Bağcılar'da kentsel dönüşüm 2026: Göztepe ve 10 riskli alan

Bağcılar'ın riskli alanları

Bağcılar'da riskli alan kararları 2013'e uzanıyor. 17 Mayıs 2013'te Resmî Gazete'de yayımlanan Bakanlar Kurulu kararlarıyla Göztepe, Kemalpaşa, Demirkapı ve Evren mahallelerinin sınırları içindeki bazı alanlar riskli alan ilan edildi. 2020 bu sürecin en yoğun yılı oldu: 20 Nisan 2020'de Yenimahalle'de yaklaşık 11.400 m²'lik bir alan, 1 Haziran 2020'de Fatih Mahallesi'nde yaklaşık 21.400 m²'lik bir alan riskli ilan edildi.

En büyük karar Göztepe için geldi. 1 Aralık 2020 tarihli ve 3249 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 2 Aralık 2020 tarihli ve 31322 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve Göztepe Mahallesi'nde koordinatları verilen alanı 6306 sayılı Kanun'un 2. ve ek 1. maddelerine göre riskli alan ilan etti. Belediyenin Kentsel Tasarım Müdürlüğü'nün o günkü açıklamasına göre "Göztepe Yanyol" denen bölge yaklaşık 22 hektar (218.373 m²); alanda 6.153 kişi yaşıyor, 460 yapıda 2.150 daire ve iş yeri bulunuyordu. Belediye alanı 20 etaba böldüğünü ve anlaşma sağlandıkça etapları boşaltacağını açıklamıştı. Bu etapların 2026'daki durumunu bulamadık.

Belediyenin Haziran 2020 açıklamasına göre o tarihte ilçede 10 riskli alan vardı. Yeniden yapım projeleri de açıklanmıştı: Fatih Mahallesi'ndeki Demircan Sitesi çevresinde 73 bina, 506 daire ve 51 dükkân yıkılacak, yerine 12 blokta 913 daire ve 115 ticari birim yapılacaktı. Yenimahalle'de 7 bloklu Ece Sitesi ve çevresindeki 30 bina, toplam 291 daire ve 28 iş yeriyle dönüşüm kapsamına alınmıştı.

Rakamlar ve deprem riski

Belediyenin aynı açıklamasına göre 6306 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesinden Haziran 2020'ye kadar ilçede 2.878 riskli yapı belirlenmiş, bunların 2.733'ü yıkılmış ve 13.805 bağımsız birim dönüştürülmüştü. Bu rakamlar belediyenin kendi açıklaması; 2020'den sonrasına ait toplu bir resmî sayı bulamadık.

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verisiyle hazırladığı 2020 tarihli Bağcılar kitapçığı, ilçedeki bina stokunun büyüklüğünü gösteriyor: analiz edilen bina sayısı 42.446. 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde binaların %39'unun hasarsız kalması, %36'sının hafif, %19'unun orta, %4'ünün ağır ve %2'sinin çok ağır hasar görmesi bekleniyor. Bu, yaklaşık 10.622 binanın orta ve üstü hasar alması demek; mahalle tablosunun toplamında 796 çok ağır ve 1.825 ağır hasarlı bina var.

En çok ağır ve çok ağır hasarlı bina Kirazlı (54 çok ağır, 144 ağır), Evren (67 ve 129) ve Mahmutbey (47 ve 145) mahallelerinde bekleniyor. Gece senaryosunda yaklaşık 1.179 can kaybı ve 178.545 kişilik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Kitapçık zemin hızını (Vs30) yalnız harita olarak veriyor; Bağcılar'a özgü, metin hâlinde bir zemin ya da fay değerlendirmesi bulamadık.

İki listeyi yan yana koymak yol gösterici: en yüksek hasar beklenen üç mahalleden Evren, 2013'te riskli alan kararı alınan mahalleler arasında; Kirazlı ve Mahmutbey için ise bulduğumuz kaynaklarda bir riskli alan kararı yok. Bu mahallelerde oturuyorsanız alan projesi beklemek yerine binanız için riskli yapı tespitini kendiniz başlatmanız gerekebilir. Tahminin binalar arası ortalamaya dayandığını, tek tek binalar için bir hüküm olmadığını da unutmayın; binanızın durumunu yalnız lisanslı kuruluşun tespiti gösterir.

Başvuru nereye yapılır

Bağcılar Belediyesi'nde dönüşüm işleri Kentsel Tasarım Müdürlüğü'nde yürütülüyor; riskli alan projeleri ve ilçedeki riskli yapı raporlarına dair açıklamalar bu müdürlükten geliyor. İmar durumu ve yapı ruhsatı için İmar ve Şehircilik Müdürlüğü var. Belediyenin adresi Güneşli Mahallesi, Mahmutbey Caddesi No:97; santral 0 (212) 410 06 00. Müdürlüğün ayrı bir telefonunu ya da adresini sitede bulamadık.

Riskli yapı tespitini lisanslı kuruluş yapıyor; tek bir malik başvurabiliyor. Rapora itiraz ve Bakanlık kira yardımı Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne, Yarısı Bizden hak sahipliği başvurusu ise ilçe belediyesine yapılıyor. Bakanlığın İstanbul'daki kira yardımı 2025'ten beri aylık 8.000 TL. İBB'nin ek kira desteği, Yarısı Bizden tutarları ve 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi için il rehberine bakın.

Riskli alanda mı, değil mi: neden fark eder

Bağcılar'da bir binanın sahibiyseniz ilk sorunuz binanın bu riskli alanlardan birinin içinde olup olmadığı olmalı. Riskli alan kararı tek tek binalar için değil, koordinatları verilen bir bölge için alınır. Alan içindeki dönüşüm idarenin hazırladığı imar planına, etaplamaya ve hak sahipliği çalışmasına göre ilerler; Göztepe'de belediyenin açıkladığı 20 etaplık düzen bunun örneği. Böyle bir alanda tek başına bir müteahhitle anlaşıp ruhsat almak mümkün olmayabilir.

Binanız riskli alan dışındaysa yol bina bazlı: lisanslı kuruluşa tespit yaptırırsınız, kesinleşen raporla birlikte kira yardımı ve harç muafiyetleri başlar, malikler arsa payına göre salt çoğunlukla karar alabilir. 4 Şubat 2026'dan beri bu karar için maliklerin toplantıya çağrılması ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu. Hangi durumda olduğunuzu öğrenmek için belediyeden parselinizin imar durumunu ve riskli alan sınırı içinde kalıp kalmadığını yazılı olarak isteyin.

Kat karşılığında Bağcılar'da nelere dikkat

Bağcılar'ın bina stoku yoğun ve kalabalık; İBB tahmininde acil barınma ihtiyacı yaklaşık 178 bin kişi. Kalabalık sokaklarda inşaat süresince yaşanacak taşınma ve kira yükü bu yüzden önemli: teslim süresini, gecikme cezasını ve kira desteğinin kimden geleceğini sözleşmede açıkça yazdırın. Yarısı Bizden'de aylık kira yardımı ile taşınma desteğinin birlikte alınamadığını unutmayın.

Yarısı Bizden'e başvuracaksanız yeni inşaat alanının eski alanın 1,5 katını geçmemesi gerekiyor; teklifteki daire metrekarelerini bu sınıra göre kontrol edin. Kanun, müteahhidin kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altında satabilmesine izin veriyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı teminat isteniyor (tamamlama sigortası varsa aranmıyor). Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor.

Teklifleri yan yana görmek pazarlık gücünüzü artırır.