İzmit'te kentsel dönüşüm 2026: Kadıköy, Serdar ve körfez zemini

İzmit'te dönüşüm nasıl ilerliyor

İzmit, 17 Ağustos 1999 depreminin en yakınındaki kent merkezlerinden biri: depremin merkez üssü İzmit'in yaklaşık 11 kilometre güneydoğusundaydı. O depremden kalan yapı stoku bugün dönüşümün ana gündemi. Apartmanların büyük kısmı için yol bina bazlı dönüşüm: malikler binayı 6306 sayılı Kanun'a göre lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıyor, salt çoğunlukla karar alıp müteahhitle kat karşılığı anlaşıyor. Bu kuralların, kira yardımının ve Büyükşehir ofislerinin ayrıntıları Kocaeli il rehberinde.

Bina bazlı yolun yanında üç kurumun alan projeleri var. Bakanlık ve TOKİ Cedit'te konut üretiyor; Kocaeli Büyükşehir Belediyesi, kent merkezinde Kadıköy, Körfez ve Karabaş mahallelerini ilk etap olarak açıkladı; İzmit Belediyesi ise Serdar Mahallesi'nde kendi yenileme projesini hazırlıyor. Binanız bu alanlardan birindeyse kendi müteahhidinizle anlaşmadan önce durumu öğrenmeniz gerekir; ayrıntılar aşağıda.

Dünya Bankası destekli kredi İzmit'te kullanılabiliyor. Habertürk'ün 6 Nisan 2026 haberine göre riskli yapı maliklerine 3 milyon TL'ye kadar, aylık en çok %0,69 faizli, bir yılı ödemesiz 180 ay vadeli kredi için başvurular İstanbul, İzmir, Kocaeli ve Sakarya'da açık. İzmit'ten kaç başvuru yapıldığını gösteren resmî bir ilçe verisi bulamadık. İlçedeki riskli bina sayısı için de İzmit'e ayrılmış resmî bir veri bulamadık.

Başvuru: belediyede hangi birim

İzmit Belediyesi'nde dönüşüm için ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü var. Kocaeli Bizim Şehir'in 7 Temmuz 2026 haberine göre Serdar Mahallesi projesinin bilgilendirme toplantısını bu müdürlük düzenledi. Nokta Gazetesi'nin 20 Ekim 2026 haberine göre belediyenin 2027 bütçe teklifinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne 80,5 milyon TL (toplamın %1,34'ü), İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne 51 milyon TL ayrıldı.

Belediyenin hizmet binası Ömerağa Mahallesi, Abdurrahman Yüksel Caddesi No: 9, Belsa Plaza, İzmit adresinde (belediyenin 27 Kasım 2025 tarihli resmî ilanına göre). Müdürlüğün doğrudan telefonunu ve görev tanımını belediyenin sitesinden doğrulayamadık; site incelememiz sırasında erişilemiyordu. Başvurudan önce belediye santralinden müdürlüğe bağlanmanızı öneririz.

Bina bazlı dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı ilçe belediyesinden alınıyor. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı ise Kocaeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi. Kredi bilgilendirmesi ve Büyükşehir projeleri için Büyükşehir'in İzmit ofisine gidilebiliyor; adresi Kocaeli il rehberinde.

Kadıköy, Körfez ve Karabaş: Büyükşehir'in ilk etabı

Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanı Tahir Büyükakın, Kocaeli Bizim Şehir'in 17 Eylül 2025 haberine göre İzmit'teki ilk etabı şöyle açıkladı: Körfez Mahallesi'nde 401 bağımsız bölüm (33.581 m²), Kadıköy Mahallesi'nde Atatürk Bulvarı çevresinde 928 bağımsız bölüm (41.544 m²) ve Karabaş Mahallesi'nde Kocaeli Adliyesi karşısında 343 bağımsız bölüm (11.024 m²); toplam 1.672 bağımsız bölüm. Haberde Kadıköy bölgesi Kocaeli'nin deprem riski en yüksek yerleri arasında sayılıyor. Bu, Büyükşehir'in 7 ilçede 5.000 birimlik programının İzmit ayağı; programın geneli il rehberinde.

Kadıköy'de süreç tartışmalı ilerliyor. BirGün'ün 30 Temmuz 2026 haberine göre Büyükşehir'in ilk bilgilendirme toplantısında yetkililer, bölgede yapılan çalışmalarda zeminin alüvyon çıktığını ve hem zeminin hem yapı stokunun risk taşıdığını söyledi. Sakinler ise projenin borçlandırma modeliyle yürütülmek istenmesine, bölgede Körfezray metro durağının inşaatı sürerken zeminin riskli gösterilmesine ve birçok binada kat mülkiyeti olmamasına itiraz etti.

Körfez ve Karabaş alanlarının bugünkü durumunu açılabilen bir kaynaktan doğrulayamadık; yerel basında bu alanlarda yeterli uzlaşma sağlanamadığı yönünde haberler var. Bu üç mahallede mülkünüz varsa, kendi binanız için müteahhitle bağlayıcı sözleşme imzalamadan önce Büyükşehir'den binanızın proje alanında olup olmadığını ve hangi modelle (borçlanma, paylaşım oranı) ilerlendiğini yazılı sorun.

Cedit ve Serdar: Bakanlık ve İzmit Belediyesi projeleri

Cedit, İzmit'in en eski alan projesi. Yeni Akit'in 23 Mayıs 2020 haberinde İzmit Belediye Başkanı Fatma Kaplan Hürriyet, müteahhitlerin ekonomik kriz nedeniyle üstlenmediği ve İller Bankası kredisinin gelmediği projeyi yeniden başlatmak için Bakanlığa devrettiklerini anlattı. DHA'nın 25 Şubat 2026 haberine göre TOKİ'nin 2023'te başladığı inşaatta 46 bloğun kaba inşaatı bitti, iç işler sürüyordu; toplam 1.097 konutun 462'si 3+1, 635'i 2+1. Kura ve son durum Kocaeli il rehberinde.

İzmit Belediyesi'nin kendi projesi Serdar Mahallesi'nde. Kocaeli Bizim Şehir'in 7 Temmuz 2026 haberine göre 'Yaşam Alanı Yenileme Projesi' Sol Küme Evler mevkiinde, 3 adada yaklaşık 28.000 m²'lik bir alanı kapsıyor; 19 blokta 215–230 konut ve 34 hak sahibi öngörülüyor. Alanın yaklaşık %40'ı (11 parsel) belediyeye ait. Başkan Hürriyet'e göre proje önce Büyükşehir onayından, ardından Bakanlık izninden geçecek; hak sahipleriyle tek tek görüşülüp uzlaşma sağlandıktan sonra inşaat ihalesine çıkılacak. Hürriyet, 'Kazmayı vurmadan önce hak sahiplerimiz ne alacağını bilecek' dedi. Projenin takvimi için resmî bir metin bulamadık.

Tavşantepe için yayımlanmış bir dönüşüm projesi bulamadık; Bilecik Şeyh Edebali Üniversitesi'nde 2017'de yapılan bir yüksek lisans tezi, mahalle sakinlerinin genelinin dönüşüm projelerine istekli olduğunu tespit etmişti. Yenidoğan ve Çukurbağ mahalleleri için resmî bir alan projesi ya da riskli alan kararı bulamadık; bu mahallelerde dönüşüm şimdilik bina bazlı yoldan ilerliyor.

Deprem riski ve zemin: 1999'un körfez kıyısı dersi

Kuzey Anadolu Fayı İzmit'in hemen yanından geçiyor. 1999 depremi bu fay üzerinde, sağ yanal doğrultu atımlı bir kırılmayla oldu; Kandilli'ye göre büyüklüğü Mw 7,4, odak derinliği 17 km. Milliyet'in Kocaeli deprem haritası derlemesi de fayın Sapanca Gölü'nün güneyi boyunca İzmit Körfezi'ne kadar belirgin biçimde izlenebildiğini yazıyor.

Hasarı fay kadar zemin belirledi. Afet İşleri Genel Müdürlüğü'nden Ramazan Demirtaş'ın Jeoloji Mühendisleri Odası yayınındaki değerlendirmesine göre İzmit, Gölcük, Değirmendere, Yalova ve Çınarcık'ta çöken ve yönetmeliğe göre yapılmamış binaların büyük çoğunluğu sahile paralel eski alüvyon yatağı ve denizden kazanılmış dolgu zeminler üzerindeydi; İzmit Körfezi sahili boyunca deniz dolgusu üzerindeki binalar tamamen çökerken sahilden uzak kayalık zeminlerde hasar olmadı. Aynı yazıya göre İzmit'te ölçülen en büyük yer ivmesi doğu-batı yönünde 219 mG idi.

Bugün de Büyükşehir yetkilileri kent merkezindeki Kadıköy'de zeminin alüvyon olduğunu söylüyor (BirGün, 30 Temmuz 2026). İzmit için mahalle ölçeğinde yayımlanmış resmî bir sıvılaşma haritası bulamadık. Pratik sonuç: körfeze yakın ova ve dolgu kesimlerinde parselin zemin etüdü, temel tipini ve maliyeti doğrudan belirler; yamaçtaki mahallelerde sonuç farklı çıkabilir. Komşu binanın etüdüne güvenmeyin.

Kat karşılığında İzmit'te nelere dikkat

Zemin maliyetini baştan bağlayın. Körfez kıyısına yakın alüvyon ve dolgu kesimlerde etüt sonucu kazıklı ya da radye temel gerekebilir. Teklifte zemin etüdünü kimin, ne zaman yapacağı ve etütten çıkan ek temel maliyetinin maliklere yansıtılıp yansıtılmayacağı açıkça yazmalı.

Binanız Kadıköy, Körfez, Karabaş, Cedit ya da Serdar'daki proje alanlarına yakınsa çakışma riskini sözleşmeye yazdırın: binanız sonradan bir alan projesine alınırsa sözleşmenin ne olacağı ve müteahhide ödenmiş masrafların akıbeti belli olsun. Kat mülkiyeti kurulmamış eski binalarda tapudaki hisse durumunu teklif aşamasında netleştirin; paylaşım bu hisselere göre yapılacak.

Kanuni korumalar İzmit'te de geçerli: müteahhit kendi payındaki daireleri tamamlanma oranının yüzde on altında satabiliyor; müteahhit kaynaklı sebeple işe bir yıl içinde başlanmaz ya da iş altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat ya da tamamlama sigortası aranıyor. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle salt çoğunluk kararı için toplantı ve ilan usulü de zorunlu.

Dünya Bankası kredisini kullanacaksanız müteahhide krediyle çalışmayı kabul edip etmediğini teklif aşamasında sorun; başvuru sırası ve şartları Kocaeli il rehberinde. Teklifin krediye bağlı kısmını ve kredi çıkmazsa ne olacağını yazılı netleştirin.