Karabağlar'da kentsel dönüşüm 2026: Uzundere ve Osman Aksüner

Karabağlar'da dönüşüm nasıl ilerliyor

Karabağlar, 2008'de Konak'tan ayrılarak kurulan bir ilçe. Vikipedi'deki TÜİK serisine göre 2025 nüfusu 467.572; ilçe İzmir'in en kalabalık ilçelerinden biri. Yapı stoğunun yaşı ya da riskli bina sayısı için ilçeye ayrılmış resmî bir veri bulamadık. İzmir Büyükşehir'in yapı envanteri çalışması şimdiye kadar Bayraklı, Bornova ve Karşıyaka'da yapıldı; Karabağlar için yayımlanmış bir envanter sonucu bulamadık.

İlçede dönüşümün üç ayrı yolu var ve kurallar her birinde farklı. Birincisi Büyükşehir'in Uzundere projesi: burada belediye uzlaşma esaslı, yerinde dönüşüm modeli uyguluyor. İkincisi Karabağlar Belediyesi'nin Osman Aksüner'de başlattığı alan projesi. Üçüncüsü ve en yaygını, apartman maliklerinin 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı tespiti yaptırıp müteahhitle kat karşılığı anlaşması. Bina bazlı dönüşümün genel kuralları (tespit, itiraz, salt çoğunluk, kira yardımı) İzmir il rehberinde.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi İzmir'de açık, Karabağlar'daki riskli yapı malikleri de başvurabiliyor. Karabağlar'dan kaç başvuru yapıldığını gösteren bir ilçe verisi bulamadık. Krediyi düşünüyorsanız yeni binada temel imalatına başlanmamış olması gerekiyor; koşullar il rehberinde.

540 hektarlık riskli alan: hangi mahalleler

Karabağlar'ın bir bölümü 6306 sayılı Kanun'a göre riskli alan. Bianet'in 10 Mart 2016 haberine göre ilçede 15 mahalleyi kapsayan 540 hektarlık bir alan riskli alan ilan edildi. Cumhuriyet'in 9 Ağustos 2022 haberinde dönemin Belediye Başkanı Muhittin Selvitopu, alanın 2012'de ilan edildiğini ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yetki ve sorumluluğunda olduğunu söyledi. Karar sayısını ve Resmî Gazete tarihini resmî kaynaktan doğrulayamadık.

Bianet'in haberine göre bu alanın içindeki Uzundere, Abdi İpekçi ve İhsan Alyanak mahallelerini kısmen kapsayan yaklaşık 101,4 hektar için Bakanlık plan hazırladı; mahalleliler planlara dava açtı ve riskli alan kararına karşı dava o tarihte Danıştay'da sürüyordu. Mahalleliler planın kendilerini mahalleden çıkaracağını, dere yataklarını ve zeytinlikleri yok saydığını ileri sürdü; bunlar sakinlerin iddiaları.

Selvitopu aynı 2022 açıklamasında alanın 365 hektarında hiçbir plan çalışması yapılmadığını, Salih Omurtak ve Bahriye Üçok mahallelerini kapsayan 74 hektarlık bir planın da İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin açtığı dava sonucu yargı tarafından iptal edildiğini söyledi. Bu alandaki davaların ve planların bugünkü durumunu gösteren güncel bir resmî metin bulamadık.

Pratik sonuç: Binanız riskli alan içindeyse, bina bazlı dönüşümde bile imar durumu bu alan için yapılan ya da iptal edilen planlara bağlı. Müteahhitle görüşmeden önce parselinizin riskli alanda olup olmadığını ve geçerli planı İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ile Karabağlar Belediyesi'nden yazılı sorun.

Uzundere: 15 yıllık proje ve geciken etaplar

Uzundere, İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin ilk büyük dönüşüm projelerinden. Belediyenin proje sayfasına göre alan 32 hektar; 1. ve 2. etap tamamlandı, anahtarlar ve kat mülkiyeti tapuları hak sahiplerine teslim edildi. Anka'nın 10 Ocak 2026 haberine göre 1. etapta 341, 2. etapta 476 bağımsız bölüm teslim edildi.

3. ve 4. etap gecikti. Belediyenin proje sayfası 3. etabı 1.422, 4. etabı 1.307 konut olarak veriyor ve iki etap için İZBETON ile protokol imzalandığını yazıyor. KARAR'ın 9 Temmuz 2025 haberindeki Büyükşehir açıklamasına göre İZBETON bu etaplar için beş kooperatifle sözleşme yaptı; Nisan 2024'te 3. etapta ilerleme yüzde 4'te kaldı, 4. etapta inşaat başlamamıştı. Bakanlık ve denetim bulguları üzerine Temmuz 2024'te kooperatiflerden alanları belediyeye iade etmeleri istendi.

Son durum için iki kaynak var ve rakamları birbirini tutmuyor. Anka'nın 10 Ocak 2026 haberine göre 3. etapta 1.624 bağımsız bölüm için ikmal ihalesi yapıldı, 4. etapta 1.853 bağımsız bölüm için ihalede sözleşme süreci sürüyordu. Yeni Bakış'ın 18 Nisan 2026 haberine göre ise Büyükşehir 3. ve 4. etapta 1.902 bağımsız bölümün inşaatının sürdüğünü, bunların 2027 sonuna kadar bitmesinin hedeflendiğini ve 1.575 bağımsız bölüm için ihale hazırlığı yapıldığını açıkladı; tüm etaplar bitince 4.294 bağımsız bölüm teslim edilecek.

Gecikme hak sahiplerini zorluyor. Son Dakika'nın 26 Nisan 2025 haberine göre 3. ve 4. etap hak sahipleri, konutları zamanında bitmediği için yıkılan evlerinin arsasına çadır kurarak eylem yaptı; pankartta 15 yıldır evlerine kavuşamadıkları yazıyordu. Uzundere'de hak sahibiyseniz teslim takvimini Büyükşehir Kentsel Dönüşüm Dairesi'nden yazılı isteyin.

Osman Aksüner: belediyenin yeni projesi ve başvuru

Karabağlar Belediyesi ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü kurdu. Cumhuriyet'in 16 Haziran 2025 haberine göre belediye ayrıca İZKA desteğiyle ilçede risk temelli dönüşüm alanlarını belirlemek ve risk haritaları hazırlamak için bir çalışma başlattı; hedef bitiş Kasım 2025'ti. Bu çalışmanın sonuçlarının yayımlandığını gösteren bir metin bulamadık.

Belediyenin ilk alan projesi Osman Aksüner Mahallesi 1. Etap. Cumhuriyet'in 2 Ağustos 2026 haberine göre proje yaklaşık 6 hektar, yaklaşık 400 hak sahibi ve yaklaşık 250 yapıyı kapsıyor; belediye Bakanlığın verdiği yetkiyle yürütüyor. Uzlaşma görüşmeleri Haziran 2026'da başladı, ilk imzalar Ağustos'ta atıldı. Uzlaşma bitince dosya Bakanlığa sunulacak, onaydan sonra yapıma geçilecek. Başkan Helil Kınay, Osman Aksüner'in içinde olduğu 106 hektarlık alanda koordinasyon yetkisinin belediyede olduğunu söyledi. Cumhuriyet'in 2022 haberine göre bu 106 hektar Osman Aksüner, Aşık Veysel ve kısmen Aydın mahallelerini kapsıyor.

KARAR'ın 26 Eylül 2026 haberine göre süreç hâlâ uzlaşma ve yapım öncesi hazırlık aşamasında; paylaşım oranı, kira yardımı, ihale ve yapım takvimi açıklanmadı. Bu yüzden Osman Aksüner'de ya da 106 hektarlık alanda mülkünüz varsa, kendi binanız için müteahhitle bağlayıcı sözleşme imzalamadan önce binanızın proje alanına girip girmediğini belediyeye sorun.

Başvuru yeri: Belediyenin açıklamalarında hak sahiplerinin tapularıyla Kentsel Dönüşüm Ofisi'ne başvurabileceği söyleniyor. Belediyenin internet sitesine (karabaglar.bel.tr) erişemediğimiz için müdürlüğün adresini ve telefonunu doğrulayamadık. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; ayrıntılar il rehberinde.

Zemin: yamaçlar, dere yatakları ve komşu kazı

Karabağlar, ovadaki Bayraklı ya da Karşıyaka'dan farklı olarak büyük ölçüde yamaçlara kurulu; Vikipedi ilçe merkezinin ortalama yüksekliğini 552 metre veriyor. Riskli alan planlarına itiraz eden mahalleliler, Bianet'in 2016 haberine göre, Bakanlığın yapı yasaklı heyelan bölgesine toplu konut planladığını ileri sürdü. Bu iddiayı doğrulayan bir jeoloji raporuna erişemedik.

Yamaçta kazı komşu binaları da etkileyebilir. CNN Türk'ün 29 Kasım 2016 haberine göre General Kazım Özalp Mahallesi'nde yakındaki bir inşaatın kazısı ve yağmurla yol iki kez çöktü, belediye 4'er katlı üç binayı mühürleyip boşaltma kararı verdi ve sorumluluğun inşaat firmasında olduğunu söyledi.

Fay konusunda Yeni Asır'ın 24 Ağustos 2026 haberi, güncellenen diri fay haritasına göre İzmir'in 11 ilçesinin altından diri fay geçtiğini yazıyor, ancak ilçeleri tek tek saymıyor. Karabağlar'dan diri fay geçip geçmediğini resmî bir kaynaktan doğrulayamadık. İlçe için yayımlanmış bir mikrobölgeleme çalışması da bulamadık.

Kat karşılığında Karabağlar'da nelere dikkat

Önce alanı netleştirin. Binanız 540 hektarlık riskli alan, Osman Aksüner'deki 106 hektarlık alan ya da Uzundere proje alanı içindeyse, imar hakkını ve dönüşüm modelini ilgili plan belirler. Bu alanların dışındaysanız süreç 6306'nın bina bazlı kurallarına göre işler. Müteahhidin teklifi hangi plan notuna dayanıyorsa, o plan belgesini sözleşmeye ek yaptırın.

Yamaçta zemin ve istinat maliyetini baştan bağlayın. Teklifte zemin etüdünün kim tarafından ve ne zaman yapılacağı, etüt sonucu istinat duvarı ya da derin temel çıkarsa ek maliyetin kime ait olacağı yazmalı. Kazı sırasında komşu binalara verilecek zarar için müteahhidin sigortası ve sorumluluğu sözleşmede açıkça yer alsın.

Uzundere'nin gecikmesi, teslim süresi ve teminatın neden önemli olduğunu gösteriyor. Kanuna göre müteahhit kendi payındaki daireleri tamamlanma oranının yüzde on altında satabiliyor; müteahhit kaynaklı sebeple işe bir yıl içinde başlanmaz ya da iş altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat ya da tamamlama sigortası aranıyor. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle salt çoğunluk kararı için toplantı ve ilan usulü de zorunlu.

Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'da geçerli, Karabağlar'da yok. Dünya Bankası kredisi ve kira yardımı ayrıntıları İzmir il rehberinde.