Başakşehir'de kentsel dönüşüm 2026: Şahintepe ve ada bazlı yol

Başakşehir'de dönüşümün iki yüzü

Başakşehir'de dönüşüm ihtiyacı ilçenin her yerinde aynı değil. Belediyenin açıklamalarında kentsel yenileme çalışmaları ağırlıkla üç mahallede toplanıyor: Şahintepe, Güvercintepe ve Ziya Gökalp. İlçedeki diğer mahallelerde dönüşüm, çoğunlukla tek tek binaların maliklerinin başlattığı 6306 süreciyle ilerliyor; bunların sayısına dair ilçe bazında resmî bir veri bulamadık.

Belediyenin açıkladığı rakamlar riskli yapı oranının hızla düştüğünü söylüyor, ama rakamlar tutarsız. Belediye Başkanı Yasin Kartoğlu Ağustos 2022'de ilçedeki riskli bina oranının 2009'da yüzde 50 iken yüzde 15'e indiğini, Temmuz 2023'te yüzde 13'e indiğini, Ocak 2024'te ise yüzde 12'ye düştüğünü söyledi. Ocak 2024 tarihli haberde başlangıç yılı 2009 değil 2019 olarak geçiyor. Bu oranların hangi yöntemle ve hangi bina stoku üzerinden hesaplandığını kaynaklarda bulamadık; belediyenin kendi beyanı olarak okuyun. Belediyenin hedefi ise beş yıl içinde riskli yapıyı sıfıra indirmek.

Deprem kayıp tahminlerinde Başakşehir, batıdaki komşuları Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Esenyurt kadar öne çıkmıyor. Habertürk'ün Şubat 2023'te İBB'nin 2019 ilçe kitapçığından aktardığı verilere göre Başakşehir'de olası depremde 13.500 hane için geçici barınma ihtiyacı öngörülüyor. İlçe için ağır hasarlı bina sayısını ve zemin sınıfı dağılımını kaynaklı olarak bulamadık; İBB'nin ilçe kitapçığına da erişemedik. Binanızın zemini için parsel bazlı zemin etüdüne bakın. Ağustos 2022'deki açıklamada belediye ayrıca 115 bin kişiye afet bilinci eğitimi verildiğini ve ilçede yaklaşık 4,5 milyon metrekare park alanı bulunduğunu, toplanma alanlarını artırmayı planladığını duyurdu.

Başvuru nereye yapılır

Başakşehir Belediyesi'nin müdürlükler listesinde "Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü" adında bir birim yok. Belediyenin hizmet standartları tablosunda "Kentsel Dönüşüm" konulu başvurular Plan ve Proje Müdürlüğü'ne bağlı görünüyor. Müdürlüğün adresi Kayabaşı Mahallesi, 15 Temmuz Sokak No: 2 (Başakşehir Merkez Camii yanı), telefonu 444 0 669. Yapı ruhsatı ve yapı denetimi işleri aynı adresteki İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde.

Belediyenin ayrıca bir Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü var (Bahçeşehir 2. Kısım Mahallesi, Bahçeşehir Ek Hizmet Binası, tel. 444 0 669). Bu birim afet hazırlığı ve BAŞAKAY arama kurtarma ekibiyle ilgileniyor; riskli yapı tespiti yapmıyor. Tespiti Bakanlıkça lisanslı bir kuruluş yapıyor. Raporlara itiraz ve Bakanlık kira yardımı İstanbul'da Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor. Dünya Bankası destekli kredi için en yakın bilgilendirme ofisi, AA'nın Nisan 2026 haberine göre Küçükçekmece Halkalı'da.

Belediyenin ada bazlı modeli: Kayabaşı'ndan Şahintepe'ye

Başakşehir'de belediye dönüşüme bizzat ortak olan bir model izliyor. Uygulayıcı çoğunlukla belediye iştiraki Başakkent A.Ş. Milliyet'in Nisan 2021 haberine göre ilçenin ilk kentsel dönüşüm projesi Kayabaşı'nda yapıldı: 6 blokta 503 daire için hak sahipleri evlerini kurayla belirledi ve inşaatı Başakkent A.Ş. üstlendi.

Sonraki aşamada belediye Şahintepe, Güvercintepe ve Ziya Gökalp mahallelerinde "kentsel yenileme" çalışmalarına başladı. Kartoğlu Temmuz 2023'te vatandaşların ister bireysel, ister ada bazlı inşaat yapabilmesi için süreçleri işlettiklerini söyledi. Ocak 2024'te de projelerin otopark, trafik ve yeşil alan sorunlarını birlikte çözmek için ada bazında planlandığını anlattı. Belediye ayrıca ilçede kişi başına yaklaşık 21 metrekare yeşil alan bulunduğunu söylüyor; ada bazlı planlamayı bu oranı korumanın bir aracı olarak sunuyor. Ada bazlı uygulama tek bina dönüşümüne göre daha geniş yol, otopark ve sosyal donatı imkânı verebiliyor; ama kararlar komşu parsellerin malikleriyle birlikte alındığı için süreç daha uzun ve daha tartışmalı olabiliyor.

Şahintepe: rezerv alan, imar uygulaması ve davalar

Şahintepe, Başakşehir'deki dönüşümün en tartışmalı yeri. BirGün'ün Kasım 2022 haberine göre mahalleyi de içine alan geniş bir alan 2012'de Bakanlıkça rezerv yapı alanı ilan edildi ve 2020'de mahallede imar uygulaması yapıldı; mahalle sakinleri bu uygulamayla parsel alanlarının ciddi biçimde azaldığını ve Hazine ile Başakkent A.Ş.'nin taşınmazlarına ortak olduğunu ileri sürdü. Diken'in Nisan 2023 haberine göre Haziran 2022'de mahallede yedi adada kentsel dönüşüm ilan edildi; İstanbul 3. İdare Mahkemesi, Bakanlığın 2020 imar planlarıyla ilgili yürütmeyi durdurma kararı verdi ve Bölge İdare Mahkemesi Bakanlığın itirazını reddetti.

Diken'in Kasım 2023 haberine göre Ekim 2023'te Başakkent A.Ş.'nin yıktırdığı bir evle ilgili olarak İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Altıncı İdari Dava Dairesi, ev yıkıldıktan sonra yürütmeyi durdurma kararı verdi; mahkeme şirketin araziye ortak edilmesini hukuka aykırı buldu. Belediye ise sürecin kamu yararına titizlikle yürütüldüğünü savunuyor. Bu davaların 2026 itibarıyla son durumunu kaynaklı olarak bulamadık.

Şahintepe'de malikseniz pratik sonuç şu: parselinizin imar uygulamasından sonraki durumunu ve hisse oranlarınızı tapudan ve belediyeden güncel olarak teyit etmeden hiçbir sözleşme imzalamayın. Devam eden bir dava parselinizi etkiliyorsa bir avukata danışın.

Destekler kısaca

Başakşehir'deki riskli yapılar için İstanbul genelindeki destekler geçerli: Yarısı Bizden (konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi, 125.000 TL taşınma desteği; 31 Aralık 2027'ye uzatıldı), 3 milyon TL'ye kadar Dünya Bankası destekli kredi, 2025'ten itibaren aylık 8.000 TL Bakanlık kira yardımı ve İBB'nin ek kira desteği. Belediyenin kendi yenileme projelerinde bu desteklerin nasıl uygulandığını kaynaklarda bulamadık; belediyeye sorun. Ayrıntılar için İstanbul il rehberine bakın.

Kat karşılığında Başakşehir'de nelere dikkat

Önce binanızın hangi yola girdiğini netleştirin. Belediyenin ada bazlı yenileme alanındaysanız karşınızdaki taraf çoğunlukla Başakkent A.Ş. ve süreç belediyenin projesine bağlı. Böyle bir alanın dışındaysanız klasik yol geçerli: lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti, 4 Şubat 2026 yönetmeliğine uygun toplantı ve salt çoğunluk kararı, ardından müteahhitle sözleşme.

Belediyeye imar durumunu sorarken parselinizin bir yenileme ya da imar uygulaması alanında olup olmadığını da yazılı isteyin. Şahintepe örneğinde görüldüğü gibi imar uygulaması parsel alanını ve hisseleri değiştirebiliyor; sözleşmedeki daire metrekareleri bu güncel duruma göre hesaplanmalı.

Toplu konut sitelerinde dönüşüm konuşuluyorsa site genelindeki ortak alanları, otoparkı ve blok sayısını sözleşmede ayrıca tarif edin. Kanundaki korumaları (müteahhidin kendi payını inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altında satabilmesi, ruhsattan önce yaklaşık maliyetin %6'sı kadar teminat, işe bir yıl içinde başlanmazsa fesih hakkı) sözleşmeye geçirin.