Mamak'ta kentsel dönüşüm 2026: Yeni Mamak, Mutlu riskli alanı ve bina bazlı yol

Mamak'ta dönüşüm nasıl ilerliyor

Mamak'ta dönüşümün ana gündemi apartmanlardan çok gecekondu alanları. Hürriyet'in 31 Ocak 2016 haberinde dönemin Belediye Başkanı Mesut Akgül, ilçede yedi ayrı kentsel dönüşüm projesi yürüdüğünü ve 7 yılda 30 bine yakın gecekondunun yıkıldığını söylüyordu. Aynı haberde Yeni Mamak dışında Gülseren-Anayurt (440 bin m², 5.260 konut planı), Altıağaç-Karaağaç-Hüseyingazi (575 bin m², 5.420 konut planı) ve Yatıkmusluk-Altınevler (220 bin m², 2 bin konut teslim) projeleri sayılıyor. Bu rakamlar 2016'ya ait; projelerin bugünkü durumunu gösteren derli toplu resmî bir tablo bulamadık.

Altıağaç-Karaağaç-Hüseyingazi alanını TOKİ yürüttü. TRT Haber'in 4 Temmuz 2016 haberine göre TOKİ Başkanı Ergün Turan bölgede toplam 5.747 konut üretileceğini, alandaki 1.350 konuttan 1.230'unun yıkıldığını açıklamıştı.

Bugün ilçedeki en büyük ve en tartışmalı proje Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi. Bunun dışında kalan, yani bir alan projesinin içinde olmayan apartmanlarda dönüşüm ülkenin her yerindeki gibi 6306 sayılı Kanun'la, riskli yapı tespiti ve maliklerin müteahhitle kat karşılığı anlaşmasıyla yürüyor. Riskli yapı tespiti, itiraz ve kira yardımı gibi il geneli konular Ankara il rehberinde anlatılıyor.

Yeni Mamak projesi: 2008'den 2026'ya

Proje 2008'de başladı; Ankara Büyükşehir'in Ocak 2024'teki tapu töreninde Daire Başkanı Hüseyin Gazi Çankaya, yapım sürerken hayatını kaybeden 46 hak sahibinin tapularının yakınlarına verileceğini açıkladı. Hürriyet'in 2016 haberine göre proje 7 milyon m² alanda 13.400 gecekonduyu kapsıyor ve o tarihte 8.715 hak sahibiyle anlaşılmıştı.

Teslimler yavaş ilerledi. Sözcü'nün 12 Mayıs 2023 haberine göre ilk etapta 160 konut noter huzurunda kurayla teslim edildi. Özel Kalem'in 18 Ocak 2024 haberine göre 5. etapta 166 konutun tapusu verildi; 3 Eylül 2024 tarihli ANKA haberine göre yine 5. etapta, Derbent Mahallesi'nde 252 konut teslim edildi. Aynı ANKA haberinde Büyükşehir, 16 yıldır bekleyen 8.620 hak sahibi olduğunu ve devam eden 3.027 konutun 2025'te bitirilmesinin hedeflendiğini söylüyordu.

Yeni Ankara'nın 3 Haziran 2026 haberine göre kurası çekilen 325 konutun 2026'nın ilk çeyreğinde teslimiyle toplam teslim 1.363'e ulaşacaktı; 190 konutluk 10. etabın inşaatı Şubat 2025'te başladı. Kalan 8.006 konut için Ocak 2026'da yaklaşık 2,5 milyon m²'lik alanda, tahmini bedeli 56,6 milyar TL olan arsa/kat karşılığı inşaat ihalesine çıkıldı. İhalenin sonuçlandığını ya da 325 konutun teslim edildiğini doğrulayan resmî bir kaynak bulamadık.

Rakamlar siyasi tartışmanın da konusu. Sabah'ın 27 Ağustos 2025 haberinde AK Parti Grup Başkanvekili Nihat Yalçın, Mansur Yavaş döneminde hak sahiplerine 456 konut teslim edildiğini, 2014–2019 arasında ise Mamak'ta 5.500 konut teslim edildiğini öne sürdü. Bunlar bir siyasetçinin iddiası; Büyükşehir'in resmî toplam teslim sayısını bulamadık. Hak sahibiyseniz kendi dosyanızın durumunu doğrudan Büyükşehir'den öğrenin.

Başvuru: hangi kurum, hangi birim

Mamak Belediyesi'nin sitesinde ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü var (müdür Nazife Gökçe, telefon 0312 550 72 05). Ruhsat, imar durumu ve riskli yapı işleri İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde (0312 550 73 08); plan uygulama şubesinin numarası 0312 550 73 06. Belediye santrali 0312 550 70 00, Alo Mamak hattı 444 0 149; adres Mamak Caddesi No:181, Hüseyingazi Mahallesi.

Yeni Mamak projesinin muhatabı ilçe belediyesi değil, Ankara Büyükşehir Belediyesi. Yeni Ankara'nın 3 Haziran 2026 haberine göre hak sahipleri 0312 550 72 05 ve 0312 550 72 37 numaralarını ya da Başkent 153'ü arayabiliyor; dosya incelemesi ve evrak teslimi için Boğaziçi Üreğil Mahallesi'ndeki koordinasyon merkezine veya Büyükşehir'in Yenimahalle'deki merkez hizmet binasında Özel Projeler ve Dönüşüm Dairesi Başkanlığı'nın bankosuna gidilebiliyor. Aynı habere göre Büyükşehir'in yürüttüğü bu projede kura ve sözleşme bilgileri e-Devlet'te görünmeyebiliyor.

Mamak Belediyesi'nin kendi yürüttüğü alan projeleri de var. Belediyenin 6 Eylül 2024 tarihli duyurusuna göre Diriliş Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi 5. etapta tamamlanan 267 konutun tapu teslimi başladı; 182 tapu verildi, 85'inin işlemi sürüyordu, 196 konutun da kat mülkiyeti aşamasında olduğu belirtildi.

Mutlu Mahallesi riskli alanı ve imar tartışmaları

Mamak'ta Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilmiş bir riskli alan var: 31 Ekim 2016 tarihli ve 2016/9466 sayılı kararla, 16 Kasım 2016 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak Mutlu Mahallesi'nde 615.557 m² alan riskli alan ilan edildi. Bakanlığın 2020 tarihli plan açıklama raporuna göre projeyi Mamak Belediyesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birlikte başlattı.

Aynı rapor, riskli alanın 39,27 hektarlık bölümünün, alanın diğer kısımlarındaki maliklerin taşınacağı yeni yerleşim alanı olarak planlandığını ve 1/25.000 ölçekli nazım planda burasının "orta yoğunluklu gelişme konut alanı (60-120 kişi/ha)" yapıldığını yazıyor. Yapı yasaklı alanlar ve afete maruz bölgeler plan dışında bırakılmış; İncesu Deresi sel kapanı nedeniyle 904,50 kotunun üzerinde planlama yapılmamış.

Planlama zemini de tartışmalı: rapora göre Büyükşehir'in 13 Ocak 2017'de onayladığı 2038 Ankara 1/100.000 Çevre Düzeni Planı, Ankara 9. İdare Mahkemesi'nin 28 Eylül 2020 kararıyla iptal edildi; alan için yürürlükteki üst plan 2007 onaylı 1/25.000 nazım plan. Mutlu'da mülkünüz varsa hangi planın ve hangi etabın içinde kaldığınızı belediyeden yazılı olarak öğrenin.

Alan projelerinde bekleyiş uzun. Yeni Ankara'nın 8 Şubat 2026 haberinde Boğaziçi Mahallesi muhtarı Sami Sipahi, 2006'da başlayan süreçte 13 alanın kapsama alındığını, bunlardan 11 mahallenin hâlâ beklediğini söyledi. Bu muhtarın beyanı; resmî bir sayım değil.

Deprem riski ve zemin

Mamak için İstanbul'daki gibi ilçe ölçekli resmî bir deprem hasar senaryosu bulamadık. Uzman görüşü var: TMMOB Jeoloji Mühendisleri Odası Başkanı Hüseyin Alan, Yeni Ankara'nın 2 Eylül 2025 haberinde Mamak'ı "aslında kaya olan ama oldukça ayrışmış ve heyelana müsait" alanlar arasında saydı.

Mutlu riskli alanı için yapılan jeolojik-jeoteknik etüt de bu tabloyu doğruluyor. 2020 tarihli plan raporuna göre alanda kireçtaşı şevlerinde kaya düşmesi ve askıda kaya blokları tehlikesi, yüksek eğimli bir bölümde akma türü heyelan gözlendi; kayaçlar "çok kötü-kötü" kaliteli ve büyük ölçüde ayrışmış bulundu. Alan; önlem alınabilecek stabilite sorunlu alanlar, şişme-oturma sorunlu alanlar ve afete maruz bölge olarak üç kategoriye ayrıldı. Raporda bu alanlarda önlemin parsel bazında yetmeyeceği, yamaç boyunca bütünlüklü alınması gerektiği yazıyor. Aynı rapor, mikrotermör ölçümlerinde tehlike düzeyini "düşük" olarak veriyor; yani sorun sarsıntıdan çok eğim, ayrışmış kaya ve dere taşkını.

Yamaçta ya da dere yatağına yakın bir parseldeyseniz zemin etüdüne ve istinat duvarı gibi önlem maliyetlerine teklif aşamasında özellikle bakın. Bunlar genel değerlendirme; parselinizin zemin etüdü tek başına belirleyici.

Kat karşılığında Mamak'ta nelere dikkat

Önce binanızın bir alan projesinin içinde olup olmadığını öğrenin. Yeni Mamak, Mutlu riskli alanı ya da belediyenin alan projelerinden birindeyseniz tek başınıza müteahhitle anlaşmanız mümkün olmayabilir; bu alanlarda hak sahipliği, kura ve sözleşme projeyi yürüten kurumla yapılıyor. Belediyeden ve Büyükşehir'den yazılı bilgi almadan imza atmayın.

Alan dışındaki apartmanlarda projenin dengesini imar durumu belirliyor; ilk işiniz İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden güncel imar durumu almak. Eğimli parsellerde zemin iyileştirme ve istinat maliyetinin kime ait olduğunu sözleşmeye yazdırın.

Kanuni korumalar Mamak'ta da geçerli: müteahhit kendi payındaki daireleri tamamlanma oranının yüzde on altında satabiliyor; işe bir yıl içinde başlanmaz ya da iş altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat ya da tamamlama sigortası aranıyor. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle salt çoğunluk kararı için toplantı ve ilan usulü de zorunlu.

Destek tarafında Mamak'ı İstanbul'dan ayıran nokta: Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi ve Yarısı Bizden Ankara'da uygulanmıyor; bu yüzden Mamak'tan krediye başvuru sayısı da yok. Kira yardımı ve vergi-harç muafiyetleri için ayrıntılar Ankara il rehberinde.