Serdivan'da kentsel dönüşüm 2026: Advas Evleri, ofis, ilave emsal

Serdivan'da dönüşüm nasıl ilerliyor

Serdivan, Adapazarı'nın batısında, 2008'de ilçe olan ve 1999 depreminden sonra hızla büyüyen bir yerleşim. Vikipedi'deki TÜİK tablosuna göre nüfus 2008'de 75.602 iken 2020'de 148.802'ye çıktı. Belediyenin tanıtımına göre ilçe 24 mahalleden ve 11.331 hektardan oluşuyor; Sakarya Üniversitesi de burada.

Dönüşümün hedefi 1999 öncesi yapı stoku. Belediye Başkanı Osman Çelik, 9 Mart 2026'daki açılış konuşmasında 1999 öncesi yapılmış 565 binada 4.680 konut ve 358 iş yeri, toplam 5.038 bağımsız bölüm bulunduğunu ve bunların deprem güvenliğinin öncelikli gündem olduğunu söyledi. 14 Temmuz 2026'da da bu 565 binada inceleme yapıldığını aktardı. Bu sayılar belediyenin envanteri; binanızın hukuken riskli sayılması için yine lisanslı kuruluşun 6306'ya göre tespiti gerekiyor. Tespit, itiraz ve kira yardımı kuralları Sakarya il rehberinde.

Başkan Çelik, Temmuz 2026'da dönüşümü 'iki farklı modelle' yürüttüklerini söyledi: özel sektör eliyle yerinde dönüşüm ve Bakanlık eliyle yürüyen projeler. Belediyenin 7 Nisan 2026 haberine göre Serdivan, Sakarya'da Tığcılar'dan sonra Bakanlığın dönüşüm planlamasına alınan ikinci nokta oldu. Ekim 2026 itibarıyla Serdivan'da Resmî Gazete'de ilan edilmiş bir riskli alan kararı bulamadık.

Advas Evleri ve öteki siteler

İlk somut örnek Advas Evleri. Belediyenin 18 Haziran 2026 haberine göre riskli yapı tespiti tamamlandı, teklifler toplandı ve hak sahipleri yüklenici RZ Arda İnşaat'la sözleşme imzaladı. Belediye, kentsel dönüşüm için getirdiği plan hükümlerindeki ilave yapılaşma haklarının projeyi mümkün kıldığını söylüyor. 9 Temmuz'da tahliye bitmek üzereydi ve yıkım hazırlıkları tamamlanmıştı; 14 Temmuz 2026'da başlangıç töreni yapıldı. Başkan Çelik'in anlattığı modelde malikler aynı yerde, aynı katta, aynı cephede yeni dairesine geçiyor.

Başkan Çelik tören konuşmasında hak sahiplerine aylık 25.000 TL kira desteği ve 200.000 TL taşınma yardımı verildiğini ve geri ödeme alınmadığını söyledi. Bu ödemeyi kimin yaptığı (müteahhit mi, belediye mi) haberde açık değil; Bakanlık kira yardımıyla karıştırmayın. Advas Evleri'nin kaç blok ve kaç daire olduğunu gösteren bir bilgi bulamadık.

Başka siteler de sırada. Belediyenin 7 Nisan 2026 haberine göre İstiklal Mahallesi'nde 6 bloklu bir site lisanslı kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti sürecini başlattı. 23 Haziran 2026'da 80 konutluk Özlem Evler Sitesi için bilgilendirme toplantısı yapıldı; belediyeye göre site sakinleri müteahhit tekliflerini değerlendirme aşamasına geldi.

Bakanlık modeli: beş site, 210 konut

Bakanlık ayağını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Marmara Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütüyor. Başkan Çelik, 1 Nisan 2026'da Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürü Sezayi Köse'yi ziyaret etti ve projelerin 'yerinde dönüşüm' ilkesiyle ilerlemesinde görüş birliğine varıldığı açıklandı.

Çelik'in 14 Temmuz 2026'daki açıklamasına göre bu iş birliğiyle ilçede 5 farklı sitede, toplam 14 blok ve 210 konutu kapsayan, 11.038 metrekarelik projelerin hazırlığı sürüyor. 9 Mart'taki konuşmasına göre hak sahipliği tespiti ve proje çalışmalarını Başkanlık yapıyor; projeler bitince maliklerle nihai uzlaşma görüşmeleri belediyenin dönüşüm ofisinde yapılacak. Bu beş sitenin adları ve mahalleleri yayımlanmadı; bulamadık.

Başvuru: dönüşüm ofisi ve müdürlükler

Serdivan Belediyesi Kentsel Dönüşüm Bilgilendirme Ofisi 9 Mart 2026'da açıldı. Belediyeye göre ofis riskli yapı tespiti, teknik ve idari süreçler ve kredi konusunda birebir yönlendirme yapıyor. Ofiste malikler ve proje bürolarından gelen emsal hesabı ve avan proje inceleme talepleri alınıyor ve ön değerlendirme için belediyenin Kentsel Dönüşüm Komisyonu'na gönderiliyor. 15 Mayıs 2026'dan beri ofiste Bakanlığın Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın görevlendirdiği uzmanlar Dünya Bankası kredisi hakkında bilgi veriyor. Ofisin ayrı adresini ve telefonunu belediye sitesinde bulamadık.

Dönüşümün belediyedeki sorumlusu Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü (müdür Nurcan Firdevs Kahya, afetisleri@serdivan.bel.tr). Müdürlüğün yönetmeliği 6306 sayılı Kanun'a dayanıyor ve görev alanları arasında kentsel dönüşümü sayıyor; bilgilendirme toplantılarını ve bina envanterini bu müdürlük yürütüyor. İmar durumu, proje onayı ve yapı ruhsatı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde (müdür Serhat Altıntaş, imarisleri@serdivan.bel.tr).

Belediyenin adresi Arabacıalanı Mahallesi No: 328, Serdivan; telefon 444 54 50, e-posta info@serdivan.bel.tr. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı Sakarya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; kredi irtibat ofisinin adresi Sakarya il rehberinde.

Tepeler, dereler ve zemin

Serdivan'ın zemin durumu Adapazarı'ndan farklı. Belediyenin coğrafya sayfasına göre ilçe, Adapazarı ovasının uç noktalarındaki tepeler üzerine kurulu ve bu tepelerin tamamı yapılaşmaya uygun değil; bazılarında eğim yüzde 35–40'a ulaşıyor. Belediyenin tarih sayfası Serdivan'ın ovaya göre 'sağlam zemin yapısıyla' tercih edildiğini yazıyor. Bu genel bir tanım; ilçe için mahalle ölçeğinde yayımlanmış güncel bir resmî sıvılaşma ya da heyelan haritası bulamadık.

Belediyenin ruhsat süreci zemini parsel bazında ele alıyor. İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün yayımladığı işleyişe göre ruhsat dosyasında zemin etüdü aranıyor ve sıvılaşma varsa zemin iyileştirme projesi ve raporu isteniyor. Dereler de bir başlık: belediyenin 10 Nisan 2026 haberine göre Aralık, Kazımpaşa, Kuruçeşme ve Selahiye mahallelerinin yeni imar planlarına esas olacak hidrolojik ve hidrolik etüt raporlarının DSİ onay süreci sürüyor; Kurt Deresi'nde kapalı kanal ıslahı da gündemde.

Deprem hafızası canlı. Başkan Çelik, 1943, 1967 ve 1999 depremlerini anarak dönüşümü önceliklendirdiklerini söylüyor. 23 Nisan 2025'teki Silivri merkezli depremden sonra belediye ekipleri ilk olarak 1999 öncesi yapıların bulunduğu bölgeleri taradı ve ön incelemede can ya da mal kaybı olmadığını bildirdi.

Kat karşılığında Serdivan'da nelere dikkat

Teklif almadan önce belgenizi alın. Belediye her bina için parselin mevcut durumunu, dönüşümde elde edilebilecek toplam inşaat alanını, kat sayısını ve emsali gösteren bir 'Emsal ve İnşaat Alanı Belgesi' hazırlıyor. 'Riskli Yapıların Dönüşümüne İlişkin Plan Hükümleri' kapsamındaki ilave yapılaşma hakları da bu hesaba giriyor. Müteahhidin vaat ettiği daire sayısı ve metrekare bu belgeyle uyuşmuyorsa teklif gerçekçi değildir. İlave hakların oranını gösteren resmî plan metnini belediye sitesinde bulamadık; belgeyi yazılı isteyin.

Daire büyüklüğüne dikkat edin. Belediye Ocak 2026'da imar planı notlarında konut bağımsız bölümlerinin alt sınırını 70 metrekareden 50 metrekareye indirdi; merdiven, asansör boşluğu, depo ve kapıcı dairesi gibi ortak alanlar bu hesaba girmiyor. Bu, aynı inşaat alanında daha çok ve daha küçük daire yapılabilmesi demek. Sözleşmede size verilecek dairenin net ve brüt metrekaresini, katını ve cephesini ayrı ayrı yazdırın.

Bakanlık projeleriyle çakışmayı sorun. Binanız Marmara Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın çalıştığı beş siteden biriyse, kendi müteahhidinizle sözleşme imzalamadan önce durumu dönüşüm ofisinden yazılı öğrenin. TOKİ'nin Serdivan'daki 571 konutluk projesi (ihale bedeli 1,525 milyar TL, Nisan 2027 hedefi) ise Yüzyılın Konut Projesi kapsamında sosyal konut; dönüşüm hak sahipliğiyle ilgisi olduğunu gösteren bir kaynak bulamadık.

Dünya Bankası kredisi Serdivan'da kullanılabiliyor: AA'nın 6 Nisan 2026 haberine göre başvurular Sakarya'da açık; resmî kılavuza göre kredi bağımsız bölüm başına 3 milyon TL'ye kadar, aylık %0,69 faizli, 12 ayı ödemesiz, 180 ay vadeli. Müteahhide krediyle çalışmayı kabul edip etmediğini ve kredi çıkmazsa ne olacağını yazılı sorun. Kanuni korumalar Serdivan'da da geçerli: müteahhit kendi payındaki daireleri tamamlanma oranının yüzde on altında satabiliyor; iş bir yıl içinde başlamaz ya da altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor.