Sapanca'da kentsel dönüşüm 2026: göl kıyısı, bungalov ve sit

Sapanca'da dönüşüm nasıl ilerliyor

Sapanca'da bir binanın dönüşümü bugün çoğunlukla maliklerin kendi kararıyla başlıyor: lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılıyor, salt çoğunlukla müteahhit seçiliyor, ruhsat Sapanca Belediyesi'nden alınıyor. Bu kuralların ayrıntısı Sakarya il rehberinde. Ekim 2026 itibarıyla Sapanca'da Resmî Gazete'de yayımlanmış bir riskli alan ya da rezerv yapı alanı kararı bulamadık. Büyükşehir'in mahalle ölçekli ilk projesi Adapazarı Tığcılar'da; Sapanca'da benzer bir alan projesi duyurusu da bulamadık.

Bakanlık ilçe ilçe genişleme sözü verdi. Sakarya Büyükşehir Belediyesi'nin 23 Mayıs 2025 haberine göre Bakan Murat Kurum, Sakarya'daki konuşmasında dönüşüm uygulamalarını ilçe ilçe yaygınlaştıracaklarını ve 2000 öncesi yapıların maliklerine kendi dönüşümlerini yapma imkânı tanıyacaklarını söyledi. Bunun Sapanca'da hangi mahallelerde, ne zaman uygulanacağına dair bir takvim bulamadık.

Sapanca için resmî bir riskli bina sayısı da yok. 26 Mart 2025'te TBMM'de Bakanlığa verilen yazılı soru önergesinde, 31 Aralık 2024'e kadar Sapanca'da kaç binanın riskli yapı olarak tespit edildiği, kaçının yıkılıp yeniden yapıldığı ve kaç hak sahibine kira yardımı ödendiği soruldu. Bu önergeye verilmiş bir yanıt bulamadık.

Göl kıyısında kaçak iskele ve yapı yıkımı

Sapanca'da devletin en görünür işi göl kıyısı. Milliyet'in 11 Haziran 2025 haberine göre Bakanlık, Büyükşehir'le birlikte kıyıdaki 97 kaçak iskelenin kaldırılacağını açıkladı. Başkan Yusuf Alemdar, Kurtköy Deresi ile İstanbul Deresi arasındaki ilk bölümün 6 kilometrelik kıyıyı ve yaklaşık 100 bin metrekare rekreasyon alanını kapsadığını söyledi. Belediye yetkilisine göre proje iki etapta yaklaşık 25 kilometreye ulaşacak.

Yıkımlar 2026'da başladı. Ekonomi Gazetesi'nin 20 Ocak 2026 haberine göre Büyükşehir'in su idaresi SASKİ, Sapanca Park projesi kapsamında 89 iskele için tebligat gönderdi; birçok malik yapısını kendisi kaldırdı, süresinde kaldırılmayanlar yıkıldı. Büyükşehir'in duyurusuna göre ikinci etapta 24 Mart'ta 66 kişiye tebligat gönderildi. Bu etap, Sapanca Yanık Mahallesi'nden Serdivan Yukarıdereköy'e kadar yaklaşık 22 kilometrede 84 iskele ve iskele üstü yapıyı kapsıyor. İkinci etabın tamamlandığını gösteren bir duyuru bulamadık.

Bu yıkımlar 6306 sayılı Kanun'a göre yapılan bir dönüşüm değil. Kamuya ait kıyıdaki izinsiz yapıların kaldırılması olduğu için kira yardımı ya da yeni daire hakkı doğurmuyor. Kıyıya yakın bir parselde malikseniz, yapınızın ruhsat ve tapu kaydını dönüşüm sürecinden önce kontrol edin.

Bungalovlar, sit alanı ve dere yatakları

İşçi Haber'in 11 Mart 2025 haberine göre Sakarya Valisi Rahmi Doğan, Sapanca'da 1.619 bungalovun turizm ruhsatının iptal edildiğini açıkladı. 369 bungalovun dere yatağına yapıldığını, bazılarının mutlak koruma ve doğal sit alanında olduğunu söyledi. Hürriyet Daily News'ün 18 Nisan 2025 haberine göre yaklaşık 2.000 izinsiz bungalov için yıkım kararı vardı. Ancak yerel belediyeler kaynak yetersizliği ve sonuçsuz ihaleler yüzünden yıkımları yapmamıştı.

Sayı sonra büyüdü. Haberlisin'in 31 Ekim 2026 haberine göre Vali Doğan, Sapanca Gölü Eylem Planı toplantısında göl çevresinde çatı tespitiyle 4.677 kaçak bungalov saptandığını söyledi. Doğan'a göre bunların yaklaşık 2.700'ü tarım arazisinde ve sit alanında, büyük çoğunluğunun kanalizasyonu yok. Doğan, 13–15 Ekim 2026 selinde dere yataklarındaki bungalovların sele kapıldığını hatırlattı. Dere yataklarında 700'den fazla kaçak yapı olduğunu da belirtti.

Akşam'ın 31 Ekim 2026 haberine göre Tarım ve Orman Bakanı İbrahim Yumaklı, Sapanca Gölü'nün içme suyu kaynağı olduğunu ve sit alanı statüsü taşıdığını hatırlattı. Gölü besleyen bütün derelerde taşkın risk analizi yapıldığını söyledi. Malik için anlamı şu: Sapanca'da sit, tarım arazisi, dere yatağı ya da göl koruma alanında kalan bir parselde yeni yapı izni, ilçe merkezindeki bir imar parselinden farklı kurallara bağlı. Parselinizin hangi alanda kaldığını sözleşmeden önce öğrenin.

Nüfus ve yapı stoğu

Sapanca Belediyesi'nin nüfus sayfasına göre 2023 adrese dayalı kayıtlarda ilçe nüfusu 46.847, mahalle sayısı 29. En kalabalık mahalleler Gazipaşa (7.879), Rüstempaşa (6.477), Çayiçi (5.744) ve Göl (4.867). Belediye, yıllık artış hızını binde 16,9 olarak veriyor ve ilçenin son yıllarda İstanbul'a yakınlığı nedeniyle ikinci konut ve villa talebiyle büyüdüğünü yazıyor. Türkçe Vikipedi'deki TÜİK serisine göre nüfus 2000'de 36.496'ydı.

Sapanca'nın yapı yaşına dair, örneğin 1999 öncesi bina sayısını gösteren resmî bir veri bulamadık. Bir binanın hukuken riskli sayılması için yapım yılı yetmiyor; lisanslı kuruluşun tespiti şart. Tespit, itiraz ve kira yardımı kuralları Sakarya il rehberinde.

Deprem riski ve zemin

Türkçe Vikipedi'ye göre Kuzey Anadolu Fayı Sapanca Gölü'nün altından geçiyor. Sapanca, 17 Ağustos 1999 depremini görece az hasarla atlattı, çünkü fay ilçe merkezinden çok göl üzerinden geçiyor. Göl kenarındaki turistik tesisler ise depremden sonra kullanılamaz hâle geldi. Aynı kaynağa göre ilçe, Samanlı Dağları'nın kuzey yamaçları ile dağlardan inen derelerin taşıdığı alüvyonun oluşturduğu bir ovadan oluşuyor.

Sapanca için mahalle mahalle resmî bir zemin ya da mikrobölgeleme haritası bulamadık. Pratik sonuç: göle yakın, ova tabanındaki ve dere kenarındaki parsellerde yeni binanın temel tipi ve maliyeti parselin kendi zemin etüdüne bağlı. Komşu parselin etüdüne güvenmeyin.

Başvuru ve kat karşılığında dikkat

Sapanca Belediyesi'nin sitesindeki müdürlükler listesinde ayrı bir kentsel dönüşüm müdürlüğü yok. İmar durumu, yapı ruhsatı, iskân ve plan değişiklikleri İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün işi. Listede ayrıca bir Afet İşleri Müdürlüğü var. Belediye adresi Rüstempaşa Mahallesi, Mimar Sinan Caddesi No: 33. Sitedeki genel telefon 0850 224 54 54. Müdürlüğün doğrudan hattını bulamadık. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı Sakarya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi.

İmar planı askılarını takip edin. Belediye plan değişikliklerini sitesindeki duyurular bölümünde yayımlıyor. Örneğin Ağustos 2026'da Güldibi Mahallesi'nde 863 ada 2 parsel ile 864 ada 6, 8 ve 9 parseller için uygulama imar planı askıları çıktı. 864 adadaki değişiklik, Sapanca Belediye Meclisi'nin 3 Haziran 2025 ve Büyükşehir Meclisi'nin 13 Nisan 2026 kararlarıyla onaylandı. Parselinize dokunan bir askı varsa sözleşmeyi plan kesinleşince imzalamak ya da planın değişmesi hâlini sözleşmede düzenlemek riski azaltır.

Teklifleri güncel imar durumu belgesine göre karşılaştırın. Sapanca'da sit, dere yatağı ya da göl koruma sınırına giren bir parselde müteahhidin vaat ettiği kat ve daire sayısının imar durumuyla örtüşüp örtüşmediğini belgeyle sorun. Zemin etüdünü kimin yaptıracağını, ek temel maliyetini kimin karşılayacağını sözleşmeye yazın.

Krediyi düşünüyorsanız sırayı koruyun. Haziran 2026 tarihli resmî kılavuz Sakarya'yı Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredinin illeri arasında sayıyor. Kredi için yeni binada temel imalatına başlanmamış olması aranıyor. Kredi koşulları, Sakarya irtibat ofisi ve kanuni korumalar (müteahhidin satış sınırı, fesih hakkı) Sakarya il rehberinde.