Ağrı kat karşılığı oranları 2026: arsa sahibine kaç daire kalır?

Ağrı'da arsa sahibinin payını ne belirler?

Kat karşılığında müteahhit, kendi payına düşen dairelerin satışıyla inşaat maliyetini ve kârını karşılamak zorundadır. Bu yüzden arsa sahibinin payını en çok yeni dairenin satış fiyatı belirler: fiyat maliyetin ne kadar üstündeyse arsa sahibine o kadar çok daire kalır. Emsal ise toplam daire sayısını değiştirir, oranı değil.

TCMB'nin 2026 3. çeyrek verisinde Ağrı'da konut m² fiyatı 21.958 TL; Türkiye ortalaması 53.887 TL. Ağrı, verisi yayımlanan 76 il arasında 76. sırada. Bu ortalama eski binaları da içerir; yeni daire genelde daha pahalı satılır, merkezî konumda fark daha da açılır.

TCMB verisinde Ağrı'da konut m² fiyatı bir yılda 17.443 TL'den (2025 3. çeyrek) 21.958 TL'ye çıktı: %25,9 artış. Resmî yapı birim maliyeti (III-B) ise 2025'ten 2026'ya 18.200 TL/m²'den 21.050 TL/m²'ye, %15,7 arttı. Ağrı'da fiyat maliyetten hızlı arttı ama il ortalamasında modelde arsa sahibine hâlâ pay çıkmıyor.

Hesaplayıcımızın modelinde arsa sahibine pay, yeni daire en az 28.000 TL/m²'ye satılınca başlar ve 31.500 TL/m² üstünde belirginleşir. Bu eşik il ayrımı yapmayan 2026 resmî yapı birim maliyetinden çıkar.

500 m² arsada satış fiyatına göre arsa sahibinin payı

Örnek: Ağrı'da 500 m² arsa, emsal 1,5. Bu arsaya yaklaşık 7 daire (100 m² net) çıkar. Tablo, yeni dairenin Ağrı ortalamasında ve üstünde satıldığı durumlarda müteahhit yüzde 15–30 kâr ederken arsa sahibine kalabilecek en yüksek payı gösterir.

Arsa büyüklüğüne göre Ağrı'da kaç daire kalır?

Emsal 1,5 ile arsa büyüklüğüne göre toplam daire sayısı ve bunun arsa sahibine kalabilecek kısmı; Ağrı ortalama fiyatıyla ve yeni dairenin ortalamanın 1,5 katına (33.000 TL/m²) satıldığı iyi konum varsayımıyla.

Bu rakamlar neden üst sınır?

Model inşaat maliyeti olarak 2026 resmî birim maliyetini (21.050 TL/m²) içindeki yüzde 10 yüklenici kârı çıkarılmış hâliyle, 19.366 TL/m² alır. Ruhsat ve proje giderleri, pazarlama, finansman, satış süresi ve vergi gibi kalemler modelde ayrıca yoktur; bu yüzden gerçek teklifler bu aralığın altında kalabilir.

Kesin rakamı ancak teklifler gösterir. Önce belediyeden imar durumu belgesini al (emsal, kat adedi, çekme mesafeleri), sonra birden fazla müteahhitten sana kalacak dairelerin sayısını, metrekaresini ve katını açıkça yazan teklif iste.

Ağrı'da imar ve dönüşüm: arsana özgü bilgi nereden?

Ağrı'da kentsel dönüşüm 6306 sayılı Kanun'la, lisanslı kuruluşun riskli yapı tespitiyle başlıyor. Merkez'deki 100. Yıl Mahallesi'nde bir alan 2013'te riskli alan ilan edildi. İtiraz ve kira yardımı için muhatap Ağrı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü. Ağrı büyükşehir olmadığı için Bakanlık kira yardımı 2025'ten beri aylık 4.500 TL. Ağrı kentsel dönüşüm rehberi

Yukarıdaki tablolar emsal 1,5 varsayar; arsanın gerçek emsalini ve kat adedini ilçe belediyesinin e-imar ekranından ada ve parsel numarasıyla görebilirsin (31 Ekim 2026 itibarıyla açık olduğunu denetlediğimiz ekranlar):

• Doğubayazıt e-imar