, çünkü alan içindeyseniz bina bazlı müteahhit teklifi yerine bu projenin takvimi belirleyici olur.

Fatih'in dönüşüm geçmişi 2012'ye de uzanıyor: 7 Ekim 2012 tarihli Resmî Gazete'de, ilçede yürütülen kentsel yenileme projesi kapsamındaki bazı taşınmazların Belediye tarafından acele kamulaştırılmasına dair 2012/3708 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı yayımlandı. Bu karar 6306'ya göre riskli alan ilanı değil, yenileme projesi için kamulaştırma kararıydı.

Deprem riski: İBB tahmini Fatih için ne diyor

İBB ile Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verisiyle hazırladığı 2020 tarihli Fatih kitapçığı, ilçeyi 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde İstanbul'un en çok etkilenecek ilçelerinden biri olarak gösteriyor. Analiz edilen 43.560 binanın %28'inin hasar görmemesi, %36'sının hafif, %23'ünün orta, %8'inin ağır ve %5'inin çok ağır hasar alması bekleniyor. Yaklaşık 15.528 bina orta ve üstü hasar görebilir; mahalle tablosunda bunların 2.083'ü çok ağır, 3.496'sı ağır hasar. Basında geçen "binaların %72'si hasar görecek" ifadesi hafif hasarı da içeriyor.

Tabloya göre en çok ağır ve çok ağır hasarlı bina Ayvansaray (111 çok ağır, 214 ağır), Yedikule (137 ve 185) ve Koca Mustafapaşa (128 ve 185) mahallelerinde bekleniyor. Gece senaryosunda yaklaşık 1.484 can kaybı ve 140.352 kişilik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Kitapçık zemin hızını (Vs30) yalnız harita olarak veriyor; ilçe için kaynaklı, metin hâlinde bir zemin ya da fay değerlendirmesi bulamadık.

Başvuru nereye yapılır

Belediyede 6306 işleri İmar ve Şehircilik Müdürlüğü bünyesindeki İmar Uygulama ve Kentsel Dönüşüm Şefliği'ne bağlı Kentsel Dönüşüm Bürosu'nda. Müdürlüğün görev tanımına göre büro, ilçede yapılan riskli yapı tespit raporlarını inceleyip onaylıyor ve riskli yapılar için kira yardımına dair çalışmaları yürütüyor. Belediyenin adresi Akşemsettin Mahallesi, Adnan Menderes Vatan Bulvarı No:54; santral 0 (212) 453 14 53. Belediyede ayrıca bir Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü ile Kültürel Miras Koruma Müdürlüğü bulunuyor.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı İstanbul'da Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor. Bakanlığın İstanbul için açıkladığı kira yardımı 2025'ten beri aylık 8.000 TL. Yarısı Bizden, 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi ve İBB'nin ek kira desteği Fatih'te de geçerli; tutarlar ve şartlar İstanbul il rehberinde.

Kat karşılığında Fatih'te nelere dikkat

Takvimi koruma süreçlerine göre planlayın. Proje koruma kuruluna ya da KUDEB'e gidecekse, arkeolojik sit içindeyse jeoradar raporu gerekecekse, bu adımlar ruhsat süresini uzatır. Sözleşmede teslim süresinin ruhsat tarihinden mi, sözleşme tarihinden mi başlayacağını açıkça yazdırın; kira desteğinin bu uzun dönemde kimden geleceğini netleştirin.

I-43 notu mevcut hakkı korur, yeni hak vermez. Teklifte vaat edilen kat sayısı ve daire metrekaresi, binanızın ruhsatındaki ya da kat mülkiyetindeki hakla ve plandaki yükseklik sınırıyla uyumlu olmalı; aksi hâlde proje kurulda takılabilir. Yarısı Bizden'den yararlanacaksanız yeni inşaat alanı eski alanın 1,5 katını geçmemeli. Dar sokaklı mahallelerde otopark yükümlülüğünün nasıl karşılanacağını da sorun; Belediye ilçedeki otopark sayısının 2025'te 28'e çıktığını açıklıyor.

Kanun, müteahhidin kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altında satabilmesine izin veriyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı teminat isteniyor (tamamlama sigortası varsa aranmıyor). 4 Şubat 2026'dan beri salt çoğunluk kararı için toplantı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu.