Pendik'te kentsel dönüşüm 2026: Orta-Dumlupınar ve başvuru

Pendik'te dönüşümün haritası: riskli alan, rezerv alan, tek bina

Pendik'te bir binanın nasıl dönüşeceği önce nerede durduğuna bağlı. İlçede Bakanlığın ilan ettiği büyük alanlar var; bu alanların içindeki binalarda süreci tek tek malikler değil, projeyi yürüten idare belirliyor. Alanların dışında kalan binalarda ise malikler kendi müteahhitleriyle 6306 sayılı Kanun'a göre bina bazlı dönüşüm yapıyor.

En bilinen alan Taşlıbayır bölgesindeki Orta-Dumlupınar riskli alanı. Pendik Belediye Başkanı Ahmet Cin, Ağustos 2023'te AA'ya bu iki mahallede yaklaşık 1 milyon 50 bin metrekarelik alanın ilanının tamamlandığını söyledi. Aynı haberde Bakanlıkla yürütülen 1. etapta 142.600 metrekarelik alanda 1.452 bağımsız bölümlü 448 yapının yıkıldığı ve yerine 1.826 konut ile 255 dükkân planlandığı yazıyor.

Bu etabın 2025'teki durumu için yerel basında farklı sayılar var. Ağustos 2025 haberlerine göre Cin projenin yüzde 99'unun tamamlandığını, alanda depreme dayanıklı 2.040 bağımsız bölüm teslim edileceğini söyledi; aynı haberlerde 1. etap için 2.028 sayısı da geçiyor. 2023'teki plan sayısıyla (2.081) bu iki rakam birbirini tutmuyor; kesin teslim sayısını Bakanlıktan teyit edin. 2. etap ise 138.200 metrekarelik alanda 465 yapıyı ve 1.423 bağımsız bölümü kapsıyor; Cin, Ağustos 2025'te bu etabın "çok yakında" başlayacağını ve Bakanlıkça yürütüleceğini söyledi.

Harita Haber'in 27 Eylül 2026 tarihli haberine göre Orta ve Dumlupınar mahallelerini kapsayan riskli alanın imar planları Bakanlığın 23 Eylül 2026 tarihli yazısıyla onaylandı ve 25 Eylül 2026'dan itibaren 15 gün askıya çıkarıldı. Habere göre alanda 1.630 yapı ve yaklaşık 5.200 bağımsız bölüm var. Askı süresi geçmiş olabilir; planı eplan.csb.gov.tr üzerinden ya da İl Müdürlüğü'nden kontrol edin. Bu plan onayını Bakanlığın kendi sitesinde doğrulayamadık.

İlçenin kuzeydoğusunda ise farklı bir statü var. İBB Kentsel Dönüşüm sayfasına göre Kurna Mahallesi'nde 294 hektar ve 135,7 hektarlık iki alan 25 Haziran 2012'de Bakanlıkça özel proje alanı ilan edildi; Kurna ve Harmandere mahallelerinde yaklaşık 783 hektar ise rezerv yapı alanı ve buradaki yetki tamamen Bakanlıkta. Cin 2023'te ayrıca Ertuğrul Gazi Mahallesi adıyla anılan ve 4-5 mahalleyi ilgilendiren bir planlama alanından, Ağustos 2025'te de Merkez Çarşı bölgesinde 3 adada süren dönüşümden söz etti. Bu alanların sınırlarını gösteren resmî bir harita bulamadık; binanızın hangi statüde olduğunu Pendik Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü'ne sorun.

Deprem riski: İBB'nin Pendik tahmini

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Pendik kitapçığı, 2019'da Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi ile yapılan Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi'nin verilerini mahalle bazında derliyor. Kitapçıkta analiz edilen bina sayısı 51.497. Bunların yüzde 81,65'i betonarme, yüzde 15,49'u yığma; yüzde 67,63'ü 1-4 katlı.

7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde Pendik için tahmin şöyle: 274 bina çok ağır, 1.041 bina ağır, 5.625 bina orta, 13.449 bina hafif hasar. Kitapçığın sonucuna göre binaların yaklaşık yüzde 14'ü, yani 6.940 civarı bina orta ve üstü hasar görebilir; ağır ve çok ağır hasarlı binaların yıkılıp yeniden yapılması gerekeceği, orta hasarlılarda da yeniden yapımın çoğunlukla daha uygun olacağı belirtiliyor. Deprem gece olursa ilçede ortalama 195 civarı can kaybı ve yaklaşık 28.281 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor.

Mahalle tablosunda ağır ve çok ağır hasar tahmini en yüksek olan mahalleler Ertuğrul Gazi (29 çok ağır, 107 ağır) ve Kavakpınar (21 çok ağır, 93 ağır). Bunları Dumlupınar (17 ve 58) ve Velibaba (10 ve 48) izliyor. Bu sayılar mahallede kaç bina olduğuna da bağlı; tek tek binaların durumunu göstermiyor. Kitapçık da sonuçların tek tek binaların deprem performansı hakkında bilgi içermediğini açıkça yazıyor.

İlçenin yapı yaşı için bir başka kaynak Belediye. Ahmet Cin, Ağustos 2023'te Pendik'teki 342 bin bağımsız bölümün yüzde 48'inin 1999 depreminden önce yapıldığını söyledi. Ağustos 2025'te ise toplam 351.864 bağımsız bölümün yaklaşık yüzde 45'inin 2000 öncesine ait olduğunu ve 363 binada dönüşümün sürdüğünü aktardı.

Zemin, heyelan ve sahil şeridi

Pendik'te riski yalnız bina yaşı belirlemiyor. İBB'nin 2020 tarihli Pendik, Sancaktepe, Sultanbeyli ve Tuzla heyelan farkındalık kitapçığı bu dört ilçede 41 kütle hareketi lokasyonu belirledi; bunların 11'i etkin, 30'u potansiyel. Zemin ortamlardaki heyelanların büyük çoğunluğu yamaç molozu, yapay dolgu ve Sultanbeyli Formasyonu'nda gelişmiş. Kitapçık Pendik'ten bir potansiyel heyelan alanı ve kaya şevi duraysızlığı örnekleri de veriyor.

Sahildeki binalar için ayrıca tsunami etüdü var. İBB'nin ODTÜ 2018 projesine dayanan Pendik tsunami kitapçığına göre sismik kaynaklı senaryoda Batı Mahallesi'nin yüzde 24,61'i, Doğu Mahallesi'nin yüzde 18,25'i, Kaynarca'nın yüzde 10,48'i ve Güzelyalı'nın yüzde 4,62'si su basma alanında kalıyor; en yüksek su derinliği Kaynarca'da 5,71 metre hesaplanmış. Kitapçık deniz altı heyelanı kaynaklı senaryoda dalgaların Pendik Çarşısı'na kadar girebileceğini, sağlam binaların dikey tahliye için planlanmasını öneriyor.

Bu bilgiler binanızın riskli olup olmadığını söylemez; ama zemin etüdünün ve yeni projenin temel tasarımının ne kadar önemli olduğunu gösterir. Eğimli bir parselde ya da kıyıya yakın bir yerde oturuyorsanız müteahhitten zemin etüdünün kapsamını yazılı isteyin.

Başvuru Pendik'te nereye yapılır

Riskli yapı tespitini Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor; tek bir malik başvurabiliyor. Tespite itiraz ve Bakanlık kira yardımı İstanbul'da Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nün işi. Genel Müdürlüğün sitesinde Pendik İrtibat Bürosu adlı bir sayfa bulunuyor; büronun adresini ve çalışma saatlerini resmî sayfadan doğrulayamadık, gitmeden önce Genel Müdürlüğü arayın.

Bina bazlı dönüşümde imar durumu, proje ve ruhsat Pendik Belediyesi'nden alınıyor. Belediyenin kurumsal sayfalarına göre İmar ve Şehircilik Müdürlüğü bünyesinde bir Kentsel Dönüşüm birimi çalışıyor; riskli alan, rezerv yapı alanı ve bu alanlardaki kamulaştırma işleri ise Plan ve Proje Müdürlüğü'nün görevleri arasında. Belediyenin ana binası Esenler Mahallesi'nde; santral 444 81 80. Yarısı Bizden'de hak sahipliği başvurusu da ilçe belediyesine yapılıyor.

Destekler ve Pendik'ten rakamlar

İl geneli destekler Pendik için de geçerli: Yarısı Bizden 31 Aralık 2027'ye uzatıldı, Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'ye kadar kredi Nisan 2026'da açıldı, Bakanlık kira yardımı 2025'ten beri İstanbul'da aylık 8.000 TL, İBB de D ve E sınıfı yıkılan binalara ek kira desteği veriyor. Tutarlar ve şartlar için İstanbul il rehberine bakın.

Pendik'e özgü rakamlar şöyle: AA'nın 30 Eylül 2026'da aktardığı verilere göre Dünya Bankası kredisi için Pendik'ten 1.306 ön başvuru yapıldı ve bunlar 5.914 bağımsız bölümü kapsıyor. Yarısı Bizden için Ağustos 2023'te 35.531 bağımsız bölüm adına başvuru yapıldığı, bunların 6.159'unda üçte iki çoğunluğun sağlandığı açıklanmıştı. Ağustos 2025'te ise Cin, ilçede kampanyadan 23 projede yararlanıldığını ve başvuru sayısının hâlâ yetersiz olduğunu söyledi.

Kat karşılığında Pendik'te nelere dikkat

Önce binanızın statüsünü öğrenin. Orta-Dumlupınar ya da Kurna-Harmandere gibi ilan edilmiş bir alanın içindeyseniz bir müteahhitle tek başınıza sözleşme imzalamadan önce Bakanlığın o alan için öngördüğü uygulamayı sorun; askıya çıkan yeni bir plan, parselinizin imar hakkını değiştirebilir. Alan dışındaysanız Belediye'den güncel imar durumu belgesini alın ve teklifleri bu belgeye göre karşılaştırın.

İBB kitapçığına göre ilçe stokunun büyük kısmı 1-4 katlı ve yaklaşık altıda biri yığma. Az katlı eski binalarda yeni projenin metrekaresi büyük ölçüde imar hakkına ve otopark çözümüne bağlı; Belediye'nin Kaynarca ve Fevzi Çakmak'ta katlı otopark projeleri yürüttüğünü söylemesi, otoparkın ilçede gerçek bir darboğaz olduğunu gösteriyor. Yarısı Bizden'den yararlanacaksanız yeni inşaat alanının eskisinin 1,5 katını aşmaması gerektiğini de baştan hesaba katın.

Sözleşmeye kanunun koruyucu hükümlerini yazdırın: müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 6'sı kadar teminat vermesi gerekiyor (tamamlama sigortası varsa aranmıyor). 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğiyle salt çoğunluk kararından önce toplantı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu.