Gebze'de kentsel dönüşüm 2026: Mevlana çöküşü, Akse rezerv alanı ve zemin

Gebze'de dönüşüm nasıl ilerliyor

Gebze'de dönüşümü 2025'in sonunda bir çöküş hızlandırdı. 29 Ekim 2025 sabahı Mevlana Mahallesi Issıkgöl Caddesi'ndeki 7 katlı Arslan Apartmanı çöktü, Bilir ailesinden dört kişi hayatını kaybetti. Habertürk'ün 6 Kasım 2025 haberine göre Bakan Yardımcısı Ömer Bulut, binanın zemininde göçme meydana geldiğini, zeminin önemli bir etken olduğunu ve binanın yapı denetiminden geçtiğini söyledi. Ayrıntılı yapı ve zemin raporları yargı süreci içinde bekleniyor. Basında metro inşaatıyla bağlantı kuran iddialar da çıktı; bunu doğrulayan resmî bir rapor bulamadık.

Çöküşten sonra çevredeki binalar tarandı. TRT Haber'in 1 Kasım 2025 haberine göre Bakanlık ekipleri yıkılan binayı merkez alan yaklaşık 300 metrelik, yer yer 400–500 metreye uzanan alanda 1.000'in üzerinde binayı inceledi; 21 bina, 79 bağımsız birim ve 28 iş yeri tahliye edildi, 252 kişi evine dönemedi. Habertürk ve Cumhuriyet'in 7 Haziran 2026 haberlerine göre Gebze'de 22, Darıca'da 3 binada hasar tespit edildi ve 25 bina tedbiren mühürlendi.

Alan projeleri tarafında Gebze'de yürüyen büyük bir Büyükşehir ya da TOKİ projesi bulamadık. Ekonomi Gazetesi'nin 17 Eylül 2025 haberinde Büyükşehir'in 7 ilçede 14 bölgede 5.000 bağımsız birimlik dönüşüm programının mahalle listesinde Gebze yer almıyor. Gebze'de devletin dönüşüm kararları şimdilik Ademyavuz (Akse) rezerv yapı alanı ve Sultan Orhan'daki plan değişikliği gibi tek tek plan işlemleri olarak görünüyor.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi Gebze'de kullanılabiliyor: Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda kredi illeri İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa. İşte Kocaeli'nin 6 Haziran 2026 haberine göre Bakanlık, Mevlana'daki 26 riskli binanın hak sahiplerine üç seçenek sundu; Dünya Bankası kredisiyle evini kendisi yaptırmak isteyenler yıkım izni alarak işe başladı. Gebze'den kaç başvuru yapıldığına dair resmî bir veri bulamadık. Kredi koşulları ve Büyükşehir'in Gebze ofisi Kocaeli il rehberinde.

Mevlana: 22 binada yerinde dönüşüm

Cumhuriyet'in DHA kaynaklı 7 Haziran 2026 haberine göre olaydan yaklaşık 7 ay sonra, uzlaşma sağlanıp yıkım kararları tamamlanınca 22 riskli binadan ilki yıkıldı. Model yerinde dönüşüm: binalar aynı parselde yeniden yapılıyor. Belediye Başkanı Zinnur Büyükgöz'e göre uzlaşma sağlanmamış ya da işlemi başlatılmamış bina kalmadı.

Habertürk'ün aynı günkü haberine göre binaların yaklaşık yarısını belediye, kalanını malikler kendi imkânlarıyla yıktırıyor. Mevcut yaklaşık 130 bağımsız bölüm 164'e çıkacak; bunun nedeni kullanılmamış imar hakkı: bölgede imar 6 kata izin verirken mevcut binalar 3 katlıydı.

Her malik aynı yolu seçmedi. İşte Kocaeli'nin haberine göre Bakanlığın yerinde dönüşüm modelini kabul edip binasının TOKİ eliyle yeniden yapılmasını isteyen hak sahiplerinin binalarını Kocaeli Büyükşehir ve Gebze belediyeleri yıkacak; Haziran 2026 itibarıyla bu binaların yıkım ve inşaat takvimi açıklanmamıştı ve mahalle sakinleri bilgilendirme eksikliğinden şikâyet ediyordu. Ekim 2026 itibarıyla güncel bir takvim bulamadık.

Akse, Sultan Orhan ve Hürriyet–Yavuz Selim

Ademyavuz (tapuda Akse) rezerv yapı alanı: Kocaeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün 19 Ekim 2026 duyurusuna göre 110.483,05 metrekarelik rezerv yapı alanında 5205 ada 4, 5, 6, 7, 9 ve 10 numaralı parsellere ilişkin 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planı değişikliklerini Gebze Belediyesi hazırladı, Bakanlık 6306 sayılı Kanun'un 6/6 maddesine göre onayladı. Planlar 19 Ekim–2 Kasım 2026 arasında askıda; itiraz İl Müdürlüğü'ne yapılıyor. Bu parsellerde malikseniz askı süresini kaçırmayın.

Sultan Orhan: Gebze Emek'in 7 Temmuz 2025 haberine göre Millet Bahçesi'nin yanındaki 6785 ada 8 parsel ve doğusundaki alan için 1/1000 uygulama imar planı değişikliği Gebze Belediye Meclisi'nde oy birliğiyle kabul edildi ve Bakanlık onayına gönderildi. Aynı toplantıda bir meclis üyesi Sultan Orhan'ın Gebze'nin en zayıf zeminine sahip mahallesi olduğunu söyledi; muhalefet ise projenin yöntem ve içeriğinin belirsiz olduğunu belirtti. Bakanlık onayına ve proje ayrıntısına dair bir duyuru bulamadık. Ayrıca 2019 tarihli bir İTÜ yüksek lisans tezine göre mahalle 1994'te 'Sultan Orhan Cami ve Çevresi Kentsel Sit Alanı' ilan edildi; sit sınırındaki parsellerde koruma kurulu süreci işi uzatabilir.

Hürriyet ve Yavuz Selim: Kocaeli Milletvekili İlyas Şeker'in 8 Kasım 2017'deki TBMM konuşmasına göre Hürriyet, Yavuz Selim ve kısmen Ulus ile Mevlana'yı kapsayan 182 hektarlık bölgede 8.849 bina var, bunların 8.619'u 2004'ten önce yapılmış; alanın neredeyse tamamı plansız ve kaçak yapılaşmış, dairelerin yüzde 77'sinin (6.804 daire) tapusu yok. Şeker, Gebze Belediyesi, Bakanlık ve TOKİ'nin 6306 kapsamında çalışma yürüttüğünü söylemişti. CNN Türk'ün 3 Ekim 2017 haberine göre iki mahalleden yaklaşık 1.000 kişi tapu talebiyle eylem yaptı. Bu bölge için yayımlanmış güncel bir dönüşüm projesi bulamadık.

Tapu sorununun çözülüp çözülmediği dönüşümü doğrudan etkiliyor; tapusu olmayan yapıda kat karşılığı sözleşme yapılamaz. Ekonomi Gazetesi'nin 30 Aralık 2024 haberine göre Büyükgöz, Gebze'de 5.900 hektarlık imar çalışmasının tamamlandığını ve yaklaşık 55 bin vatandaşa tapu teslim edildiğini söyledi. Hangi mahallelerin bu kapsama girdiğini gösteren resmî bir liste bulamadık.

Sanayi, nüfus ve yapı stoğu

Gebze hızla büyüyen bir sanayi ilçesi. Türkçe Vikipedi'deki TÜİK serisine göre nüfus 1927'de 26.001'di, 2024'te 411.800'e ulaştı; 2008'de Darıca, Çayırova ve Dilovası ayrı ilçe olunca nüfus düştü. İngilizce Vikipedi'ye göre Gebze 2022'de 407.019 kişiyle İzmit'i geçerek Kocaeli'nin en kalabalık ilçesi oldu.

Büyümenin itici gücü sanayi. Ekonomi Gazetesi'nin 30 Aralık 2024 haberinde Gebze Ticaret Odası Başkanı Abdurrahman Aslantaş, bölgedeki 10 organize sanayi bölgesinde 1.400'ü aşkın firmanın faaliyet gösterdiğini ve yaklaşık 125 bin kişinin istihdam edildiğini söyledi.

Hızlı göç, işçi mahallelerinde plansız ve tapusuz yapılaşmayı büyüttü; Hürriyet–Yavuz Selim'deki 8.849 binanın 8.619'unun 2004 öncesi olması bunun ölçüsü. Ancak Gebze'nin tamamı için lisanslı kuruluşlarca riskli bulunmuş bina sayısını gösteren resmî bir veri bulamadık. Hukuken binanın riskli sayılması için lisanslı kuruluşun tespiti şart; tespit, itiraz ve kira yardımı kuralları Kocaeli il rehberinde.

Deprem riski ve zemin

Gebze, 17 Ağustos 1999 depremini üreten Kuzey Anadolu Fayı'nın Marmara kolunun yakınında. Vikipedi'ye göre 1999 depremi fay üzerinde yaklaşık 120 kilometrelik bir kırılmayla oluştu, büyüklüğü 7,4 (Kandilli) ile 7,6 (USGS) arasında ölçüldü. Prof. Dr. Celal Şengör, Habertürk'ün 26 Şubat 2023 haberinde beklenen Marmara depreminde kırılmanın Gebze açıklarına kadar uzanması hâlinde 7,5 büyüklüğünde deprem üretebileceğini söyledi. Bu bir uzman değerlendirmesi; Gebze için mahalle mahalle resmî bir fay ya da zemin haritası bulamadık.

Mevlana çöküşü zeminin depremden bağımsız da risk olabileceğini gösterdi. NTV'nin 31 Ekim 2025 haberine göre Vali İlhami Aktaş zemin ağırlıklı bir sorun üzerinde durulduğunu, AFAD Başkanı Orhan Tatar zeminin öne çıkan bir problem göründüğünü söyledi; AFAD elektriksel direnç tomografisiyle zemin katmanlarını ve su birikintilerini haritaladı. Karar'ın 7 Kasım 2025 haberine göre uzmanlar alanın eski bir dere yatağı üzerinde olduğunu, ilk incelemelerde binanın yumuşak ve suya doygun bir tabaka üzerinde bulunduğunu belirtti; enkazda bir su kuyusunun tulumba kolu bulundu ve bölge halkı mahallede çok sayıda kuyu olduğunu söyledi.

Pratik sonuç: Gebze'de yeni binanın temel tipi ve maliyeti parselin kendi zemin etüdüne bağlı. Eski dere yatakları, dolgu alanlar ve yeraltı suyunun yüksek olduğu yerlerde etüdü ciddiye alın; komşu binanın etüdüne güvenmeyin. Parselinizde ya da yakınında eski kuyu varsa bunu etüt firmasına ve müteahhide bildirin.

Başvuru ve kat karşılığında dikkat

Gebze Belediyesi'nin resmî sitesine erişemediğimiz için belediyede dönüşüm ve imar işlerine bakan birimin adını, telefonunu ve adresini doğrulayamadık. Milliyet'te yayımlanan 2 Temmuz 2025 tarihli belediye ilanına göre belediyenin Ek Hizmet Binası Hacı Halil Mahallesi, Şehit Numan Dede Caddesi No: 5, Gebze adresinde. Riskli yapı raporuna itiraz, rezerv alan planlarına itiraz ve Bakanlık kira yardımı Kocaeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi: Kocaeli Valiliği Kompleksi, Körfez Mahallesi, Ankara Karayolu Üzeri No: 129, İzmit; telefon 0262 318 80 00.

Kullanılmamış imar hakkını hesaba katın. Mevlana örneğinde 3 katlı binaların yerine 6 katlı binalar yapılabildiği için bağımsız bölüm sayısı yaklaşık 130'dan 164'e çıkıyor. Kendi binanızın mevcut kat sayısı ile imar planının izin verdiği kat sayısı arasındaki fark, müteahhitle konuşacağınız oranın temeli; teklifleri güncel imar durumu belgesine göre karşılaştırın.

Zemin etüdü ve ek temel maliyetini sözleşmeye bağlayın. Etüdü kimin, ne zaman yaptıracağı ve sonucunda çıkacak ek temel, kazık ya da drenaj maliyetini kimin karşılayacağı yazılı olsun. Tapu ve imar durumunu sözleşmeden önce netleştirin: tapu tahsis belgesi ya da hisseli tapu olan bölgelerde müteahhit sözleşmesi tapu sorunu çözülmeden yürümez. Askıdaki bir plan değişikliği (Akse, Sultan Orhan gibi) parselinize dokunuyorsa sözleşmeyi plan kesinleşince imzalamak ya da planın değişmesi hâlini sözleşmede düzenlemek riski azaltır.

Krediyi düşünüyorsanız sırayı koruyun. Resmî kılavuza göre kredi için yeni binada temel imalatına başlanmamış olması aranıyor; müteahhitle anlaşırken kredi başvurusunun sonuçlanmasını bekleyecek bir takvim yazın. Kanuni korumalar (müteahhidin satış sınırı, fesih hakkı, teminat) Kocaeli il rehberinde.