Gaziosmanpaşa'da kentsel dönüşüm 2026: Sarıgöl, riskli alanlar

Gaziosmanpaşa'da iki ayrı yol: riskli alan ve tek bina

Gaziosmanpaşa, kentsel dönüşümün ilçe ölçeğinde en geniş tutulduğu yerlerden biri. Belediyenin kendi sayfasına göre 1.173 hektarlık ilçenin 432 hektarında, yani yaklaşık %36,8'inde dönüşüm çalışması yürütülüyor. Bu yüzden ilçede bir malikin önündeki yol, binasının nerede durduğuna göre baştan ayrılıyor.

Binanız ilan edilmiş bir riskli alandaysa dönüşüm sizin seçtiğiniz bir müteahhitle değil, alanın tamamı için hazırlanan projeyle yürüyor: hak sahipliği, anlaşma görüşmeleri, noter huzurunda kura ve mahsuplaşma. Alan dışındaysanız süreç İstanbul'un geri kalanındaki gibi: lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti, maliklerin salt çoğunlukla kararı ve kat karşılığı sözleşmesi. Hangi taraftasınızı bilmeden müteahhitle görüşmeye başlamak, riskli alandaki bir parsel için boşuna teklif toplamak anlamına gelebilir.

Belediyenin "Kentsel Dönüşüm Hangi Sokakta" sayfası Bağlarbaşı, Fevzi Çakmak, Karayolları, Merkez, Mevlana, Sarıgöl, Yeni Mahalle, Yenidoğan, Yıldıztabya ve Pazariçi mahallelerinde kapsama giren sokakları tek tek sayıyor; aynı sayfada bina ve apartman sorgulama bağlantısı da var. Belediye, binanın riskli alan içinde kalıp kalmadığını kesinleştirmek için belediye binasının 2. katındaki Kentsel Dönüşüm Şefliği ile görüşülmesini istiyor.

İlan edilmiş riskli alanlar ve projeler

Belediyenin riskli alanlar listesinde 23 kayıt var. Bunlar arasında Merkez Mahallesi (Bölge 1), Sarıgöl Merkez (Bölge 2), Pazariçi (Bölge 3-4), Yıldıztabya (Bölge 5-6A ve 6B), Yenidoğan (6D), Bağlarbaşı (7A, 7B ve 13 numaralı ek bölge), Fevzi Çakmak (8A, 8B, 8C), Yeni Mahalle (9A, 9B), Barbaros Hayrettin Paşa-Karadeniz-Karayolları (10A, 10B), Karayolları (10C), Mevlana (11A, 11B) ve Sarıgöl'deki 12B, 12C bölgeleri ile 1511 ada sayılıyor.

Bakanlık, Gaziosmanpaşa'daki süreci 2019'da üstlendi. TGRT Haber'in 26 Aralık 2022 tarihli haberinde aktarılan Bakanlık açıklamasına göre dört mahalle ve beş alt bölgede 5.265 konut ve 110 ticari birim, toplam 5.375 bağımsız birim TOKİ ile koordineli dönüşüyordu. Aynı açıklamada daha önce özel sektör eliyle yürütülen süreçte uzlaşmaların tamamlanamadığı ve yüklenicilerin inşaata başlamadığı için hak sahiplerinin sıkıntı yaşadığı da kabul ediliyor. O tarihte Yıldıztabya 1. etap ile Sarıgöl 12B'de 1.081 birim teslim edilmiş, Bağlarbaşı 7B'de 842 birimin inşaatı bitmiş, 7A'da 927 birimin inşaatı sürüyordu.

Belediyenin duyurularına göre Bağlarbaşı 7B'de (belediye duyurusunda 813 konut ve 31 dükkân; yukarıdaki Bakanlık açıklamasında 813 konut ve 29 ticari birim) kura 20 Haziran 2022'de noter huzurunda çekildi, mahsuplaşma bedeli ARAAD sistemi üzerinden Halkbank şubelerine ödendi ve anahtarlar Şubat 2023'te teslim edildi. Yıldıztabya 1. etapta 244 konutun anahtarları Eylül 2021'de verildi.

En yeni büyük teslim Sarıgöl 12C. DHA'nın 28 Nisan 2026 haberine göre İstanbul Vadi Evleri 5. Kısım olarak yapılan projede 48.421 m² alanda 863 konut ve 28 ticari birim hak sahiplerine teslim edildi. Başkan vekili Eray Karadeniz projenin yıllarca süren tedbir kararları yüzünden geciktiğini söyledi. Belediye aynı haberde 13 ayrı imar planını tek plana indirmeyi hedeflediğini açıkladı. Kalan alanların (ör. Yıldıztabya 6B, Bağlarbaşı 13, Fevzi Çakmak 8C) 2026 itibarıyla hangi aşamada olduğuna dair güncel ve tarihli bir resmî açıklama bulamadık.

Deprem riski: İBB'nin Gaziosmanpaşa tahmini

İBB ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verileriyle Haziran 2020'de hazırlanan Gaziosmanpaşa ilçe kitapçığı, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için ilçede 29.283 binayı analiz ediyor. Tahmine göre binaların yaklaşık %10'u, yani yaklaşık 2.808 bina orta ve üstü hasar görebilir: 129 bina çok ağır, 403 bina ağır, 2.276 bina orta hasarlı. Deprem gece olursa ortalama 140 civarında can kaybı öngörülüyor.

Mahalle tablosunda çok ağır ve ağır hasar tahmini en yüksek yerler Merkez (18 ve 46 bina), Sarıgöl (15 ve 51), Yıldıztabya (11 ve 43) ve Yeni Mahalle (11 ve 34). Bunlar riskli alan ilan edilen mahallelerle büyük ölçüde örtüşüyor. Kitapçık ilçedeki yapıların yaklaşık %75'inin 2000 ve öncesinde yapıldığını, binaların çoğunun 1-4 ve 5-8 kat aralığında olduğunu yazıyor ve tek bina yerine en az ada bazlı yaklaşım öneriyor.

Zemin için kitapçık yalnız bir Vs30 (üst 30 metre zemin hızı) haritası veriyor; ilçeye özgü yazılı bir zemin ya da fay değerlendirmesi bulamadık. Kitapçık tahminlerin tekil binaların performansı hakkında bilgi içermediğini de açıkça belirtiyor. Kendi binanız için tek geçerli ölçü lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti.

Riskli alan dışında: tek bina dönüşümü ve başvuru

Alan dışındaki binalarda süreç il genelindeki 6306 düzeni: tespiti Bakanlıkça lisanslı kuruluş yapıyor, tek bir malik başvurabiliyor, rapora 15 gün içinde itiraz edilebiliyor. 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğinden beri salt çoğunluk kararından önce toplantı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu. Bakanlık itiraz ve kira yardımı işlemlerine Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü bakıyor; ayrıntılar İstanbul il rehberinde.

Belediye tarafında muhatap Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü (444 0 467, kentseltasarim@gaziosmanpasa.bel.tr) ve Kentsel Dönüşüm Şefliği (0212 453 51 42). Belediye binası Merkez Mahallesi Cumhuriyet Meydanı No:20'de. Belediyenin iletişim sayfası ayrıca Sarıgöl (0212 614 30 00), Mevlana (0212 419 64 64), Fevzi Çakmak (0212 609 01 34), Karayolları (0212 537 04 40) ve Pazariçi (0212 614 30 24) mahallelerinde kentsel dönüşüm ofisleri ve belediye şirketi GOPAŞ'ı (0212 609 25 25) listeliyor.

Belediyenin riskli yapı duyurusunda ilgi çekici bir ayrıntı var: riskli alanların dışında dönüşümü kolaylaştırmak için "ada bazlı" yapılaşma planı yürürlüğe konmuş; 800 m²'yi aşan tevhitle ada ölçeğine kadar birleştirilen yeni parsellere imar artışı veriliyor. Duyurunun tarihi sayfada yazmıyor; bu hakkın sizin adanızda bugün de geçerli olup olmadığını imar durumu belgesiyle ve Kentsel Dönüşüm Şefliği'nden teyit edin.

Yarısı Bizden (konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi, 125.000 TL taşınma desteği; 31 Aralık 2027'ye uzatıldı) ve Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'ye kadar kredi Gaziosmanpaşa'daki riskli yapılar için de geçerli. Bakanlık kira yardımı İstanbul'da 2025'ten beri aylık 8.000 TL; İBB'nin ek kira desteği ayrıca var.

Kat karşılığında Gaziosmanpaşa'da nelere dikkat

İlk iş, binanızın riskli alan sınırında olup olmadığını yazılı olarak öğrenmek. Riskli alanda kalan bir parsel için müteahhitle imzalanan kat karşılığı sözleşmesi, alanın kendi projesi ve kura düzeniyle çatışabilir. Belediyenin sokak listesi bir başlangıç, kesin cevap değil.

İkinci iş imar hakkı. Belediyenin 13 planı tek plana indirme hedefini açıkladığı bir dönemde, müteahhidin vaat ettiği kat ve daire sayısının güncel imar durumuna dayandığından emin olun. Ada bazlı birleşme ile imar artışı söz konusuysa, komşu parsellerle birlikte hareket etmenin sözleşmeye nasıl yazılacağını baştan konuşun.

Üçüncüsü süre ve teminat. İlçedeki alan projelerinin bir kısmı tedbir kararları ve yüklenici sorunlarıyla yıllarca uzadı. Tek bina sözleşmesinde de teslim süresini, gecikme cezasını, kira desteğinin kimden geleceğini ve yönetmeliğin istediği %6 teminatı ya da tamamlama sigortasını yazılı netleştirin. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş altı aydır durmuşsa salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurulabildiğini unutmayın.