Sultanbeyli'de kentsel dönüşüm 2026: SULKON ve Mimar Sinan

Sultanbeyli'de dönüşümün arka planı

Sultanbeyli'de dönüşümün hem gerekçesi hem de en büyük engeli ilçenin yapılaşma biçimi. İBB'nin 2020 tarihli ilçe kitapçığına göre ilçe 17 mahalleden oluşuyor ve TÜİK 2019 verisiyle nüfusu 336.021. Kitapçıkta analiz edilen 33.921 binanın yaklaşık %70'i 2000 ve öncesinde yapılmış, %90'ı 1–4 katlı. Kitapçık ilçenin "yoğun ve sık" bir yerleşim dokusunda geliştiğini not ediyor.

Küçük ve düzensiz parseller ruhsat almayı zorlaştırıyor. Yeni Birlik'in 19 Şubat 2021 haberine göre belediye, ilçenin tamamında kentsel dönüşümü teşvik eden plan notları hazırladı ve bu notlar ilçe meclisi ile İBB Meclisi'nde kabul edildi. Habere göre düzenleme ada bazında ya da parsellerin birleşerek 1.000 m²'yi aştığı durumlarda uygulanabiliyor. Amaç, ruhsat verilemeyen parsellerdeki sorunu çözmek. Ana arterlerdeki ticaret alanlarında konut oranı %40'tan %60'a, 350 m² üstü diğer parsellerde %40'tan %50'ye çıkarıldı.

Bu notların bugünkü plan metnindeki hâlini resmî plan belgesinde görmedik. Parselinize hangi hükmün uygulanacağını imar durumu belgesiyle teyit edin.

Deprem ve zemin: İBB verileri

7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için kitapçıktaki ortalamalar şöyle: binaların %61'i hasarsız, %24,6'sı hafif, %12'si orta, %2'si ağır, %0,4'ü çok ağır hasar görebilir. Bu, yaklaşık 4.706 binanın (%14,4) orta ve üstü hasar alması demek. En kötü durum olan gece senaryosunda ortalama 73 civarında can kaybı, 38 ağır yaralı ve 300 kişinin hastanede tedavi ihtiyacı öngörülüyor. Acil barınma ihtiyacı yaklaşık 16.635 hane; kitapçık hane başına 3 kişi kabulüyle bunu yaklaşık 49.905 kişi olarak hesaplıyor. Bu rakam, TÜİK 2019 nüfusunun yaklaşık yedide birine karşılık geliyor. Ağır ve çok ağır hasar beklentisinin en yüksek olduğu mahalleler Abdurrahmangazi, Hamidiye, Mehmet Akif, Battalgazi ve Necip Fazıl.

Taşıyıcı sistemde betonarme %88, yığma %12 (4.145 bina). Kitapçık sonuçların model ortalaması olduğunu ve tek binanın durumunu göstermediğini vurguluyor. Binanızın riskli olup olmadığını yalnız lisanslı kuruluşun tespiti belirler.

İBB'nin Pendik-Sancaktepe-Sultanbeyli-Tuzla heyelan kitapçığına göre bölgedeki etkin heyelanlar çoğunlukla yamaç molozu ile kaplı yamaçlarda gelişmiş. Bunun yanında, ilçeye adını veren Sultanbeyli Formasyonu, İstanbul Formasyonu ve yapay dolgu ile kaplı yamaçlarda da etkin heyelanlar görülüyor. Kitapçık Sultanbeyli Formasyonu'nu tutturulmamış, yer yer bloklu kum, çakıl ve kilden oluşan bir birim olarak tanımlıyor. Aynı çalışma bölgenin Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlığı nedeniyle deprem tehlikesinin daha yüksek olabileceğini not ediyor.

2025–2026: protokol, SULKON ve projeler

DHA'nın 17 Nisan 2025 haberine göre Sultanbeyli Belediye Başkanı Ali Tombaş ile Kentsel Dönüşüm Başkanı Hakkı Alp, Sultanbeyli Kentsel Dönüşüm Projeleri Protokolü'nü imzaladı. Habere göre Mimar Sinan Mahallesi'nde 70 bin m²'lik alanda 710 bağımsız bölüm, 4.500 m² ticari alan ve toplam 150 bin m² inşaat alanı planlanıyor; yatırım yaklaşık 5 milyar TL. Battalgazi Mahallesi'nde ise 15 bin m²'lik alanda 404 bağımsız bölüm öngörülüyor. Bu projeyi belediye şirketi SULKON yürütecek. İki projeyle 5 yılda toplam 1.114 bağımsız bölüm hedefleniyor.

SULKON, belediyenin dönüşümü hızlandırmak için kurduğu şirket. Bu projeler kamu ortaklı alan projeleri. Bunlarda hak sahipliği ve paylaşım, belediye ve Başkanlıkla yapılan anlaşmaya göre belirleniyor; serbest piyasadaki kat karşılığından farklı işliyor. Taşınmazınız bu mahallelerdeyse proje sınırında olup olmadığını müdürlüğe sorun. Projelerin 2026'daki inşaat aşamasını gösteren bir kaynak bulamadık.

Sultanbeyli için 6306'ya göre Resmî Gazete'de ilan edilmiş bir riskli alan kararı bulamadık.

Başvuru nereye yapılır

Sultanbeyli Belediyesi'nin ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü var. Müdürlüğün sayfasındaki görev listesine göre 06.03.2014 tarihli ve 1658 sayılı Bakanlık oluruyla, 6306 kapsamında hazırlanan riskli yapı raporlarının incelenip onaylanması bu müdürlükte yapılıyor. Müdürlük ayrıca ruhsat sonrası yapı denetimi, yapı kullanma izni ve yıkılacak derecede tehlikeli binalarla ilgili işleri de yürütüyor. Müdürlük sayfasında Ağustos itibarıyla müdür olarak Ümit Efe'nin atandığı yazıyor.

Belediyenin adresi Abdurrahmangazi Mahallesi, Belediye Caddesi No:4; çağrı merkezi 444 98 92. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı için Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü (Altunizade, Üsküdar) muhatap.

Destekler kısaca

Sultanbeyli'de de Yarısı Bizden kampanyası (31 Aralık 2027'ye uzatıldı), 3 milyon TL'ye kadar Dünya Bankası destekli kredi ve İBB ek kira desteği geçerli. Bakanlığın İstanbul için kira yardımı 2025'ten itibaren aylık 8.000 TL. Ayrıntılar İstanbul il rehberinde.

Kat karşılığında Sultanbeyli'de nelere dikkat

Önce mülkiyet. Yeni Birlik'in haberi mülkiyet sorununu "ilçenin asırlık problemi" olarak anıyor. Tapunuzun müstakil mi, hisseli mi olduğunu kontrol edin. Belediyenin imar barışı sayfasında anlatılan yapı kayıt belgesi gibi belgelerin ne işe yaradığını da öğrenin. Yapı kayıt belgesi mevcut binayı kayda alır; bina yıkılıp yeniden yapıldığında yeni yapı yürürlükteki imar planına uymak zorunda.

Küçük parselde birleşme. 1–4 katlı, küçük parsellerdeki binalarda tek başına ruhsat almak zor olabilir. Belediyenin ada bazlı ya da 1.000 m² üstü birleşmeyi teşvik eden plan notları, komşularla birlikte hareket edildiğinde daha çok imar hakkı ve otopark çözümü sağlayabilir. Bu yolda her parselin malikleriyle ayrı ayrı anlaşmanız gerekir.

Sözleşme güvenceleri: 2026 yönetmeliği salt çoğunluk kararından önce toplantı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi şartı getirdi. Müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor. Ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat gerekiyor.