Konak'ta kentsel dönüşüm 2026: Kadifekale, Ballıkuyu ve sit alanları

Konak'ta dönüşüm nasıl ilerliyor

Konak'ta iki ayrı yol var. Birincisi bina bazlı dönüşüm: malikler binalarına 6306 sayılı Kanun'a göre lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıyor, müteahhitle kat karşılığı anlaşıp yeniden yaptırıyor. İkincisi Büyükşehir'in alan projeleri: Ballıkuyu ve Ege Mahallesi. Kendi apartmanınız bu alanların içinde değilse süreç, alan projelerindeki yüzde yüz uzlaşma modeline göre değil, 6306'nın salt çoğunluk kurallarına göre işler. Bu kuralların ve desteklerin ayrıntısı İzmir il rehberinde.

Konak Belediye Başkanı Nilüfer Çınarlı Mutlu, Cumhuriyet'in 14 Nisan 2026 haberinde, göreve geldiklerinde 'Konak'ın 660 hektarlık alanının tamamının kentsel dönüşüm planlarının yapılmış' olduğunu ve bu planları değiştirmediklerini söyledi. Belediye, imar kanununun 18. maddesine göre parselasyon uygulamalarını hızlandırarak 'herkesin imar durumu alıp inşaata başlayabileceği' bir duruma gelmeyi hedeflediğini açıkladı. Aynı açıklamada, Konak Belediyesi ve Büyükşehir'in çalışmalarıyla yaklaşık 700 metruk binanın yıkıldığı (400'ü Konak, 300'ü Büyükşehir) ve 'hâlâ yıkılacak binlerce metruk bina' olduğu söylendi; yıkımlar en çok Yeşildere'de, ayrıca Gültepe, Ferahlı ve Tepecik'te sürüyor.

Başkan aynı açıklamada kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel olarak ekonomik sıkıntıları ve inşaat sektöründeki durgunluğu gösterdi; ilçede kaçak yapılaşmış ve imar aflarıyla meşrulaşmış bir konut stoku olduğunu da belirtti. Bunlar belediyenin kendi açıklamaları. Konak'ta kaç binanın riskli yapı olarak tespit edildiğini gösteren ilçeye ayrılmış resmî bir veri bulamadık.

Başvuru: belediyede hangi birim

Konak Belediyesi'nde ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü var. Belediyenin sitesindeki tanıma göre müdürlük, öncelikli dönüşüm alanlarını (mühendislik hizmeti almamış, ekonomik ömrünü tamamlamış ve imar planına uymayan yapıların yoğun olduğu bölgeler) belirliyor ve vatandaşa taşınmazının öncelikli alanda olup olmadığını, çalışmanın hangi aşamada olduğunu bildiriyor. Adresi Yağhaneler Hizmet Binası, Eski İzmir Caddesi No: 23 Kat: 7, Güneşli; telefon belediyenin iletişim merkezi 444 35 66. Sayfada riskli yapı raporu incelemesi, tapu şerhi ve yıkım ruhsatı görevleri ayrıca sayılmıyor; raporunuzun hangi birimde işleme gireceğini başvurmadan önce sorun.

Yeni binanın ruhsatı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün işi; müdürlüğün altında bir Yapı Ruhsat Birimi var (Yağhaneler Hizmet Binası, Güneşli Mahallesi 526. Sokak No: 7; e-posta imarsehircilik@konak.bel.tr). Parselasyon, 18. madde uygulaması, ifraz-tevhit gibi tapu işlemleri ve subasman kontrolü Plan ve Proje Müdürlüğü'nde (planproje@konak.bel.tr). Belediyenin sitesindeki e-imar uygulamasından parselinizin imar durumuna çevrimiçi bakabilirsiniz.

Tescilli yapılar ve tarihi alanlar için belediyede ayrı bir Kültürel Miras Koruma Müdürlüğü de var (Dokuz Eylül Meydanı No: 11, Basmane). Belediyenin ana adresi de burası. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı ise İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; ayrıntılar İzmir il rehberinde.

Ballıkuyu ve Kadifekale: alan projeleri

Konak'taki en büyük alan projesi Büyükşehir'in Ballıkuyu Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi. Yeni Asır'ın 17 Ekim 2026 haberine göre proje Ballıkuyu, Kosova, Kocakapı, Yeşildere ve Akarcalı mahallelerinde 47 hektarı kapsıyor ve sahadaki 6.197 bağımsız bölüm tek tek incelenip belediyenin veri tabanına işlendi; yeni uygulama esasları Meclis'e sunuldu ve revizyon imar planına esas jeolojik etüt raporu hazırlandı.

DHA'nın 4 Ekim 2026 haberine göre Kadifekale çevresinde 2000 yılı planları yüksek yapılaşma hakkı tanımlamıştı, ancak çok parçalı mülkiyet ve tarihi kimlikle uyumsuz plan yüzünden dönüşüm gerçekleşmedi. Yeni projede yüksek bloklar yerine yamaca uyan teras evler ve düşük yoğunluklu yerleşim planlanıyor. Hak sahipleriyle uzlaşma görüşmeleri başladı; Meclis ve Encümen'in belirleyeceği esaslara göre ya Ballıkuyu'da ya da Büyükşehir'in mülkiyetindeki başka alanlarda konut seçeneği sunulacak. Proje uzlaşma bittikten sonra etaplar hâlinde uygulanacak; etap tarihleri ve paylaşım oranı açıklanmadı.

Kadifekale'nin hemen altındaki heyelan bölgesi farklı bir süreçten geçti. Son Dakika'nın 10 Mayıs 2014 haberine göre Bakanlar Kurulu İmariye, 19 Mayıs, Vezirağa, Hasan Özdemir, Yeşildere, Kosova, 1. Kadriye, Altay ve Kadifekale mahallelerini 'afete maruz bölge' ilan etti; 20 Temmuz 2006'da 1.968 yapı için kamulaştırma kararı alındı ve 42 hektarlık alandaki yapıların tamamı tahliye edilip yıkıldı. Yeşildere heyelan bölgesinde 153 yapının 152'si yıkılmıştı. Hürriyet'in 28 Ekim 2018 haberine göre yaklaşık 20 bin kişi, Büyükşehir'in TOKİ'den aldığı Uzundere (Karabağlar) konutlarına taşındı.

Ege Mahallesi'nin (Meles Çayı ile İZBAN hattı arasındaki yaklaşık 7 hektarlık eski sanayi alanı) birinci etabı için Büyükşehir, Son Dakika'nın 22 Ekim 2020 haberine göre kat karşılığı anahtar teslim ihaleyi sonuçlandırmış, birinci etapta yüzde 100 uzlaşma sağlandığını ve hak sahiplerinin tapularını devraldığını açıklamıştı. Projenin bugünkü inşaat ve teslim durumunu açılabilen güncel bir kaynaktan doğrulayamadık.

Kemeraltı ve sit alanları: koruma kurulu şartı

Konak, İzmir'in tarihi kent merkezini taşıyor: Kemeraltı, Basmane, Agora ve Kadifekale. Cumhuriyet'in 26 Ekim 2025 haberine göre Büyükşehir'in toplantısında tarihi merkezin 51 mahalleyi kapsadığı ve UNESCO Dünya Mirası listesi sürecinin sürdüğü belirtildi. Bu bölgelerde parselinizin sit alanı, koruma alanı ya da tescilli yapı olup olmadığı dönüşümün kurallarını baştan değiştirir.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'nun 9. maddesine göre sit alanlarında ve tescilli taşınmazlarda koruma bölge kurulu kararına aykırı 'esaslı onarım, inşaat, kısmen veya tamamen yıkma' yapılamaz. 17. maddeye göre bir alanın sit ilan edilmesi oradaki plan uygulamasını durdurur; koruma amaçlı imar planı yapılana kadar kurulun belirlediği geçiş dönemi koşulları uygulanır. Yani bu bölgelerde riskli yapı raporu tek başına yıkım ve yeniden yapım için yetmez; projenin kuruldan geçmesi gerekir.

Kurul kararları değişebiliyor. Yeni Asır'ın 15 Mayıs 2026 haberine göre Koruma Kurulu, Agora Antik Kenti sınırındaki Çankaya katlı otoparkının bulunduğu alanın statüsünü 1. derece arkeolojik sitten 3. derece arkeolojik site düşürdü; depreme dayanıksız bulunarak 1 Ocak 2026'da kapatılan otopark, imar planı değişikliğiyle yeniden yapılabilecek. Konak'ta kaç tescilli yapı olduğunu ve sit sınırlarını gösteren derli toplu resmî bir kaynak bulamadık; parselinizin durumunu Kültürel Miras Koruma Müdürlüğü'ne ve İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne yazılı sorun.

Zemin ve deprem: kıyı dolgusu ve yamaçlar

Konak'ta zemin iki uç arasında değişiyor: kıyıda dolgu, iç kesimde Kadifekale yamaçları. Kıyı için Jeoloji Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Başkanı Koray Çetin Önalan, Cumhuriyet'in 13 Temmuz 2024 haberinde olası büyük bir depremde 'Konak, Alsancak, Bayraklı, Mavişehir ve Bostanlı'da sıvılaşma' beklediğini, 'Alsancak sonradan dolgu ile oluşturulmuş' olduğunu ve Alsancak'taki binaların birçoğunun çok eski olup temellerinde ciddi deformasyon ve korozyon bulunduğunu söyledi. Bu bir uzman değerlendirmesi; resmî sıvılaşma haritası değil.

Yamaçlarda risk heyelan. Kadifekale'deki 42 hektarlık alan heyelan nedeniyle boşaltıldı ve yeni Ballıkuyu projesi için ayrıca plana esas jeolojik etüt hazırlandı. Yamaçtaki parsellerde etüt sonucu yapılaşma koşullarını doğrudan belirler.

Resmî mikrobölgeleme henüz Konak'a ulaşmadı. KARAR'ın 7 Mart 2026 haberine göre Büyükşehir, Konak ve Bayraklı'da 4.650 hektarlık alanda yeni mikrobölgeleme çalışmasının teknik hazırlıklarını sürdürüyor; Başkan Mutlu da Nisan 2026'da bu çalışmanın 'çok yakında' başlayacağını söyledi. 30 Ekim 2020 depreminde TMMOB'un ilk gözlem raporu yıkım ve ağır hasarın en çok Bayraklı'nın kalın alüvyonlu mahallelerinde yoğunlaştığını yazıyor; Konak'ta kaç binanın hasar aldığına dair ilçeye ayrılmış resmî bir rakam bulamadık.

Kat karşılığında Konak'ta nelere dikkat

Sit alanı ve tescil kontrolünü ilk iş yapın. Kemeraltı, Basmane, Agora ya da Kadifekale çevresindeyseniz, müteahhitle sözleşme imzalamadan önce parselin sit derecesini ve tescil durumunu öğrenin; sözleşmeye koruma kurulu onayının kimin sorumluluğunda alınacağını ve kurul onay vermezse ya da kat sayısını düşürürse sözleşmenin ne olacağını yazdırın. Kurulun izin verdiği yapı hacmi, imar planındakinden küçük olabilir.

18. madde ve düzenleme ortaklık payını hesaba katın. Belediye parselasyon uygulamalarını hızlandırdığını söylüyor; parseliniz henüz 18. madde uygulaması görmediyse arsanızın bir kısmı yol ve park için kesilebilir ve elinize geçecek daire metrekaresi bu kesintiye göre değişir. Teklifi uygulama sonrası net parsel alanı üzerinden isteyin.

Ballıkuyu proje alanındaysanız (Ballıkuyu, Kosova, Kocakapı, Yeşildere, Akarcalı) kendi binanız için bağlayıcı bir kat karşılığı sözleşmesi imzalamadan önce binanızın proje sınırına girip girmediğini Büyükşehir'den yazılı sorun. Alan projesinde konut seçeneklerini Meclis ve Encümen belirleyecek; bina bazlı sözleşme bununla çakışabilir.

Kıyı ve dolgu kesiminde zemin etüdünü teklifin şartı yapın: etüdün kimin tarafından ve ne zaman yapılacağı, kazıklı temel gibi ek maliyetin maliklere yansıyıp yansımayacağı sözleşmede yazmalı. Kanuni korumalar Konak'ta da geçerli: müteahhit kendi payındaki daireleri tamamlanma oranının yüzde on altında satabiliyor, işe bir yıl içinde başlanmaz ya da iş altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih için başvurabiliyor, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat aranıyor. Kredi ve kira yardımı ayrıntıları İzmir il rehberinde.