Buca'da kentsel dönüşüm 2026: 18 mahallelik Güney planı ve yeni müdürlük

Buca'da dönüşüm nasıl ilerliyor

Buca'da apartmanların çoğu için yol hâlâ bina bazlı dönüşüm: malikler binalarını 6306 sayılı Kanun'a göre lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıyor, ardından müteahhitle kat karşılığı anlaşarak yeniden yaptırıyor. Bu sürecin kuralları, kredi ve kira yardımı İzmir il rehberinde. Buca için Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilmiş bir riskli alan kararı bulamadık.

İlçede kaç binanın riskli olduğunu gösteren resmî bir veri ya da Buca için yayımlanmış bir bina envanteri sonucu bulamadık. Belediyenin kendi açıklamasında elimizdeki en somut rakam eski: haberler.com'un 27 Mayıs 2022 haberine göre Buca Belediyesi o yıl 82 riskli ve metruk yapıyı yıkmış, ilçede 200'ü aşkın metruk bina bulunuyordu. Kozağaç'ta riskli yapı ilan edilip yasal süresinde yıkılmayan bir bina da bunlar arasındaydı.

Büyük değişiklik planlama tarafında. İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi Nisan 2026'da Buca'nın güneyinde yaklaşık 1.305 hektarı ve 18 mahalleyi kapsayan plan değişikliğini onayladı (ayrıntısı aşağıda). Plan ve müdürlük, dönemin Belediye Başkanı Görkem Duman döneminde çıktı; Cumhuriyet'e göre İçişleri Bakanlığı Duman'ı bir yolsuzluk soruşturması kapsamında 7 Haziran 2026'da görevden uzaklaştırdı ve belediye meclisi 12 Haziran 2026'da başkanvekili seçimi için toplanacaktı. Belediyedeki yönetim değişikliğinin plan takvimine etkisi hakkında resmî bir açıklama bulamadık.

Başvuru: belediyede hangi birim

Buca Belediyesi'nde ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü var. Müdürlüğün yönetmeliğine göre birim, Buca Belediye Meclisi'nin 4 Mart 2026 tarihli ve 24/2026 sayılı kararıyla kuruldu; içinde Kentsel Dönüşüm Proje ve Planlama, Uzlaşma ve Hak Sahipliği ve İdari İşler şeflikleri var. Görevleri arasında belediyenin yapacağı dönüşüm ve yenileme projelerinin ihale ve kontrollük işleri, Bakanlık ve diğer kurumlarla yazışmalar ve halkı bilgilendirme sayılıyor. Belediye sitesinde müdürlüğe ait ayrı bir telefon numarası yayımlanmamış; santral 0232 439 10 10.

Yeni binanın ruhsatı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün işi: imar durumu, proje onayı, yapı ruhsatı, kat mülkiyeti işlemleri ve yapı kullanma izin belgesi bu müdürlükten çıkıyor (santral 0232 439 10 10, dahili 1500). Parselin hangi plan kararına tabi olduğu ve askıdaki plan değişiklikleri için Plan ve Proje Müdürlüğü'ne (dahili 1560) başvuruluyor.

Belediyenin adresi Vali Rahmi Bey Mahallesi, Menderes Caddesi No: 85, Buca; Çözüm Merkezi 0850 228 28 22. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; Büyükşehir'in onayladığı planlara itiraz ise İzmir Büyükşehir Belediyesi'ne yapılıyor.

Buca Güney Planlama Bölgesi: 18 mahalle, 57 dönüşüm alanı

İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 14 Nisan 2026'da haberleşen kararıyla Buca'da yaklaşık 1.305 hektarı kapsayan plan değişikliği onaylandı. Plan 14 mahalleyi tamamen kapsıyor: Buca Koop, Çamlıpınar, Mustafa Kemal, İnönü, Kuruçeşme, Yıldız, Çamlıkule, Yeşilbağlar, Göksu, Yenigün, Fırat, Atatürk, Kozağaç ve Efeler. İnkılap, Vali Rahmi Bey, Dumlupınar ve Adatepe ise kısmen plan içinde. Belediyenin açıklamasına göre plan, İzmir Çevre Yolu'ndan kuzeye uzanıp Gazeteci Yazar İsmail Sivri Bulvarı'na bağlanacak 60 metrelik yeni bir bulvar, ticaret alanları ve cep otoparkları öngörüyor.

Yerel Gündem'in 15 Temmuz 2026 haberine göre 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu Buca Belediye Meclisi'nde 3 Aralık 2025'te kabul edildi, Büyükşehir Meclisi'nde 13 Nisan 2026'da değiştirilerek onaylandı; 1/5000 ölçekli nazım imar planı 14 Mayıs 2026'da onaylandı. Planlar 21 Mayıs–19 Haziran 2026 arasında askıda kaldı. Aynı habere göre plan alanının kapasite nüfusu mevcut planlarda 250.681 iken yeni nazım planda yaklaşık 424.000'e çıkıyor.

Son Mühür'ün 24 Eylül 2026 haberine göre Buca Güney Planlama Bölgesi'nin 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği askı sürecini tamamlayıp yürürlüğe girdi. Bu değişiklikle kentsel dönüşüm alanı sayısı 63'ten 57'ye indi; 57 alan yaklaşık 1,3 milyon metrekare kadastral alanı kapsıyor. 'Birlikte Uygulama Yapılacak Alan' sınırları 1/1000 ölçekli uygulama planına işlendi ve 15 metre ve daha geniş yollarla bölünen alanlara ayrı sınırlar çizildi. Habere göre bu değişikliğe 23 Ekim 2026'ya kadar İzmir Büyükşehir Belediyesi'ne itiraz edilebiliyor.

Bu 57 alanın mahalle mahalle listesini ve her alanda dönüşümün kim tarafından, hangi paylaşım kuralıyla yürütüleceğini gösteren yayımlanmış bir metin bulamadık. Parseliniz bu mahallelerden birindeyse, müteahhitle konuşmadan önce Plan ve Proje Müdürlüğü'nden parselinizin bir dönüşüm ya da birlikte uygulama alanında kalıp kalmadığını yazılı olarak öğrenin.

Deprem riski ve zemin: Buca fayı

Buca'nın kendi fayı var ve 2022'de kırıldı. DHA'nın 4 Kasım 2022 haberine göre Buca'da 4,9 büyüklüğünde deprem oldu; Dokuz Eylül Üniversitesi Deprem Araştırma ve Uygulama Merkezi (DAUM) Müdürü Prof. Dr. Hasan Sözbilir, kırılan fayın Buca Gölet ile Gaziemir arasında olduğunu, yaklaşık 5 km uzunluğunda eğim atımlı normal bir fay olduğunu, batıda Tuzla Fayı'na bağlandığını ve 6'dan büyük deprem üretemeyeceğini söyledi.

Sözbilir, Yeni Asır'ın 10 Kasım 2022 haberinde, 2020 Sisam depreminin Tuzla Fayı'nın kuzeydoğu ucundaki 'çiçek yapısı' denen fay grubunu harekete geçirdiğini ve bu grubun içindeki Buca fayı gibi fayların deprem fırtınalarına yol açabileceğini, ancak 5,5 ve üstü yıkıcı deprem üretme kapasitelerinin olmadığını anlattı. Buca fayının bağlandığı Tuzla Fayı ise daha büyük: DHA kaynaklı NTV haberine (3 Mayıs 2024) göre Sözbilir, denizden ve Doğanbey'den başlayıp kuzeyde Bornova'ya uzanan yaklaşık 50 km'lik fayın 7,1'e kadar deprem üretebileceğini ve 2 bin yıldır kırılmadığı için yakın zamanda kırılma ihtimalinin yüksek olduğunu söyledi. Bu bir uzman değerlendirmesi, resmî bir deprem tahmini değil.

Buca'nın zemin sınıfını ya da sıvılaşma riskini mahalle mahalle gösteren yayımlanmış bir mikrobölgeleme sonucu bulamadık. Yeni Asır'ın 24 Ağustos 2026 haberindeki güncel diri fay haritası değerlendirmesinde İzmir'in 11 ilçesinin altından diri fay geçtiği yazıyor, ancak ilçeler tek tek sayılmıyor ve Buca'nın adı geçmiyor. Pratik sonuç: Buca'da her parselin zemin etüdü yeni binanın temel tipini ve maliyetini belirler; komşu parselin etüdüne güvenmeyin.

Onat Tüneli çevresi ayrı bir durum. Gazete Birlik'in İHA kaynaklı 21 Kasım 2025 haberine göre Büyükşehir, Buca–Bornova arasındaki tünelin etkileşim alanında oturulması tehlikeli bulunan 52 binayı hak sahipleriyle uzlaşarak satın alıp yıkıyor; ihtiyaç duyan ailelere 12 ay kira, taşınma ve nakliye desteği veriliyor. Bir binada malikin teklifi reddetmesi üzerine encümen kararıyla tahliye yapılması mahallede tepki çekti. Bu alana özel kira yardımı tutarları İzmir il rehberinde.

Buca'da imar ve yoğunluk tartışmaları

Güney Planlama Bölgesi planı itirazsız geçmedi. Yeni Asır'ın 11 Temmuz 2026 ve Yerel Gündem'in 15 Temmuz 2026 haberlerine göre askı süresinde 9 ayrı kaynaktan itiraz geldi: 702 dilekçelik toplu bir itiraz, 17 dilekçelik ayrı bir başvuru, Temiz İzmir Derneği ve TMMOB Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi bunlar arasında. Oda, daha önce mahkemece iptal edilen planın iptal gerekçelerinin yeni çalışmada yeterince karşılanmadığını savundu; nüfus artışı, ulaşım bağlantıları, sosyal ve teknik altyapı ile uygulama yöntemlerini eleştirdi. Tarihî Giraud Köşkü çevresindeki koruma alanı kararına da mirasçılar itiraz etti. Kapasite nüfusunun yaklaşık 250 binden 424 bine çıkması, altyapının bu yoğunluğu taşıyıp taşıyamayacağı sorusunu malik açısından da önemli kılıyor: daire sayısı artan projelerde yol, otopark ve okul gibi donatıların planda nerede ayrıldığına bakın.

Eski Buca Cezaevi arazisi de tartışmalı. Ege'de Son Söz'ün 26 Şubat 2026 haberine göre İnönü Mahallesi'ndeki yaklaşık 78.000 m²'lik arazi için hazırlanan 1/5000 ölçekli plan değişikliğinde 'Ticaret + Konut' alanlarına E:1,80, 'Konut' alanlarına E:1,50 emsal verildi ve yaklaşık 40.200 m² inşaat alanı planlandı. TMMOB İzmir İl Koordinasyon Kurulu, Buca Cezaevi Platformu ve İzmir Barosu öncülüğünde yüzlerce kişi; alanın rekreasyon ve afet sonrası geçici barınma alanı olarak kalması gerektiğini, planın daha önce mahkemece iptal edilen planlara benzediğini öne sürerek itiraz etti.

Belediyenin kendi teklifleri de geri dönebiliyor. Ege'de Son Söz'ün 10 Temmuz 2026 haberine göre Buca Belediye Meclisi'nin 2 Nisan 2026'da kabul ettiği, Dumlupınar'daki yaklaşık 8.000 m²'lik belediye parselini E:2,40 emsal ve en fazla 6 katla ticaret alanına çeviren 1/1000 ölçekli plan değişikliğini Büyükşehir İmar ve Bayındırlık Komisyonu oybirliğiyle uygun bulmadı. Buca'da bir parselin imar hakkı ilçe meclisinden geçse bile Büyükşehir onayına kadar kesin değil.

Kat karşılığında Buca'da nelere dikkat

Planı önce netleştirin. Parseliniz Güney Planlama Bölgesi'ndeki 18 mahalleden birindeyse, teklif toplamadan önce yürürlükteki 1/1000 planda parselinizin emsalini, kat sınırını ve bir dönüşüm ya da birlikte uygulama alanında kalıp kalmadığını Plan ve Proje Müdürlüğü'nden yazılı alın. Müteahhidin teklifi bu imar hakkına dayanmalı; plan itirazla ya da mahkeme kararıyla değişirse sözleşmenin ne olacağı (daire paylaşımının yeniden hesaplanması ya da fesih) açıkça yazılmalı.

Zemin maliyetini baştan bağlayın. Teklifte zemin etüdünün kimin tarafından ve ne zaman yapılacağı, etüt sonucu çıkan ek temel maliyetinin maliklere yansıtılıp yansıtılmayacağı yazmalı. Etüt yapılmadan verilen sabit daire metrekaresi teklifleri sonradan değişebilir. Bina Onat Tüneli etkileşim alanına yakınsa, Büyükşehir'in binanızı satın alma listesinde olup olmadığını müteahhitle anlaşmadan önce öğrenin.

Kanuni korumalar Buca'da da geçerli: müteahhit kendi payındaki daireleri tamamlanma oranının yüzde on altında satabiliyor; müteahhit kaynaklı sebeple işe bir yıl içinde başlanmaz ya da iş altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat ya da tamamlama sigortası aranıyor. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle salt çoğunluk kararı için toplantı ve ilan usulü de zorunlu.

Dünya Bankası kredisini kullanacaksanız yeni binada temel imalatına başlanmamış olması gerekiyor; sırayı müteahhitle baştan konuşun. Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'da geçerli, Buca'da yok. Kredi ve kira yardımı ayrıntıları İzmir il rehberinde.