Kartal'da kentsel dönüşüm 2026: Kordonboyu riskli alanı

Kartal'da şu an ne oluyor (2026)

Kartal, 2026'da kentsel dönüşüm kredisine en çok ilgi gösteren İstanbul ilçelerinden biri. AA kaynaklı ve 30 Eylül 2026'da yayımlanan ilçe tablosuna göre Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik krediye Kartal'dan 2.393 ön başvuru yapıldı ve bu başvurular 41.107 bağımsız bölümü kapsıyor. Başvuru sayısında Kartal dördüncü sırada (Bakırköy, Bahçelievler ve Kadıköy'ün ardından), bağımsız bölüm sayısında ise ilk sırada. Başvuru başına düşen bağımsız bölümün yüksek olması, ilçede büyük apartman ve sitelerin toplu olarak başvurduğuna işaret ediyor. Bunların ön başvuru olduğunu, uygunluk kontrolü sürdüğünü unutmayın.

İkinci büyük gelişme alan bazlı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum 17 Haziran 2026'da Yukarı Mahalle, Kordonboyu Mahallesi ve Petrol-İş Mahallesi'ndeki yaklaşık 135 bin metrekarelik riskli alana ait imar planlarının onaylandığını duyurdu. Bu alanın riskli alan ilan edildiği Resmî Gazete kararının tarih ve sayısını bulamadık; alanın sınırını ve uygulayıcı kurumu da haberlerde göremedik.

İl genelindeki 2026 değişiklikleri Kartal'da da geçerli: 4 Şubat 2026 yönetmeliğiyle salt çoğunluk kararı öncesinde toplantı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu oldu, Yarısı Bizden de 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Bu desteklerin tutarları ve şartları için İstanbul il rehberine bakın.

Kordonboyu "Etap 1 ve Etap 2": uzun süren alan bazlı dönüşüm

Kartal'da "Etap 1" ve "Etap 2" diye bilinen bölge Kordonboyu çevresinde. Bakan Kurum 18 Nisan 2023'teki bir toplantıda bu bölgenin imar planlarının onaylanıp kesinleştiğini söylemişti; Haziran 2026'da ise Yukarı, Kordonboyu ve Petrol-İş mahallelerindeki riskli alana ait planların onaylandığı yeniden duyuruldu. İki açıklama arasındaki ilişkiyi (aynı planın yenilenmesi mi, kapsamın değişmesi mi) resmî bir metinde netleştiremedik.

Bölge sakinleri süreçten memnun değil. Evrensel'in 1 Eylül 2026 haberine göre Etap 1 ve Etap 2 sakinleri Kartal Belediyesi önünde açıklama yaparak planlama ve uygulama hakkında yeterince bilgilendirilmediklerini, bazı imar planı itirazlarının hâlâ sonuçlanmadığını ve itirazlar sürerken binalarda karot alınmaya başlandığını söyledi. Sakinler karot ve riskli yapı işlemlerinin durdurulmasını, itirazların sonuçlandırılmasını, hakların yazılı bildirilmesini ve kira ile taşınma desteği netleşmeden yıkım yapılmamasını istedi.

Bu bölgede malikseniz önce iki şeyi yazılı olarak öğrenin: binanızın riskli alan sınırı içinde mi kaldığı ve alanın uygulamasını hangi kurumun yürüttüğü. Riskli alanda parsel, yol ve yeşil alan düzenlemesi plana göre yapıldığı için bina bazlı dönüşümdeki gibi "eski binanın yerine yenisi" hesabı tutmayabilir. Kira yardımı, hak sahipliği ve yeni konutun yeri de buna göre belirleniyor.

Deprem riski: İBB'nin Kartal tahmini

İBB'nin Haziran 2020'de yayımladığı Kartal İlçesi Olası Deprem Kayıp Tahminleri Kitapçığı, 2019 tarihli güncelleme projesinin verileriyle hazırlandı ve Marmara Denizi'nde Mw 7,5 büyüklüğünde bir senaryo depremini esas alıyor. Kitapçığa göre Kartal'da analiz edilen 29.981 binanın ortalama %13'ünün, yani yaklaşık 4.074 binanın orta ve üstü seviyede hasar görmesi bekleniyor. İlçe toplamında 199 çok ağır, 593 ağır ve 3.282 orta hasarlı bina tahmin ediliyor. Depremin gece olması hâlinde ortalama 176 can kaybı ve yaklaşık 18.189 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor.

Mahalle tablosunda ağır ve çok ağır hasar tahmininin en yüksek olduğu yerler Hürriyet (19 çok ağır, 72 ağır), Orhantepe (22 çok ağır, 62 ağır) ve Yunus (17 çok ağır, 47 ağır). Kitapçık ayrıca ilçedeki binaların 3.887'sinin (%12,96) yığma olduğunu yazıyor. Riskli alan ilan edilen Kordonboyu, Yukarı ve Petrol-İş mahallelerinde ise tahmin edilen ağır ve çok ağır hasarlı bina sayısı daha düşük; alan bazlı kararın tek ölçütünün bu tahmin olmadığını gösteriyor.

Kitapçık bu sonuçların ortalama değerler olduğunu, tek tek binaların durumunu göstermediğini açıkça belirtiyor. Zeminin yerel davranışı Vs30 haritasıyla verilse de kitapçıkta Kartal'a özel bir fay ya da zemin sınıfı cümlesi bulamadık. Kendi binanız için tek geçerli ölçü lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti.

Kartal'da başvuru nereye yapılır

Kartal Belediyesi'nin yapısında ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü var. Belediyenin sitesindeki müdürlük sayfası iletişim olarak belediye merkez adresini veriyor: Yukarı Mahalle, Belediye Caddesi No:6, Kartal; çağrı merkezi 444 45 78, e-posta info@kartal.bel.tr. Müdürlüğe ait ayrı bir telefon ya da kat bilgisi bulamadık; çağrı merkezinden yönlendirme isteyin. Yeni Birlik gazetesinin haberine göre süresi dolan riskli yapıların tahliye ve yıkım işlemleri bu müdürlük bünyesinde yürütülüyor. Binanızın imar durumunu belediyenin çevrim içi imar durumu sorgulama ekranından görebilirsiniz.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı Bakanlığın Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne (Altunizade, Üsküdar) yapılıyor. Yarısı Bizden'de hak sahipliği başvurusu ilçe belediyesine, Dünya Bankası kredisinde ön başvuru e-Devlet'e yapılıyor; kredi için en yakın bilgilendirme ofisi Üsküdar Kirazlıtepe'de.

Bina bazlı dönüşümde Kartal'a özgü uyarılar

Kartal'daki kredi başvurularının bağımsız bölüm sayısının yüksek olması, ilçede çok daireli sitelerin dönüşümünün yaygın olduğunu gösteriyor. Belediyenin Haziran 2024'te yıktığı Soğanlık Yeni Mahalle'deki İlk Işık Sitesi 164 daireden oluşuyordu. Büyük sitelerde salt çoğunluğu sağlamak tek bir apartmana göre daha zor; 4 Şubat 2026 kuralları gereği toplantı çağrısı, ilan ya da noter bildirimi ve karara katılmayanlara teklif bildiriminin eksiksiz yapıldığını belgeleyin. Belediye ruhsattan önce bunun tamamlandığına dair müdürlük yazısını arıyor.

Önce binanızın riskli alan içinde mi, dışında mı olduğunu netleştirin. Kordonboyu, Yukarı ve Petrol-İş çevresindeyseniz tek başına bir müteahhitle anlaşmadan önce alanın plan ve uygulama durumunu sorun. Alan dışındaysanız belediyeden güncel imar durumunu alın; Yarısı Bizden'e girecekseniz yeni inşaat alanının eski yapının 1,5 katını aşmaması gerekiyor, otopark ve sığınak bu hesaba girmiyor. Bu sınır, müteahhidin kendine kalacak daire sayısını doğrudan etkiliyor.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini sözleşmeye yazdırın: müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; işe bir yıl içinde başlanmaz ya da iş altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat (ya da tamamlama sigortası) şart. Dünya Bankası kredisi kullanılacaksa blokeli hesap ve hakediş düzenini de sözleşmeye ekleyin.